法院判決房屋物歸原主老人遇“以房養(yǎng)老”騙局

劉洋

2017年年初，“以房養(yǎng)老”騙局案發(fā)后引發(fā)社會關(guān)注。相關(guān)公證機構(gòu)被責(zé)令整頓，有關(guān)公證程序也因此改變。2018年9月12日，由“以房養(yǎng)老”騙局引發(fā)的民事官司，在北京朝陽法院一審宣判。法院認(rèn)定“加入以房養(yǎng)老”項目的高女士與他人的房屋買賣合同無效，判決房屋物歸原主。聽到判決后，高女士激動得流下眼淚，不斷稱謝。此前，59歲的高女士被忽悠抵押房產(chǎn)投資養(yǎng)老，在其不知情的情況下，抵押代理人龍某將其房屋出售，導(dǎo)致她養(yǎng)老不成反丟房。為此高女士訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。北京老年維權(quán)服務(wù)工作站、北京市致誠律師事務(wù)所律師賈娜表示：“房子還給老人了，但涉及抵押貸款還未結(jié)束，案子還有一段路要走?！?/p>

2018年9月12日，高女士在庭審現(xiàn)場聽到判決后，激動得流下眼淚，不斷向法官稱謝。（朝陽法院供圖）

被忽悠“以房養(yǎng)老”，老人房子被賣不知情

2016年4月，高女士看到小區(qū)相關(guān)廣告，又經(jīng)朋友介紹加入“以房養(yǎng)老”項目：抵押房產(chǎn)證做理財，12個月為期，每月給付房屋價值的3%。被宣傳廣告吸引后，高女士將自己一處房屋抵押（以下簡稱涉案房屋）投資該項目。

高女士說，她經(jīng)朋友聯(lián)系到龍某等人，在對方安排下，她前往北京市方正公證處簽訂了《借款合同》、《具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書》等文件。

高女士回憶，辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)后，資金出借人王某向她轉(zhuǎn)賬3筆共計220萬元，這筆錢轉(zhuǎn)手給一個叫廣艷彬的人做“養(yǎng)老理財”。其后兩個月內(nèi)，她共收到約13萬元的“利息”，之后再無任何進(jìn)賬。直到2016年10月，她被突然上門的人要求“騰房”，還被王某索要借款和利息。直到此時，高女士才得知龍某憑借《委托書》，背著她將房子轉(zhuǎn)賣給了劉某，且已經(jīng)過戶，但賣房款不知去向。

“我去房產(chǎn)交易大廳才知道，龍某于2016年10月9日將房賣了。我的房子值3 50萬元以上，他280萬元就賣掉了。”高女士說，最初她在簽訂文件時，并不知道自己去的是公證處，公證處工作人員也沒有對她進(jìn)行任何詢問。

買房人自稱因家庭需要買房，房屋過戶后卻再次抵押

“我媽瞞著家里人，她自己都不知道簽的什么合同。”高女士兒子說，不少老人對于所簽合同并無判斷力，當(dāng)時母親還一直以為自己走的是“養(yǎng)老理財項目”，并非普通的民間抵押借貸。

于是，高女士將買房人劉某、代理人龍某起訴至法院，要求判決賣房合同無效，將房產(chǎn)過戶還給自己。

法院多次開庭審理了此案。2017年8月7日，龍某在法庭上給出截然相反的說法。

龍某稱，高女士找到他說急需資金，希望能聯(lián)系借筆錢，自己才幫助高女士借款200萬元。后來高女士還不起，他便替高女士出面將房產(chǎn)賣給了劉某，所得200多萬元房款還了債。龍某否認(rèn)自己設(shè)下騙局，也否認(rèn)認(rèn)識廣艷彬。

購房人劉某表示，自己通過合法手續(xù)買的房，同時原告急于賣房，需要全款支付，所以才以低價成交。

雖劉某自稱因家庭需要買房，但在2016年10月8日，房屋過戶給劉某后，該房再次被抵押。2016年10月24日，龍某自稱是劉某的親屬，委托中介出售涉案房屋。同年11月14日，劉某還為涉案房屋辦理了抵押登記給了李某，借款27 0萬元，沒有償還。

多人“組團”形成利益共同體，200萬元購房款出現(xiàn)異常流轉(zhuǎn)

高女士并非唯一受害者。2016年年底，多名老人的類似遭遇被曝光。此類案件的訴訟維權(quán)律師賈娜介紹，其所在的律師事務(wù)所，此前已接受19名老人委托，并已進(jìn)入法律程序。老人們均稱深陷廣艷彬騙局。

該案涉案人員，有多人涉及多起類似案件。他們之間有著密切關(guān)聯(lián)，這成為法院審判的關(guān)鍵。

法院查明，王某（借給高女士220萬元的人）、龍某、何某等5人，在2016年8月前后長期存在大額、密集資金往來。據(jù)此可以認(rèn)定，該5人存在十分密切的經(jīng)濟利益聯(lián)系。

法院判決指出，相對于高女士而言，該5人系一個利益共同體。何某代劉某向龍某轉(zhuǎn)賬支付的200萬元購房款，實際來源于另一人王某某的銀行賬戶。但該筆款項在短短21分鐘內(nèi)通過轉(zhuǎn)賬依次流經(jīng)何某、龍某、王某的銀行賬戶，最后又回到王某某的銀行賬戶。整個資金流轉(zhuǎn)過程作為一個整體，并未發(fā)生200萬元款項所有權(quán)實質(zhì)上的轉(zhuǎn)移。

