揭幵深圳樓市“豪宅稅”的面紗

1導語

今年的“雙11”，深圳給市民老百姓發了一個“大紅包”——把豪宅的總價標準直接給廢了，這就為大家省了幾十萬元的稅費，再次彰顯了深圳“放水養魚”“讓利于民”的城市秉性。隨即各路媒體密集跟進，第一時間給出了各種各樣的解讀。那么，深圳樓市“豪宅稅”新政背后的真實意圖是什么？是不是調控要松綁？是不是與近期所謂的“經濟失速”有關？據悉，近期有業主撤盤的，也有“返價”的。新政對市場的影響有多大？購房者該怎么決策呢？

2深圳特殊的“豪宅稅”標準

媒體所說的“豪宅說”，是不科學的，應該叫“非普通住宅”稅。它是對被認定為“非普通住宅”的二手住房，交易時征收的懲罰性稅收，主要體現在增值稅。具體來說，“普通住房”滿2年免征增值稅，而“非普通住宅”要征收“銷售價”與“購人價”差額5.6%的增值稅及附加。

這樣一來，“普通住房”與“非普通住房”，一字之差，就是數十萬的稅費差異。對于普通住房，住建部規定，要同時滿足三個條件：

第一，住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上;

第二，單套建筑面積在140（含）平方米以下;

第三，實際成交價低于規定的所在區域普通住房價格。

目前，深圳存量住房平均面積90平方米左右，容積率低于1.0的小區也非常之少。執行前兩個標準，深圳92%的房子都是普通住宅。2011年以來，調控轉向“控房價”，作為樓市“領頭羊”的深圳，學習北京和上海，在前兩個標準的基礎上，發布各個行政區“普通住房”的總價控制標準，還要執行深圳發布的各個區“普通住宅”價格標準，這個才最關鍵。

3為何調整“豪宅稅”——房價擺在那里

按道理講，房價是變動的，且近幾年大幅上漲，“普通住房”的認定標準，應定期調整，稅收政策才能“差別化”。事實上，政府的評估機構也一直在按季度更新“豪宅線”標準，希望剛需、改善能避免“被豪宅”。但是，自2015年10月最后一次調整，深圳“豪宅線”再也沒有動過了。為何不動？

真正的原因是，2016年以后，政策高壓一直是全國樓市的“主基調”，作為領頭羊的深圳，不僅不敢怠慢，而且在調控上也是蠻拼的。比如2016年的“ 10.4”、2017年打擊類住宅、2018年的“7.31”等。這期間，任何扶持剛需、支持改善的舉動，都會被解讀為松綁或“救市”。就連扶持剛需的住房公積金政策，都不敢動（不過，市場較熱時，也分不清剛需、投資客）。

這就導致深圳的“豪宅線”不敢動（其實，京滬也沒動，現在北京執行的還是2014年的普通住宅標準）。其實，從2015年到現在，即便按照國家統計局的數據，深圳新房價格指數，漲了近60%。再說，這幾年出了那么多高價地，成本擺在那里，房價也得漲??！

4為何調整“豪宅稅”——尷尬的成交結構

為何，現在要動了呢？一方面，調控最嚴厲的時候過了，貨幣開始有所寬松了;“一城一策”下，只要保證樓市穩定，地方的自主權也大了。更重要的是，不動豪宅這條線的話，深圳的二手住房就循環不起來。這已經沖擊到了深圳新房和土地成交，沖擊到深圳的財力了。

根據中原地產的數據，目前深圳二手住房均價為54551元/平方米。按90平方米來算，套均總價491萬元，高出了任何一個區的豪宅線。深圳200萬套存量二手商品住房，平均價格接近500萬。哪些房子在交易？ 2018年，深圳總價500萬元以上的二手房，僅占全部成交27%。成交的主力集中在250-350萬元、350-500萬元，甚至250萬元以下的房子，竟然占宗交易的21%。也就是說，二手房交易的主體是“老破小遠”。大多數高價二手住房，或未放盤，或放盤未成交。

再看新房，2017年之前，新房成交的主力區域，除了特區內，就是龍華、寶安、龍崗中心區等地。現在，新房成交的主力區域是沙井、光明、坪山等更偏遠的地方。這些地方，過去被認為是很偏的區域。上半年，TOP10樓盤均價基本在5萬元以下，沙井的華強城、萬科星城兩個盤，之所以成為網紅盤，就在于價格合理。上半年，這兩個盤成交3100套，占TOP10的40%。如表1、圖1所示。

現在，給人的一個直觀的體驗是，深圳新房“豪宅化、大戶型化”非常明顯。根據中原地產數據。2018年新房價格較高的寶安（5.2萬元）、福田（9.3萬元）、南山（9.2萬元）、羅湖（7.3萬元）、龍華（5.77萬元）等區域，供應量增長了1-2倍，寶安供應占比40%。但是，與供應相比，新房成交方面存在明顯錯配：寶安區成交只占全市的27%，價格低的龍崗（3.8萬元），成交占比高達47% （供應只占32% ）。

所以，這就是為何，2018年深圳新房項目去化率只有40%，新房確實賣不動了。上半年，深圳新盤開盤去化率僅32%，比上年下降了8個百分點，很多豪宅項目開盤去化只有10%。今年的“金九銀十”，深圳新房成交量連續2個月低于3000套，這是歷史上的最低水平。如圖2、圖3所示。

5深圳樓市需求，快跟不上了

深圳不缺需求，需求去哪了呢？不是去了公寓市場，就是去二手房市場。上半年，深圳公寓成交量達到新建商品房的41%，這是歷史最高水平，公寓已經成為與住宅并駕齊驅的供應主力產品。上半年，總價300萬元以下的公寓，成交占比67.64%，比上年上升了近5個百分點。如圖4所示。

