房價合理的三個標(biāo)準(zhǔn)

在日常聊天中，我們經(jīng)常會聊到房價。普遍的共識是“這房價太不合理了”。政府的一些調(diào)控措施往往也希望“房價回歸合理價位”。聽得多了，自然就產(chǎn)生了疑問，如果房價不合理，那么合理的房價究竟是多少？憑什么說現(xiàn)在的房價不合理？

毫無疑問，這是一個非常具有爭議性的話題。雖然大家有共識，認(rèn)為房價太高了不合理，但究竟什么是合理的房價，那就見仁見智了。在此，我也不揣淺陋，談?wù)勛约簩侠矸績r的理解。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家喜歡談均衡，雖然現(xiàn)實中均衡很少見，但均衡思維能幫助我們理解房價的形成與變動。在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)中，如果是單中心城市，消費(fèi)者可以選擇在不同地方居住，為此會有通勤成本的差異，這些通勤成本的差異會資本化到房價中，這樣一來，所謂合理的房價就是你會發(fā)現(xiàn)在城市的任何一個地方選擇居住都是效用無差異的，你沒有套利空間，此時房價就是合理的;這種思維還可以延伸到多個城市，比如說消費(fèi)者在不同城市間選擇，各個城市的房價和居住成本有差異，收入也會有差異，最終你在不同城市間選擇居住和工作時，也沒有套利空間。

這種空間無套利均衡在我看來是合理房價的第一個原則。在這個原則下，我們有時候會看到大城市的房價更高，注意不僅是絕對房價更高，而且是以房價收入比表征的相對房價更高。筆者有一次參加一個論壇，提了一個問題，如果某大城市的收入是另外一個城市的兩倍，請問你預(yù)期這個大城市的房價會是另外一個城市的多少倍。很多人不假思索，認(rèn)為也是兩倍。其實是遠(yuǎn)超過兩倍。為什么呢？因為在空間無套利均衡原則的驅(qū)使下，同時一般消費(fèi)品又可以在城市間運(yùn)輸保證價格差異不大，消費(fèi)者肯定會流入到大城市，使得大城市的房價不僅僅是兩倍于隔壁城市。

還是舉例來說吧，A城市人月收入10000元，B城市人月收入5000元;如果A城市居住成本為4000元，B城市居住成本為2000，這剛好滿足了很多人認(rèn)為的前者房價是后者的兩倍的要求，但這肯定不是均衡，理性的消費(fèi)者一定會從B城市向A城市流動，除非你認(rèn)為一般消費(fèi)品價格也有兩倍的差異。那這樣一來，A城市的居住成本或房價肯定就會超過4000元。最終均衡點在哪里？ A城市的極限居住成本或房價有可能在8000元，當(dāng)然現(xiàn)實中居住成本上升導(dǎo)致一般消費(fèi)品中服務(wù)類價格也會上漲，所以是到不了 8000元的。這就意味著A城市的收入是B城市的兩倍，但房價卻有可能接近4倍。很不合理嗎？美國新城市主義的代表Glaeser在《美國聯(lián)邦住房政策反思》中講了同樣的機(jī)制，他說：“如果我們要真正討論可支付問題的話，無論如何應(yīng)當(dāng)設(shè)立一個恰當(dāng)?shù)暮饬繕?biāo)準(zhǔn)，而這個衡量標(biāo)準(zhǔn)一定不能是個人收入的一個單一比例。當(dāng)人們在住房市場和勞動力市場自由流動時，不同市場的房價收入比例不同是很正常的。在高收入和高住房成本的地區(qū)，試圖通過政策干預(yù)人為降低住房價格的做法，從根本上就是錯誤的。從任何一個經(jīng)濟(jì)意義角度來看，人們都不可能因此就認(rèn)為，那些房價收入比值很高的地區(qū)，其住房就一定存在可支付新問題。”理解了這個原則，就知道流傳甚廣的合理房價是收入的3-6倍的說法其實在理論上反而是有問題的。

合理房價的第二個原則，就是租買無差異或者稱之為租買中性。我們知道消費(fèi)者實現(xiàn)住房需求可以是租，也可以是買。租買無差異原則意指在選擇需求方式時，消費(fèi)者無法從居住形式選擇中套利。如果租賃比買賣合算，消費(fèi)者會選擇租賃，反之會選擇買賣。在均衡實現(xiàn)時，二者是無差異的，此時的房價和租金可以理解為合理的房價或租金。注意我說的是租買無差異并非指租買同權(quán)。租買同權(quán)更多的是社會權(quán)利的相同，經(jīng)濟(jì)權(quán)利絕對是不同的，租房者永遠(yuǎn)無法獲得房價上漲的資本增值收益，也沒有抵押權(quán)。

