金融支持住房租賃市場(chǎng)相關(guān)問(wèn)題研究

摘 要：十九大報(bào)告中提出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展需要大量資金支持，且其收益的變現(xiàn)周期長(zhǎng)，因此迫切需要金融支持。然而，由于多種原因制約了我國(guó)住房租賃市場(chǎng)目前發(fā)展不夠規(guī)范，導(dǎo)致了金融對(duì)其支持面臨許多挑戰(zhàn)和困難，這又制約了該市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。因而，金融如何支持住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展是當(dāng)下迫切需要解決的課題。

關(guān)鍵詞：住房租賃；金融支持；平臺(tái)建設(shè)

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)需求巨大，發(fā)展前景廣闊，住房租賃市場(chǎng)的良好發(fā)展，離不開金融的有力支持。然而，目前我國(guó)住房租賃市場(chǎng)亂象叢生，近期租房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲、多家長(zhǎng)租公寓公司經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，尤其是杭州市一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的長(zhǎng)租公寓公司宣布破產(chǎn)引發(fā)的一系列債權(quán)債務(wù)糾紛，再次牽引了人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感神經(jīng)，引發(fā)了人們對(duì)金融如何支持我國(guó)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展的探討。

一、 我國(guó)住房租賃市場(chǎng)需求巨大

（一） 高房?jī)r(jià)背景下，租房剛需進(jìn)一步加大

高房?jī)r(jià)疊加相關(guān)的房貸政策收緊，購(gòu)買首套房首付最低兩成提高到三成，加上近來(lái)在銀行連續(xù)9次上調(diào)首套房貸利率，不管是首付款還是償還購(gòu)房貸款，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)壓力都增加了不少。而在有些城市開發(fā)商賣房都已經(jīng)開始要求五成首付或者八成首付了，在這種情況之下之前有購(gòu)房需求的剛需者只能觀望，甚至短期之內(nèi)也基本不會(huì)再次考慮賣房。專家也表示，如今還沒(méi)有買房子的人群短期難以承受買房壓力了，只能靠國(guó)家的保障性住房建設(shè)來(lái)改變，顯然一時(shí)半會(huì)兒這一舉措難以滿足剛需，那么短期之內(nèi)買不起房的人更多的選擇就是租房居住。

（二）人口遷徙規(guī)模大，租房需求強(qiáng)烈

當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)流動(dòng)人口規(guī)模已達(dá)2.5億，占全國(guó)總?cè)丝诘?18%，其中超過(guò)80%為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口。按照《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》的進(jìn)程，至2020年，我國(guó)繼續(xù)向沿海、沿江、沿主要交通線地區(qū)聚集的流動(dòng)人口仍有2億以上。流動(dòng)人口呈現(xiàn)出長(zhǎng)期居留意愿強(qiáng)烈的特征。總體來(lái)看，流動(dòng)人口在流入地平均居住年限接近5年，其終身居留的意愿明顯，終身居留的態(tài)勢(shì)已然顯現(xiàn)。最新的區(qū)域性調(diào)查顯示，部分流動(dòng)人口明確表示不再回老家，年老后會(huì)在流入地“定居”。以往流動(dòng)人口年輕時(shí)出來(lái)打工、中老年后回老家生活的模式正在被打破。

（三）目前市場(chǎng)規(guī)模小，未來(lái)發(fā)展前景廣闊

與美國(guó)、德國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的租賃市場(chǎng)還存在巨大的發(fā)展空間。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)年租金規(guī)模在萬(wàn)億元左右，僅為房屋銷售規(guī)模的7%左右，而美國(guó)、英國(guó)則高達(dá)31.97%和41.35%。據(jù)鏈家研究院預(yù)測(cè)，2030年，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金交易額將高達(dá)4.6萬(wàn)億元，租賃人口規(guī)模將高達(dá)2.7億人。以深圳為例，2017年末，賃用房市場(chǎng)缺口就有十幾萬(wàn)套，租賃用房的市場(chǎng)供給還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，一個(gè)龐大的租賃市場(chǎng)有待開發(fā)。

二、 我國(guó)金融支持住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題

住房租賃是一個(gè)過(guò)程較為復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)的行業(yè)，包括前期開發(fā)、建成運(yùn)營(yíng)、租后管理及融資等，因而住房租賃行業(yè)對(duì)金融支持有較大的需求，但目前我國(guó)金融支持住房租賃市場(chǎng)存在著諸多問(wèn)題。

