淺談房地產企業財務管理風險防范與控制

摘 要：本文基于財務管理、公司戰略與風險管理相關知識，采用案例分析法、理論聯系實際的方法，對房地產企業財務管理風險防范與控制展開研究。研究表明，自房地產企業預售制取消，其財務風險的防范與控制被放在空前重要的位置。本文從房地產企業財務管理的現狀問題出發，結合萬科集團財務管理風險控制的案例，總結出房地產企業財務管理風險防范與控制的措施。

關鍵詞：財務管理；公司戰略與風險管理；房地產企業；風險防范與控制

引言

房地產企業的財務管理風險，是指在房地產企業日常生產經營中，因為內部外部各種不確定的因素發揮作用，導致房地產企業在一定時期內收到的利潤無法達到預期標準。而財務風險僅可以依靠各種有力措施防范控制在安全范圍以內，無法完全避免。眾所周知，房地產企業自身具有資金投入量大且密集、房產價值高、建設周期長、資金回收慢等特點。目前，受國家政策調控房價、取消預售制等各種外界因素影響，房地產企業財務風險的防范與控制的難度加大，因而也被放在企業風險管理空前重要的位置。

本文從房地產企業財務管理的現狀問題出發，結合萬科集團財務管理風險控制的案例，總結出房地產企業財務管理風險防范與控制的措施。希望房地產企業可以在經濟下行、房價調控措施增多的情況下，做好全面財務風險防范與控制，提高房地產企業自身抗風險的能力。

一、房地產企業財務風險概述及現狀

（一）房地產企業財務風險概述

房地產企業因其自身為資金密集型企業，財務管理風險尤其重要，主要包括以下幾個方面：第一，房地產企業中包括借入資金和所有者投資的籌資風險。因為房地產企業比其他一般企業投資建設所需的資金更多，而且房產價值高，回收期長，這就造成大多數房地產企業的啟動資金多半依靠向銀行或其他金融機構的借入資金或者其他所有者投資的籌資。籌資風險主要包括房地產企業是否能按時還本付息或者向其他所有者投資支付的收益不確定性。第二，我國大多數房地產企業不會選擇僅僅將資產配置到房地產行業中，涉足不熟悉的行業就很容易出現投資回報率無法達到預期的投資風險，這容易影響房地產企業的現金流、盈利能力、償債能力，對企業造成無法挽回的損失。第三，在房產出售后，由房產轉化為結算資金再轉化為貨幣資金，需要經歷較長的時間，無法避免的轉化時間和金額存在不確定，這就造成了資金回收風險。第四，來源于對收益確認時和對投資者分配收益形式、時間、金額把握不清的收益分配風險。收益分配風險是指企業收到利潤成果后，對其進行收益利潤分配，如果投資者對于收益分配方式不當，很容易影響投資者的積極性，對未來房地產企業籌資也會產生影響。

（二）房地產企業財務風險現狀

目前，由于受國家調控房價、取消預售制的影響，投資者會轉而投資其他行業，房地產企業在籌資方面會更加困難。房價供過于求，震蕩下降，市場預期降低，房地產企業會轉而投資其他行業，投資風險將會加大。取消預售制意味著房地產企業以后需要先蓋好房產，銷售后再實現房產向結算資金再向貨幣資金轉化，意味著資金回收期會增加，資金回收風險增加。在這種情況下，資金回收風險和收益分配風險也會隨之加大。

除此之外，不可忽視房地產企業財務風險中的涉稅風險。因交付完工產品時點不同產生的涉稅風險、采取視同買斷方式委托銷售開發產品存在的涉稅風險、發生的支出應歸集為費用或成本的涉稅風險、毛地竟掛所涉及的動遷補償及動遷支出稅收處理風險、預提相關費用涉及的稅務風險、超過規定標準計提或繳納的稅金涉及所得稅稅前扣除風險等。長期以來，房地產企業的涉稅風險經常被企業忽略，在后期財務管理過程中要加大對涉稅風險的重視，違反稅法不僅會對企業造成經濟損失，也會給企業的聲譽造成不可估量的損失。