在理解這個原則時，仍然要破除一個長期以來流傳甚廣的錯誤觀點，就是租房是給房東付房貸，還是買房合算。還是先看一個例子：張三和李四扣除各項社保后年收入都是20萬元，收入一樣，都沒有存款。現(xiàn)在兩人一個租房，一個買房。我們假設(shè)租金是5萬元一年，貸款利率也是5%。免稅額是6萬元一年，所得稅率為單一稅率5% （累進(jìn)稅率復(fù)雜點不影響結(jié)論）。先假設(shè)沒有貸款利息抵稅，貸款1年。張三貸款100萬元買房，貸款利率是5%，不吃不喝，一年后張三的凈資產(chǎn)是：收入20萬元-納稅7000 （ 20萬元減去6萬元后再乘以5% ）元-5萬元利息-100萬元負(fù)債+ 100萬元房子一套= 14.3萬元;李四選擇租房，一年后李四的凈資產(chǎn)是：收入20萬元-納稅7000-5萬元房租=14.3萬元。

可見在房價不漲的前提下，二者的凈資產(chǎn)在一年后是相等的，雙方都沒法套利。民間流傳的任何時候買房都比租房合算或者租房只是給房東付房貸，這些說法是完全錯誤的。當(dāng)然，有人會說，買了房后房子可能升值，但其實也可能貶值的。住房投資其實是有風(fēng)險的。

在租買均衡中，如果房租不是5萬元，而是6萬元，這樣人們自然會選擇傾向買房，這會抬高房價。反之，如果利率是6%，但房租是5萬，則人們會發(fā)現(xiàn)租房比買房合算，這會抬高房租。所以合理的房價一定是租買無差異的。并且政策的調(diào)整也應(yīng)該確保租買中性，即不要偏向買，也不要偏向租。我國現(xiàn)在修改的個人所得稅法中特地制定了房貸利息抵稅和房租支出抵稅，目的就是如此。隨便說一句，筆者在2016年曾經(jīng)對房貸利息抵稅不大贊成，但沒想到個稅修改中同時加人了房租支出抵稅。

我所認(rèn)為的第三個原則，即產(chǎn)業(yè)無暴利。即無論是開發(fā)商還是普通的房地產(chǎn)投資者無法在長期中獲得穩(wěn)定的超額利潤，這個原則本質(zhì)上屬于市場開放競爭原則。如果開發(fā)商在某一時期能獲得暴利，那肯定會吸引廠商加人，這個行業(yè)進(jìn)入的壁壘并沒有想象的那么高，就像孫宏斌說的，只要在合理的價位買地，就一切太平;其他一切都可以外包，唯獨什么時候什么價位在哪里買地才是開發(fā)商的核心競爭力需要親力親為沒法外包。

只要地買的合適，其他就留給時間，讓時間來替開發(fā)商賺錢。我們有時候看到開發(fā)商有暴利，那是因為在杠桿操作下，要么是用兩年后的他賣房的價格與兩年前他買地的價格比較，那一比較當(dāng)然是暴利了;要么是剛好趕上了房地產(chǎn)市場繁榮期，房價大漲。但這種好日子是沒法長久的，房價漲后，地價會漲。控制土地的政府不會讓你繼續(xù)這么容易賺錢，同時其他人也會殺進(jìn)來，市場競爭激烈，開發(fā)商也會非理性地在土地拍賣市場出高價。房地產(chǎn)號稱周期之母，在一個周期內(nèi)，很難獲得超額利潤。所以用某些開發(fā)商在短期獲得超額利潤證明房價不合理，這不是一種科學(xué)的態(tài)度。除非這個行業(yè)總是能獲得超額利潤，那我們可以說肯定是房價不合理。

不過，現(xiàn)實總是令人很尷尬。2017年12月，NBER的5位經(jīng)濟(jì)學(xué)家寫了一篇工作論文，題目為《所有資產(chǎn)的回報率：1870-2015》（N0.24112），學(xué)者們在研究了 16個富國100多年股票、債券和住房的回報率后居然發(fā)現(xiàn)住房投資的回報率是最高的。自從1980年代以來，情形有點變化，股票的回報率開始高于住房，但是經(jīng)過風(fēng)險調(diào)整后，也就是夏普比率，住房的投資回報率仍然高于股票。這真的是一個令人難以接受的事實。

最后，回到中國的現(xiàn)實，按照筆者的3個標(biāo)準(zhǔn)來判斷房價是否合理，那就需要問，房價實現(xiàn)了空間均衡嗎？實現(xiàn)了租買中性嗎？實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)和投資無超額回報嗎？可能答案都是否定的。我一再講“理有固然，而勢不必至”。也許有人秉持著存在主義的哲學(xué)，認(rèn)為存在的就是合理的，那就沒法繼續(xù)交流了。

作者簡介：

趙奉軍，武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士，復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。現(xiàn)任杭州師范大學(xué)阿里巴巴商學(xué)院副教授，兼任復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心研究員和南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心研究員。主要研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)與中國經(jīng)濟(jì)增長。