因此，法院不能確認(rèn)該200萬元系劉某向龍某支付的涉案房屋購房款。

法院：涉案房屋買賣存在惡意串通

朝陽法院查明的事實還顯示，劉某在取得涉案房屋不動產(chǎn)權(quán)證后，龍某又自稱劉某的親屬，并出示劉某的身份證和涉案房屋不動產(chǎn)權(quán)證照片，委托鏈家公司居間出賣涉案房屋。兩人是如何從交易對手關(guān)系，迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槲写黻P(guān)系的？龍某與劉某并未給出合理解釋。

法院認(rèn)為，龍某與劉某僅在房屋的短暫交易過程中建立信任關(guān)系，并委托龍某出賣房屋不符合常理。

法院判決指出，若劉某是涉案房屋的實際買受人，則劉某與龍某、何某等人就涉案房屋的買賣存在惡意串通；若劉某僅出名，由龍某、何某等人借名買受涉案房屋，則龍某與何某等人就涉案房屋的買賣存在惡意串通。

審判長趙佳說：“龍某以規(guī)避實現(xiàn)抵押權(quán)法定程序的方式，取得出賣涉案房屋的委托代理權(quán)，且濫用代理權(quán)與買受人惡意串通簽訂房屋買賣合同，損害了高女士的利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定龍某代理高女士與劉某就涉案房屋訂立房屋買賣合同無效?！?/p>

為此，法院一審判決龍某代理高女士就涉案房屋訂立的房屋買賣合同無效；劉某于本判決生效后7日內(nèi)，協(xié)助高女士將房屋變更登記至高女士名下。

說法：涉案房屋仍存抵押權(quán)問題

以“養(yǎng)老理財”為名忽悠老人將房產(chǎn)抵押，并將房屋處置權(quán)通過公證的方式轉(zhuǎn)讓。此案核心人物廣艷彬，已于2017年2月被北京市檢察機關(guān)批準(zhǔn)逮捕，案件正在審理之中。

此案發(fā)生后，北京方正公證處被責(zé)令停業(yè)整頓。北京市司法局此后發(fā)文明確，公證機構(gòu)為6 0歲以上老年人辦理賦予強制執(zhí)行效力公證或涉及不動產(chǎn)的委托公證時，老年人必須由成年子女陪同，辦證過程必須進(jìn)行錄像，并附卷備查。

訴訟維權(quán)律師賈娜介紹，本案中，老人簽署的《具有強制執(zhí)行效力的債權(quán)文書公證書》、《委托書》等均約定，出借人作為債權(quán)人，有權(quán)在老人不還錢的情況下，不通過法院起訴，直接向法院申請強制執(zhí)行，再通過委托將老人的房子以超低價轉(zhuǎn)手。高女士案件中出現(xiàn)的龍某與何某，還在其他老人的民事官司中以不同的身份出現(xiàn)。

“所有權(quán)的問題解決了，后面還有抵押權(quán)的問題。”高女士的代理律師胡偉楠說，目前，已經(jīng)就此準(zhǔn)備了抵押權(quán)的訴訟，隨時可以啟動。

由于劉某購買房屋后又抵押給了李某，并獲得借款27 0萬元，審判長趙佳表示，如果李某對涉案房屋的抵押權(quán)設(shè)立合法有效，在房屋重新過戶到高女士名下后，李某可繼續(xù)對涉案房屋享有抵押權(quán)；高女士如果認(rèn)為抵押權(quán)設(shè)立是有問題的，只能另行起訴，要求確認(rèn)抵押權(quán)無效。

鏈接：小區(qū)居民曾被推銷“以房養(yǎng)老”

2018年9月12日下午，記者來到涉案房屋小區(qū)，一位男子舉著“全權(quán)委托買房、賣房、房產(chǎn)抵押貸款”字樣的廣告牌，向來往路人介紹相關(guān)業(yè)務(wù)。

記者隨機進(jìn)入3棟居民樓，發(fā)現(xiàn)樓道內(nèi)貼滿小廣告。多位居民告訴記者，小區(qū)里房產(chǎn)抵押貸款、投資理財產(chǎn)品推銷的情況屢見不鮮。一位居民說：“此前在小區(qū)里遇到過‘以房養(yǎng)老’項目的推銷，這樣的事情，即使合法我也感覺有問題。如今歲數(shù)大了，子女也都提醒我，出門帶個零花錢就夠，千萬不要帶存折。投資理財高收益、醫(yī)療保健能長生的騙局，不能相信?！?/p>

在本案的高女士家中，記者發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)有一道鐵門。高女士說，發(fā)現(xiàn)自己被騙過戶后，擔(dān)心房門半夜被撬以及家人人身安全無法保障，所以在事發(fā)后及時安裝了這道鐵門。高女士說，事發(fā)至今，一直居住在這套被人過戶的房屋內(nèi)，但壓力很大，住得并不安心。如今法院已經(jīng)宣判，準(zhǔn)備趕快把房屋過戶回來。