（一）住房租賃市場(chǎng)租賃市場(chǎng)服務(wù)專業(yè)化、品牌化程度不高導(dǎo)致難以符合銀行信貸門檻

由于缺乏成熟的盈利模式，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)缺乏專營(yíng)租賃企業(yè)，市場(chǎng)規(guī)模小，市場(chǎng)品牌優(yōu)勢(shì)不明顯，整個(gè)市場(chǎng)供給主體以散戶狀態(tài)為主。表示據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2018年7月末我國(guó)出租房約有1億套，其中近9千萬(wàn)套為個(gè)人出租，機(jī)構(gòu)化率不足10%，而美國(guó)和日本高達(dá)30%和80%。分散經(jīng)營(yíng)的個(gè)體房東自身對(duì)金融的支持需求并不強(qiáng)烈，而租賃機(jī)構(gòu)中大多難以滿足銀行傳統(tǒng)的貸款門檻。

（二）住房租賃市場(chǎng)盈利前景不足，導(dǎo)致金融支持動(dòng)力不足

與房地產(chǎn)銷售相比，租賃業(yè)務(wù)投資大、資金周轉(zhuǎn)慢、回收期長(zhǎng)，住房租賃效益不高，接受調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)表示，目前銀行基準(zhǔn)利率4.9%，如果按上浮10%計(jì)算，則貸款利率為5.34%，如果用貸款建成公寓出租，則回報(bào)率不高于1.5%，遠(yuǎn)低房地產(chǎn)出售回報(bào)。比如若剔除政策性人才住房面積，深圳市首宗“只租不售”地塊實(shí)際的樓面用地價(jià)格達(dá) 1.93 萬(wàn)元/平方米；北京市開發(fā)商100%自持的地塊中，樓面用地價(jià)格甚至高達(dá)兩三萬(wàn)，如按目前的租金水平來(lái)估算，預(yù)期收益率非常低。住房租賃資金回籠速度慢、回報(bào)率低，傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)信貸投放持謹(jǐn)慎態(tài)度。

（ 三） 金融支持住房租賃有限

目前由于我國(guó)住房租賃市場(chǎng)尚未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，以分散經(jīng)營(yíng)為主，主要通過(guò)消費(fèi)信貸、個(gè)人儲(chǔ)蓄或者民間借貸等方式來(lái)滿足資金需求，而廉租房與公租房的建設(shè)主要依賴財(cái)政資金和政策性金融機(jī)構(gòu)貸款。在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，“降杠桿”的背景下，住房租賃企業(yè)類債券發(fā)行規(guī)模均較小，ABS也剛起步。目前我國(guó)25家上市銀行中，只有建行介入對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持以為，其他銀行機(jī)構(gòu)介入尚少。

（四）監(jiān)管缺失導(dǎo)致租房金融野蠻創(chuàng)新

近期，自如、蛋殼、鼎家等多家長(zhǎng)租公寓公司經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題已經(jīng)租賃市場(chǎng)房?jī)r(jià)哄抬，引起人們對(duì)“金融+長(zhǎng)租公寓模式”的關(guān)注。以杭州一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鼎家”）的長(zhǎng)租公寓公司的經(jīng)營(yíng)模式為例，租客交租房時(shí)，鼎家許諾繳納房租的方式為租客“押一付一”，而實(shí)際上卻讓租客在完全不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)借貸。租戶們通過(guò)一個(gè)名為“51返唄（現(xiàn)更名為“愛(ài)上街”）的APP”網(wǎng)貸平臺(tái)一次性把租金付給了這家公司，再每月返還給網(wǎng)貸平臺(tái)相應(yīng)的金額。也就是說(shuō)，租戶和這家公司簽的并不是租賃合同，而是貸款合同，租客以個(gè)人信用做擔(dān)保，獲取銀行等金融一年的租金貸款，網(wǎng)貸公司（或銀行）一次性全給返回給中介；租客都是每月還錢，而5.8%的“服務(wù)費(fèi)”，實(shí)際上是利息。這種方式帶來(lái)兩種后果。

一是租賃中介破產(chǎn)，租戶不僅拿不到預(yù)先支付的租房押金，卻依然要每月按時(shí)還款，而房東也未收到租賃中介應(yīng)給的后續(xù)租金，一些房東已經(jīng)準(zhǔn)備收回出租房源，引發(fā)了租客和房東之間的糾紛。二是鼎家的經(jīng)營(yíng)模式本質(zhì)是利用租客的信用，給自己提供擴(kuò)張資金，拿到租客一次性支付一年的租金之后，并不會(huì)一下全給房東，而是按季度給，剩下的錢全在自己手里，然后再利用這筆資金，不惜一切代價(jià)爭(zhēng)搶房源，再通過(guò)資產(chǎn)證券化（ABS）到市場(chǎng)上募集資金，通過(guò)哄抬房租爭(zhēng)搶房源，獲取區(qū)域壟斷地位，最后導(dǎo)致房租暴漲！目前，許多其他中介機(jī)構(gòu)也采用這種模式作為支付方式，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2爆雷更厲害”。

