我國房價的影響因素分析

摘 要：本文利用北京、天津、上海、廣東等7個省市的面板數據分析了我國高房價的影響因素。實證研究結果顯示，人口數量、土地價格和人們對房價的預期將對當期房價產生顯著正向影響。基于上述結論，文章提出了一些政策建議。

關鍵詞：房價；人口；土地成交價；預期

一、引言和文獻綜述

近年來我國房地產業迅速發展，很大程度上帶動了整體經濟的發展，然而，帶來的后果是房價持續穩定上漲。那么，導致我國近年來房價高漲的因素有哪些呢？劉宇星（2017）認為是收入水平提高引致需求的增加，最終作用于房價的上漲；孟慶斌等（2014）發現利率、通貨膨脹率、匯率等在長短期內都會對房價有不同的影響；唐云鋒等（2017）認為是財政壓力和土地財政引起“房價棘輪效應”。姚濤（2013）采用因子實驗方法模擬房屋市場，證明在一定稅率下，房產稅對房價泡沫的影響并不大。

二、實證分析

（一）變量說明

本文提取房產稅T、經濟發展水平GDP、城鎮常住人口POP、土地成交價L、預期房價EP、城鎮職工實際工資W、城鎮消費水平C等7個可能的影響因素，運用2003-2014年北京、天津、上海、重慶、廣東、江蘇、浙江七省市的面板數據進行了回歸分析。本文數據來源于國家統計局網站，囿于數據可得性時間維度上選取2003-2014年；另外，選擇上述7省市的原因是皆為我國經濟比較發達的省或直轄市，近年來房價變動大，能體現出變化性，利于做影響因素分析。

（二）單位根檢驗和協整檢驗

1.單位根檢驗

因本文為平衡面板數據，采用LLC檢驗方法。將差分滯后項的最大滯后階數設為5，并根據AIC信息準則選擇最優滯后階數。選擇的平均滯后階數為2.71，偏差校正t* 統計量為-7.30，顯著為負（p值為0.0000），故強烈拒絕面板包含單位根的原假設，認為面板為平穩過程。由于七省市經濟發展都處于全國領先水平且密切相關，故彼此間的擾動項可能存在截面相關。因此，使用選擇項“demean”來緩解此截面相關，結果顯示，使用選擇項“demean”將面板數據減去截面均值后，偏差校正t* 統計量的p值上升為0.0261，但依然在5%水平上顯著為負。

對其他解釋變量的LLC單位根檢驗結果顯示，lnGDP、lnPOP、EP、lnC等變量的偏差校正t*統計量分別為-9.24、-4.69、-2.86、-4.51，顯著為負（p值為0.0000或0.0021），故強烈拒絕面板包含單位根的原假設，認為序列為平穩過程。但稅收、地價、工資水平等變量在LLC檢驗中即使在15%水平下也無法拒絕原假設，故這幾個序列可能存在單位根。為了增強單位根檢驗的準確性，又用HT檢驗對稅收、地價、工資水平進行檢驗，發現lnL強烈拒絕原假設，不存在單位根，是平穩的；稅收和工資依然不平穩。

2.協整檢驗

盡管某些變量不穩定，但若因變量和自變量之間存在協整關系，仍可對原方程進行回歸分析。T和lnW的最大滯后階數相同，為2.29，可進行協整檢驗。檢驗結果發現，不存在長期協整關系，因此，下文的霍斯曼檢驗和回歸分析將舍棄這兩個解釋變量。

（三）霍斯曼檢驗：固定效應模型VS隨機效應模型

原假設H0是隨機效應模型，但chi2（4）=（b-B）'[（Vb-VB）^（-1）]（b-B）=11.83，而且Prob>chi2=0.0187，即在5%水平下拒絕原假設，因此，本文的模型設定為固定效應模型，即Pit=αi+β1lnGDP+β2lnPOP+β3EP+β4lnC+β5L+μit。

（四）回歸結果分析

lnGDP和lnC的p值分別為0.461和0826，即使在15%水平下也不顯著，故可以認為這兩個變量對房價的影響作用不明顯。人口、預期房價、地價這三個因素的p值分別為0.002、0.000、0.004，都在1%水平下顯著為負，說明人口增加、預期房價上漲和地價上漲都會顯著影響房價，使房價有較大漲幅。

三、結論與政策含義

首先，人口因素對房價有顯著正向作用。隨著城鎮化，人口大量涌入大城市，產生買房需求，拉動房地產市場發展和房價。因此合理控制人口至關重要。北京、上海是房價最高的地方，對于戶籍的管控也最嚴格，這在很大程度上防止了房價繼續上漲。但眼下要做的是在合理管控戶籍的基礎上，滿足部分人的正常住房需求，有一些符合條件的確實應該開放買房落戶。

其次，預期對房價也有顯著正向影響，預期增加1%，當期房價上漲0.68%。正是由于開發商囤積居奇和炒房者的投機心理，造成房地產市場供不應求的表象，引起恐慌，扭曲真正有住房需求者的預期，使其認為未來房價還會繼續上漲，加劇了供不應求。因此，改變房價增長預期、抑制投機至關重要。這兩年，我國許多大中型城市密集出臺了一系列限購、限貸政策，有效抑制了房價上漲速度。

最后，地價對房價有顯著正向影響，甚至強于預期，地價上漲1%，房價上升1.85%。土地成為房地產開發商的命門，地方政府壟斷土地供給，形成賣方市場，地價和房價相互推動、螺旋上升。這就是所謂的“土地財政”。眾所周知，“土地財政”不具有可持續性，也不是地方財政科學發展的應有表現，但地方政府對土地使用權轉讓收入依賴太重，2016年國有土地使用權出讓收入3.74萬億元，地方政府土地使用金占財政收入的比重已經相當之高。接下來，中央政府如何出臺政策管理土地問題、形成秩序良好的土地市場是關注焦點。

參考文獻：

[1]劉宇星.中國房地產價格區域差異實證研究[J].未來與發展，2017，41（04）：39-45.

[2]孟慶斌，榮晨.宏觀經濟因素對房地產價格的長短期影響[J].統計研究，2014，31（06）：25-32.

[3]唐云鋒，馬春華.財政壓力、土地財政與“房價棘輪效應”[J].財貿經濟，2017，38（11）：39-54+161.

[4]姚濤.房產稅能抑制房價泡沫嗎？——基于因子實驗的檢驗[J].中央財經大學學報，2013（12）：1-6.

作者簡介：

劉付韓（1995- ），女，回族，安徽蚌埠人，碩士。研究方向：財政學