上半年，深圳二手住房成交了3.1萬套，與上年同期基本持平。剛剛過去的“金九銀十”，深圳二手房很火熱，成交連續2個月超過7000套冷暖分水嶺。但是，二手房需求的主力，仍是500萬元以下的品種，特別是200-300萬元區間的。調研發現，業績壓力太大，開發商普遍做高開盤去化率。

2016年10月以來，深圳房價在歷史最高水平徘徊了3年。近期，在大灣區、先行示范區等規劃利好下，深圳房價又漲了，新房價格漲幅進人70個大中城市的TOP10，二手房價格漲幅進人70城的TOP5。問題是，深圳的購買力真的沒那么“強勁”了，深圳居民的購買力沒那么“任性”了。

6亟待讓換房“鏈條”循環起來

問題是，無論地價、房價，都被抬到了歷史最高位上。繼“6.24”史詩級的宅地供應后，“11.22”馬上來了，這一次有7宗住宅用地供應。相比其他城市，深圳的供地，可不是一般的供地，它承載著人才住房大規模供應的責任。所以，每一宗地都要“雙限雙競”（限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交政府的只租不售人才住房面積）。

也就是，人才住房、普通商品住房，價格都要被限制，開發商只能通過抬高其他商品房的價格，收回成本、獲利。說白了，地產要給實體經濟輸血。若高價盤賣不動，深圳的地能賣得動嗎？原定10月22日出讓的前海桂灣兩地塊，為何終止出讓？不就是前海寫字樓空置率高（50%以上）作亂的嘛！國家要求“穩地價、穩房價”，深圳的“高地價、高房價”局面不改。

因此，要讓新房賣得動，就必須讓“換房”鏈條轉起來。從貝殼的數據來看，近幾個月，深圳二手房的掛牌量在增加，但業主成交周期（從掛牌到成交）高達135天。也就是說，業主將一套房子掛出去，平均要135天后，才能成交。相比之下，2016-2018年成交周期分別僅為56天、88天、101天。這說明什么？百姓想買好房子，但看了又看，成本太高、價格太貴。

目前，由于資金面緊張，在新房定價上，開發商相對理性，新房對二手房還是有一定的優勢?，F在，深圳二手房市場，剛需只買“老破小”或公寓，價高的二手房，只有換房才能支付得起。要想讓大家去買新房，就得讓“換房”鏈條快速循環起來。而且，一次“換房”，至少帶動2套房交易，甚至是3-4套的“連環單”交易。只要換房加快了，包括新房、二手房在內的整個樓市就激活了。唯有這樣，“11.22”出讓的7宗地，才能吸引更多的開發商，才能賣個好價錢，才能讓開發商心甘情愿地競配更多的人才住房，還能限制人才住房和普通住房的價格。

7這次調整，廢掉了豪宅認定的總價標準

轉了這一大圈，我們再回到起點。這就是為何，深圳這次“豪宅線”的新政中，直接取消了總價衡量的“豪宅線”。一方面，如果一下子從2015年的豪宅價格線調到現在的水平，豈不是說明這幾年房價控制不成功！另一方面，現在很多二手房賣不動，未來深圳還要大規模供應住宅用地，“雙限雙競”下，還有更多的房子將成為豪宅，稅費成本高，怎么賣得動呢？

所以，干脆把總價衡量的“豪宅線”廢掉，用回住建部的前兩個標準上。也就是，未來深圳的“豪宅”（非普通住宅），只有兩個標準，即容積率1.0以上、單套建筑面積在144平方米以上。這樣的結果是，深圳大部分房子，都不是“豪宅”了。但疑惑的是，為何深圳連住建部關于豪宅的第三個標準，即“實際成交價低于規定的所在區域普通住房價格”也不遵守了呢？

奧妙是，以后深圳的房地產市場，已不是過去那個市場了，它承擔著給實體經濟、公共服務輸血的重任。新建商品住房價格越高，給實體經濟、公共服務做的貢獻就越大。未來，新建商品住房占比只有40%，而其他住房占60%，而這60%的配建，都要讓開發商來配建。這樣一來，是不是意味著，深圳的住房回歸了“居住屬性”呢？還需要懲罰性稅收嗎？

8地方財力，也需要地產搭把手

另外，深圳不依賴土地財政，那是房地產、金融、互聯網、高科技蓬勃向上的那幾年（2015-2018年），他們貢獻了深圳稅收的大頭。但今非昔比，地產回歸居住屬性;“去杠桿”后P2P暴雷、資本市場理性;互聯網過了紅利期，高科技受制貿易戰。幾大財源貢獻度下降，深圳財政收入增速也降至2009年以來新低。如圖5所示。

但是，當下的深圳，可不是10年前的深圳，花錢的地方太多了。在先行示范區、大灣區框架下，深圳肩負著國家重托、民心所望。能力越大、責任越大。責任大了，能力必須跟上。未來，深圳不僅要補上教育醫療的短板，年薪30-40萬元引進清華、北大畢業生，科技創新上要再上臺階。

剛剛公布的30平方公里產業用地出讓，要搞三個產業：重大創新載體、新興產業集群、產業鏈重點領域。這些都是短期不見經濟效益的基礎科研、攻堅性研究，政府投人會非常大。錢從哪里來？國家只給政策，其他的自己想辦法。所以，地產還須保持相對旺盛的態勢。

作者簡介：李宇嘉，廣東省住房政策研究中心主任助理、首席研究員，中山大學銀行研究中心副主任，經濟學博士、高級經濟師。