二、案例分析

從上文對房地產企業財務風險概述及現狀分析中，可以看出房地產企業財務風險不僅僅包括大多數企業共同面對的籌資風險、投資風險、資金回收風險、收益分配風險，其財務風險容易受政策風險影響，以及由于其自身施工時間較長、不動產核算項目較多而造成的涉稅風險。一直被房地產行業評價為財務風險較低的房地產公司，從其2017年財報可以看出，其2017年全年的負債率為8.8%，而最新公布的2018年半年報，其凈負債率為32.7%，繼續保持在行業最低水平。

在這種情況下，萬科集團在9月份月度例會上表明，萬科要實現全年6300億的回款目標。隨之而來，例會大喊“活下去”的口號，這無疑給房地產行業敲響了警鐘。一方面，面對國家調控房價政策的頒布，萬科的財務風險意識加強，此時回籠資金，是保證在房價整體受挫的情況下，企業依舊有抗擊財務風險的能力，保證充足的現金流，以及正常的日常運營。另一方面，回籠資金也是防范和控制財務風險的措施，企業需要回款后償還金融機構貸款利息、實現投資人的預期目標，也需要保證充足的資金對新興行業展開投資和運營。因此。及時采取有力措施防范和控制財務風險十分重要。下文將根據案例分析，繼續探討房地產企業防范和控制財務風險的具體措施。

三、房地產企業防范和控制財務風險的具體措施

（一）財務人員需增強風險防控觀念

財務人員需增強風險防控觀念，一方面，房地產企業需要完善管理體系，加強內部控制。不僅僅需要健全財務管理制度，對企業的財務人員及其資金賬號、業務往來，建立嚴格的檢查考核和監督制度，還要定期培訓，加強財務人員對風險預測的敏感程度。另一方面，房地產企業需要完善財務監督、獨立的審計機制。為了實現預期財務管理目標，減少不可控的損失，必須加強財務監督，保證企業日常運營。房地產企業應當在企業內部設立獨立的審計機構，制定專門的審計程序和確定具體的審內容，配備專業審計人員，定期對企業財務風險進行排查，并將結果上報給管理層和董事會。

（二）房地產企業應當進行多元投資以分散風險

財務風險不可避免，但是通過有效的措施可以進行降低，比如像萬科集團一樣回籠房地產企業中的資金，轉而向高新技術行業投資。多元化的投資戰略可以有效地幫助房地產企業降低財務風險、市場風險以及政策風險的影響。不過要對新涉及的行業做到合理預估，防止因為新領域人才、技術儲備不足導致資產浪費，影響企業的現金流。比較好的方案是房地產企業利用自身資金優勢對已經有一定基礎的高新技術行業進行投資，或者采用兼營、并購、企業聯盟等多元化投資戰略，與合作企業優勢互補、共擔風險，實現企業多元化投資以分散財務風險的目的。

（三）房地產企業應建立一套財務風險預警系統

房地產企業建立一套財務風險預警系統，可以在財務風險出現的早期，識別并采取有效措施將財務風險控制在合理的范圍內，或者在預先設定負債值的基礎上提前規劃好應對財務風險的方案，減少出現風險時的協調成本和時間成本，給企業造成損失。房地產企業建立一套財務風險預警系統，可以通過互聯網、大數據全面監測企業現金流的流通情況、投資回報率高低、涉稅財務核算等，通常企業出現籌資風險、投資風險較大的情況下，通過系統可以對財務風險進行預警，財務人員和企業管理者應謹慎分析數據，采取有效措應對財務風險，防止房地產企業財務狀況進一步惡化。

四、結束語

本文通過對房地產企業的財務風險現狀分析和對萬科集團及時回籠資金應對財務風險的案例分析，總結出財務風險是現代企業不可回避的風險，房地產企業是典型的資金密集型企業，更應該采取有效措施，積極應對財務風險。將財務風險控制在合理的區間內，可以保證企業現金流的正常流動、提高資金的運用效率、防范財務危機波及企業內部其他業務板塊的經營活動，使企業可以健康、穩定、良性的發展。

參考文獻：

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作者簡介：張建（1974-），男，大學學歷，會計師，連云港市住房保障中心副主任，主要研究方向：房地產行業的市場監管、財務管理、投融資、資產管理、單位內控、工程審計等。