民宿新法的實施對日本住宿業的影響

蘇雁

一、民宿新法出臺的背景

從2018年6月15日起，日本《住宅住宿事業法》（簡稱民宿新法）開始實施。隨著赴日游客人數的不斷增加，大城市酒店住宿出現緊張，而民宿則成為游客住宿房源的有益補充。在日本，這是一種隨著旅游火爆而興起的新型住宿形態。日本政府在觀光立國戰略下確立了2020年東京奧運會舉辦之年吸引訪日外國游客突破4 000萬人次的目標。在此背景下，日本國內住宿設施的接待游客能力已經明顯不足，據日本民間團體估算，2020年日本住宿設施將產生多達1萬間的缺口。

另一方面，隨著老齡化少子化問題的不斷加劇，日本空房率在不斷提高。據日本總務部2014年調查結果顯示，日本全國住宅總量達6 063萬戶，其中閑置空房820萬戶，即每7戶住宅中就有1戶空置。目前在日本一些地區，超過65歲的老齡人口占了當地居民總數的一半以上，空房子如瘟疫般速度蔓延，如不解決這個問題，空房率將在未來10年可能會提高到20%。

在民宿新法出臺之前，日本有兩個與住宿服務相關的法律，一個是《旅館業法》，一個是《國家戰略區域特別區域法》。這兩個法律對民宿的規定都較為苛刻，所以，日本的很多民宿一直在打擦邊球，實際上處于法律的邊緣，很多業主是在不交稅、不登記的狀態下無證經營的。2017年3月，日本厚生勞動省發布了對日本民宿進行第一次全國調查的結果，結果顯示，日本全國民宿中介網站上的民宿數量共有15 127家，其中只有2 505家民宿獲得許可，由此可見，日本大多數民宿都屬于無證經營。民宿的這種灰色經營帶來很多社會問題，這些無證民宿不僅違反日本《旅館業法》《建筑基準法》和《消防法》，還常因擅自轉租引發其他問題，包括未征得所在公寓其他業主同意而引發業主糾紛，因噪音擾民、亂扔垃圾等引發各種糾紛。京都旅游局旅游推進室自2016年年7月開設投訴窗口，一年的時間就接到1 442個針對民宿的投訴。大阪2017年一年里關于民宿的大大小小案件超過10 000件。在有些地方，這種糾紛已經發展到了走法律訴訟的程度。

以赴日游客日益增多為背景，為解決現有酒店接待能力不足、閑置住房不斷增多問題，同時也為解決無證經營的民宿對周邊居民和環境造成惡劣影響問題，日本政府歷時3年，出臺并實施了民宿民宿新法。2015年，國會提出民宿立法提案;2016年，全面解禁民宿業的新草案頒布;2017年6月，日本政府制定了《住宅住宿事業法》;同年10月，日本政府進一步發布政令，宣布新法將從2018年6月15日起正式實施;2018年3月15日，開啟民宿許可申請;2018年6月15日，民宿新法實施。自此全面解禁了民宿，為民宿經營提供了法律依據。

二、民宿新法的內容及實施后的日本民宿業

民宿新法實施之前，經營民宿需要通過資質審核，即要具有門檻較高的傳統旅店經營資質，否則就是非法經營。過去大部分民宿都屬于非法經營范疇。民宿新法增加了一條登記型民宿，該類民宿只要向都道府縣知事提出登記申請即可營業。登記型民宿不需要取得資質，只需符合民宿新法細則的規定進行登記就可以經營民宿，但是登記型民宿一年只能經營180天以內，而資質型民宿則可以全年經營。關于什么樣的住宅可以經營民宿問題，民宿新法第二條此給出了明確定義。一是被國土交通省令及厚生勞動省令所規定的含有廚房、浴室、廁所、洗臉池以及其他基本生活必備設施的房屋。二是現在供人居住，或從前被人租賃而租賃期屆滿之后又重新招租，以及其他供人居住被國土交通省令及厚生勞動省令所認可的房屋。民宿的定義只在存在于以上兩種情況的住宅，沒有廚房、浴室或洗面池的事務所、倉庫等被排除在外。

民宿新法施行后，為了保證民宿經營的正常運轉，經營者需遵守以下10項規定：（1）確保住宿衛生;（2）確保避難設備完善;（3）對設施利用方法添加外語說明;（4）創建住宿名冊;（5）對住宿者講明關于防止噪音的注意事項;（6）迅速應對鄰居的投訴處理;（7）接受住宿者的中介應為登記在冊的旅行社或酒店;（8）有標志顯示;（9）對年營業天數等實行定期報告;（10）房主不同住的情況下有義務將之委托給第三方，即“住宅住宿管理者”。

根據日本觀光廳統計，截至2018年7月13日，各地方政府管理部門已收到5 867件民宿受理申請，其中4 410件受理完成。觀光廳表示，可以預見今后申請數還會不斷上升。雖然政府對民宿前景的預測比較樂觀，但是解禁后的民宿數量與民宿新法實施前相比，不僅沒有增加，反而有大幅的減少。對于日本民宿業來說，民宿終于取得合法地位，所有居住用住宅可以在不取得旅館業許可的情況下，僅向政府提出申請就可以運營民宿。民宿經營市場之所以沒出現火爆的場面是受以下幾方面因素的影響。