三、 關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)對(duì)策建議

（一）出臺(tái)鼓勵(lì)優(yōu)惠扶持政策，培育和引進(jìn)租賃服務(wù)專業(yè)化機(jī)構(gòu)

通過(guò)出臺(tái)土地、金融、稅收等一系列政策鼓勵(lì)培育租賃服務(wù)專業(yè)化機(jī)構(gòu)。一是給予利息方面的補(bǔ)貼。比如長(zhǎng)期持有租賃住房的開發(fā)企業(yè)和住房租賃機(jī)構(gòu)，政府給予貸款利息部分補(bǔ)貼，鼓勵(lì)和允許通過(guò)基金、信托、企業(yè)債券等方式從市場(chǎng)上募集建設(shè)資金。二是稅收優(yōu)惠。比如推動(dòng)政府在稅收上，對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)、個(gè)人在房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅等方面給予適度優(yōu)惠，進(jìn)而增加可租房源供應(yīng)，調(diào)節(jié)住房租賃市場(chǎng)供求關(guān)系。三是土地優(yōu)惠。為更好地促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化，政府應(yīng)通過(guò)土地管理、土地交易環(huán)節(jié)稅收政策調(diào)整，讓更多的住房租賃機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)合理的可承擔(dān)的成本獲得房屋或土地用于經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)合理的預(yù)期收益，提供比散租更為優(yōu)質(zhì)和專業(yè)租賃服務(wù)，吸引更多的專業(yè)化機(jī)構(gòu)入駐住房租賃市場(chǎng)。另外，進(jìn)一步盤活存量土地，多方式增加租賃住房建設(shè)用地的有效供應(yīng)；引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商出租庫(kù)存的商品住房，租售并舉，在規(guī)劃建設(shè)、用地政策上進(jìn)一步加大扶持力度。

（二）創(chuàng)新租賃住房運(yùn)營(yíng)模式，增加可租房源供給

進(jìn)一步編制我國(guó)《2017-2020年住房建設(shè)規(guī)劃》，積極創(chuàng)新租賃住房運(yùn)營(yíng)模式，建立、整合國(guó)有企業(yè)作為安居運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，著力打造特色安居運(yùn)營(yíng)模式。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展將改變長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)以售為主的住房供應(yīng)模式，促進(jìn)住房回歸“居住屬性”，構(gòu)建以人才住房、商品住房和保障性住房等實(shí)物房源為有效供應(yīng)，以培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、積極推進(jìn)去庫(kù)存為重點(diǎn)的住房建設(shè)體系。各地結(jié)合自身實(shí)際制定優(yōu)惠政策，增加住房租賃供給。

（三）引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，有效鏈接住房租賃市場(chǎng)金融需求

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)在發(fā)展的過(guò)程中供應(yīng)主體將會(huì)越來(lái)越多樣化，各種專、兼營(yíng)住房租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)會(huì)陸續(xù)入駐市場(chǎng)。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)這些企業(yè)的運(yùn)行特點(diǎn)和盈利模式，不斷創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)，進(jìn)而有效支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。大力發(fā)揮金融信貸產(chǎn)品和服務(wù)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持和引領(lǐng)作用，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在獲得金融支持準(zhǔn)入門檻、開展業(yè)務(wù)流程、獲取信貸授信、增加信貸資源、豐富信貸產(chǎn)品及提升風(fēng)險(xiǎn)容忍度等方面加強(qiáng)探索和創(chuàng)新，適時(shí)先行先試，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)在符合國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)及風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的金融支持。尤其要運(yùn)用與發(fā)揮好開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)“融資+融智”優(yōu)勢(shì)，優(yōu)先選擇與國(guó)有住房租賃機(jī)構(gòu)或轉(zhuǎn)型后的平臺(tái)公司開展業(yè)務(wù)合作，通過(guò)直接融資與間接融資相結(jié)合、短期融資與中長(zhǎng)期融資相配套的方式，不斷創(chuàng)新市場(chǎng)化運(yùn)作。采用PPP等融資模式，加快REITs、創(chuàng)投債、融資租賃、ABS等創(chuàng)新產(chǎn)品的研究，進(jìn)一步豐富和拓寬住房租賃企業(yè)的融資渠道。同時(shí)，進(jìn)一步完善REITs退出機(jī)制。鼓勵(lì)商業(yè)銀行試點(diǎn)發(fā)放集體用地抵押貸款，支持專業(yè)化住宅租賃機(jī)構(gòu)發(fā)行企業(yè)債券，實(shí)施租約證券化，逐步擴(kuò)大住宅REITs試點(diǎn)，為租賃機(jī)構(gòu)提供更靈活的融資方式和退出機(jī)制，加速機(jī)構(gòu)化趨勢(shì)，推動(dòng)租賃市場(chǎng)規(guī)范化建設(shè)。同時(shí)，地方政府設(shè)立住房租賃信貸專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，合理分散金融機(jī)構(gòu)信貸風(fēng)險(xiǎn)。另外，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)在住房租賃方面獲得的收益，在稅收上給予一些減免優(yōu)惠。

