中國養老地產應側重租賃型

樂曉爭

核心提示：在中國最適合養老房地產的運營模式，不是銷售型而是租賃型，要把養老和度假結合起來。

中國是目前世界老年人口最多、增長最快的國家，今年政府工作報告中提出養老地產為以后發展重點，這將是房地產發展的一個方向。

諸多做養老地產的機構幾乎都在談論如何仿效國外模式，卻忽略了一個最根本的問題，即國外跟國內生活模式不同。西方人認為在子女成年之后，父母的職責大致完成，開始享受自己的生活，沒有義務去繼續資助或照顧子女。但是，中國的老年人正好相反，不僅是對下一代，甚至對下下輩也覺得要照顧到。所以，中國老人根本不可能過西方老人那種養老生活。仿效不是很滑稽？

出售型養老地產項目，實際上是假設了不管是什么階段的老人，都要住進具備臨終關懷設施的房子。就如不管一個人身材如何，都要假定一定會發福，買特大號的衣服預備10年20年后變胖了穿。先不說未來衣服款式是否過時，即使仍然流行，在自己還有衣服穿的時候，那件特大號衣服也是被閑置。更可笑的是，還要假設衣服主人的子女會繼承衣服。

中國的養老地產項目，不正是走著這樣一條路嗎？養老房產即使銷售出去了，也大部分處于閑置狀態。面向富裕家庭的養老地產項目，基本淪為度假房產，或者炒作性投資產品；面向拮據家庭的養老地產項目，根本就是起著經濟適用房的功能。

老人經濟，在中國一直是一塊未被開墾的荒地。但是，如果生活觀念不改變，這塊荒地很難被激活。目前社會上的消費目標，都停留在80、90、00后身上，因為這三個“后”擁有社會大部分資金的驅動力，老人們積攢的資金都會心甘情愿地被三個“后”的需求驅動。

說到養老地產，所有人首先想到的都是郊區。憑什么老年人就要住到郊區去呢？難道因為郊區空氣好嗎？城市化進程使得郊區農地綠地變少，加上市中心工廠外遷，郊區的空氣其實已經面臨變壞的危機，郊區土地便宜才是根本因素。

除了郊區以外，大家其次想到的就是養老房產的功能配置，似乎都跟醫院相關，這也是一個奇怪的問題：好的醫院都在市區，所以，越是身體不好的老人，是不是越應該住在市區？

養老房產空置率問題，應該引起地方政府的重視，開發商原本期待配套商業能夠彌補運營成本缺口，因大量空置變得捉襟見肘。

人只有在經濟所迫，不得不將市區的房子租賃轉賣來維持日常生活的時候，才會搬到郊區去。如果市區有房，子女的家庭還是需要老人攜手照顧的話，老人怎會在退休以后或者買了養老房地產以后，就放棄市區的居住空間而搬到郊區去呢？

我認為，在中國最適合養老房地產的運營模式，應該從銷售型轉成租賃型。老人可以根據自己健康狀態，來選擇自理型、半照顧型、完全照顧型項目長期或者短期居住。同時，要根據季節變化，變換租賃地點，來享受避寒避暑之樂趣。把養老和度假結合，才能把養老型房產項目的入住率集中提升，使得為之配套的設備設施和商業能夠有足夠的消費額產生。