首先，完善的法律強化了懲罰規則，使過去一直處于灰色地帶的非法民宿被一網打盡。民宿新法加大了對民宿的監管力度，對違法民宿的罰款從過去的3萬日元提高到100萬日元以上，嚴重的還會處以6個月的有期徒刑。民宿新法看似全面解禁民宿，但深究細節，就會發現限制很多，對于民宿投資者來說，登記申請很容易，但要實現盈利卻不那么容易，單從限制營業天數上就意味著收入最少會下降一半左右。行業洗牌由此開始，不少已經進入民宿行業的投資者，包括很多中國投資者已經開始撤資，剩下的則急于尋找新的出路，比如把房子轉成長租。新法正式實施前的6月1日，日本觀光廳下發通知，要求民宿短租運營商盡快取消所有尚未獲得政府許可備案號碼房源的訂單。通知下發不久后，日本最大民宿運營商Airbnb的房源數量從6.2萬降至1.38萬，下降了近80%。

其次，民宿經營者還要遵守各地區的具體規定。合法經營民宿理論上比較簡單，登記申報便可將自己的房子，甚至租來的房子改造成民宿，但實際上實行起來有諸多困難。每個地區都有自己的規定，一些苛刻的規定限制了人們經營民宿的熱情。民宿新法規定登記型民宿一年當中最多只能運營180天，但在有些區域可能只允許經營幾十天。例如，東京都中央區只允許周六上午至周一上午經營民宿，且經營者需要當面對租客進行人員確認，并進行防止噪音的說明。東京都港區規定，如果在住宅專用地區和文教地區經營民宿，當房主不與租客同住時，只認可春假、暑假、年末年初共計96天的民宿營業。京都市向市議會提交了民宿條例初案：原則上經營者必須常駐在設施內，如不能與租客同住則需要常駐在距離設施800米以內的地區或者10分鐘可以趕到現場的地區，住宅專用地區只認可1月份和2月份共計兩個月的營業時間。大阪市要求民宿經營者需要事前向周邊鄰居說明該設施是作為民宿使用的，諸如此類等，這些規定讓那些原來經營民宿或準備經營民宿的小型民宿經營者躊躇不前。

最后s，按照民宿新法，同公寓里的居民要想禁止所在公寓經營民宿很簡單，向物業要求變更公寓管理條例，注明“禁止經營民宿”即可。公寓里一旦掛出禁止經營民宿的牌子，經營者便無法經營。媒體報道過很多民宿糾紛，這些民宿糾主要發生在高級公寓和共享住宅等需要劃分所有權的住宅，這類住宅在民宿新法施行后很難經營民宿。人們從過去的民宿糾紛中汲取了教訓，紛紛迅速變更公寓管理條例，禁止經營民宿，民宿新法幾乎排除了在高級公寓和共享住宅等地方經營民宿的可能性。這樣一來，經營民宿的可行性房型也就縮小到了獨立住宅的一戶建和小型公寓樓。

三、今后日本民宿業的發展前景

民宿新法的實施會對現有民宿市場產生很大影響。

第一，一些小本經營的民宿從業者面臨出局，登記型民宿即原來處于灰色地帶的民宿會減少，資質型民宿則會有所增加。登記型民宿如果被限制在180天之內經營的話，相比民宿新法出臺之前，經營時間大大縮短，而且通過登記還需要納稅，收益會大減，其實還不如長期出租獲得的收益高。所以一些原本經營民宿的中小型公司可能會轉向傳統的資質型民宿，或者轉向經營簡易旅館。

第二，一些不以民宿為生而以民宿作為輔助收入的居住型民宿會增加，搶占一定的市場份額。在春季3、4月和秋季10、11月份等旅游旺季，加上國內假期，算下來180天還是合理的。對于原本就是自己住的房主來說，這無疑是一筆額外的收入。

第三，一些實力雄厚的大公司會進入民宿市場。伴隨著日本民宿市場的全面解禁，日本互聯網巨頭樂天在2017年3月與當地房地產企業合資成立了民宿公司。大型旅行社JTB和大型私鐵公司京王也開始進入民宿領域。擁有20萬套物業的日本大型租賃中介公司Apaman今年3月也注冊了民宿管理平臺，此前該公司主要經營長租業務，未來更多的房屋管理平臺也會加入經營民宿的行列。

第四，隨著日本人口的減少，出現了很多閑置空房，這類房子在民宿經營上有很大的發展空間。在人口結構中占據高比例的戰后初期生育高峰出生的人在日本被稱為“團塊世代”，他們在20世紀六七十年代對日本實現經濟高速增長作出了貢獻，也一步步實現了自己的夢想。從租房開始，陸續買新房，并最終在郊區擁有了獨立式住宅一戶建?，F在，他們已經步入古稀之年，死亡率在逐年提高，而他們的子女大都住在市中心高層公寓，幾乎沒有人會選擇像他們父母年輕時那樣，從郊區坐車去上班，所以這些住宅正逐步面臨空房化問題。在空房率日益增大的背景下，想出售這些老房子也非易事，所以，可以把這些閑置空房改建為民宿，為更多人提供一個新的選擇。日本國內的民宿今后在盤活獨立式住宅這樣的閑置空房方面會有較大發展空間。

由于各種限制條件較多，最初人們對民宿申報的積極性不及預期。但是，新民宿法的實施無疑給日本的民宿行業帶來新的發展機會，能夠讓短租民宿行業走出法律灰色地帶，與酒店在平等合法的環境下進行公平競爭。所以，從長期來看，隨著入境游客數量的不斷增長，新法的推出有助于日本民宿市場長期健康地發展。

（作者單位：桂林旅游學院外國語學院）