（四）細(xì)分住房租賃市場(chǎng)需求主體，有針對(duì)性提供金融支持

金融機(jī)構(gòu)助力住房租賃業(yè)務(wù)，從需求主體來(lái)劃分，可分為政府主管部門、租賃企業(yè)、租戶等三方的需求，需要有針對(duì)性對(duì)不同的需求主體提供適合的金融產(chǎn)品和服務(wù)。政府部門方面，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)助力政府部門加強(qiáng)與發(fā)揮對(duì)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范與管理作用。如協(xié)助其加快建設(shè)資金監(jiān)管平臺(tái)，要求租賃企業(yè)設(shè)立租房資金監(jiān)管專戶，并依據(jù)相應(yīng)監(jiān)管要求，提供全流程押金的存入、轉(zhuǎn)出業(yè)務(wù)，以確保租賃雙方交易的安全性。二是對(duì)于各類租賃企業(yè)，可以通過(guò)提供信貸融資等資金支持，解決包括國(guó)有企業(yè)、一般民營(yíng)企業(yè)和村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織等的融資需求。三是對(duì)于普通租客，要細(xì)分不同群體，提供多樣化金融產(chǎn)品服務(wù)。如公積金提取、融資產(chǎn)品、支付結(jié)算、信托保險(xiǎn)等。

（五）加快住房租賃平臺(tái)建設(shè)

專業(yè)化的住房租賃平臺(tái)有利于在客戶信用審核、賬戶結(jié)算、資金監(jiān)管、住房租賃企業(yè)及個(gè)人客戶金融需求方面，提供更高效便捷的服務(wù)。與購(gòu)房市場(chǎng)客戶相比，租賃市場(chǎng)客戶信用資質(zhì)相對(duì)低，且缺乏有效抵押。因此要做好租賃征信平臺(tái)的搭建，一方面有利于金融機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主及租戶信息進(jìn)行篩選，以有效規(guī)避違約可能帶來(lái)的損失。另一方面，住房租賃平臺(tái)應(yīng)具備提供租賃房源登記、發(fā)布、審核、交易、監(jiān)管等多種功能服務(wù)，并在試點(diǎn)住房租賃建設(shè)、金融產(chǎn)品創(chuàng)新等方面深化合作，逐步實(shí)現(xiàn)“政府主導(dǎo)、銀行融資、社會(huì)參與、合作共贏”。

（六）做好風(fēng)險(xiǎn)防范和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管

由于與購(gòu)房市場(chǎng)客戶相比，租賃市場(chǎng)客戶信用資質(zhì)相對(duì)低，且缺乏有效抵押，因而與個(gè)人住房抵押貸款匹配的風(fēng)險(xiǎn)策略不同，租賃貸款業(yè)務(wù)要更加依賴基于人的、實(shí)時(shí)跟進(jìn)的風(fēng)控手段，金融機(jī)構(gòu)需做好租賃業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范。另外，在業(yè)務(wù)發(fā)展不確定的早期嘗試階段，可以考慮成立專門的子公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng)以隔離風(fēng)險(xiǎn)。金融支持能夠促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，但是金融的過(guò)度創(chuàng)新和野蠻生長(zhǎng)，將帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因而，住房租賃的金融創(chuàng)新應(yīng)探索與監(jiān)管并重。

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作者簡(jiǎn)介：吳玲（1981-），女，漢族，海南樂(lè)東，中國(guó)人民銀行三亞市中心支行經(jīng)濟(jì)師碩士研究生。