房地產預警指標體系及綜合預警方法的思考

前言

現階段，房地產預警系統的應用越來越普遍，其原理就是通過分析房地產的經濟運行歷史，獲得相關房地產經濟發展的基本規律，從而輔助制定企業發展決策與戰略等。在這一過程中，房地產預警指標體系的構建，是揭示房地產經濟運行總體與局部勢態之間關系的重要環節，也是確保預警系統判斷與評價準確性的重要基礎。因此，要科學的構建房地產指標體系，并合理運用綜合預警方法，這是完善房地產監測預警系統的必要前提。

1　房地產指標體系的選擇及篩選

房地產指標的有效選擇，是保證相關體系作用與價值實現的關鍵。因此，在選擇指標時，可采用不同的選擇方法分兩次進行。第一次選擇，利用綜合分析法，結合經濟與管理方面的權威理論，進行分類選擇，對指標的全面性進行重點考量；第二次選擇，利用聚類分析法和相關分析法，對每一類指標進行再次選擇，以相關系數的大小作為判斷依據，獲得代表指標。這種選擇模式，能夠在確保房地產指標全面性的同時，有效避免指標相關性。

對于房地產指標的實際篩選，可參考如下流程：

第一，利用綜合分析法進行房地產指標的初選，并對所選擇的指標進行分類處理。一般來說，影響房地產預警度的因素源于三個方面，分別是房地產與國民經濟之間的協調關系、房地產自身發展速度以及市場供求協調關系。在初選指標的過程中，要確保所選指標的全面性。

第二，對每一類指標進行聚類分析，使其形成若干子類。

第三，以所得子類為對象，運用統計方法從中選擇代表指標。在選擇過程中，每個子類當中至少要有一個指標被納入評價指標體系；篩選時，主要通過計算子類中某一指標與其他指標之間的復相關系數，系數越大，則說明該指標所包含的信息就越豐富，其代表性也就越強，也就是說，要將復相關系數最大的指標納入到評價指標體系當中[1]。

2　房地產指標體系的綜合預警實現

下文以某二線城市的房地產預警系統為例，利用房地產指標體系對該地房地產進行綜合預警。

2.1　確定預警界限

在預警之前，要對房地產市場的單項指標及指標總體的警度狀況進行劃分。需要明確的是，該地區的房地產發展歷史較短，相比于一線城市，發展過程較為平穩，基于此中實際狀況，可將劃分出偏冷、平穩、偏熱三個警度區間。

確定預警界限，就是在確定各指標警度之后，進一步明確警度區間的變化范圍。在這一過程中，要參照系統化方法中的半數原則、多數原則、少數原則、均數原則，但由于系統化方法容易被數據影響，尤其在市場起步階段，單純采用系統化方法，最后能夠獲得的警度值往往偏低，可結合經驗數據法對其進行適當調整，由此獲得更加準確的各指標預警界限。依據預警界限，可以進一步獲得單個指標的歷年分值。

2.2　確定指標權重

房地產指標系數當中的不同指標具有不同的評價作用，所以需要依據其重要性大小，為其賦予不同的權重。本文列舉的預警系統中，采用的是層次分析法，具體的確定流程如下：

第一，要構建層次分析模型，依次設置目標層、準則層、指標層。其中，目標層指的是該市房地產預警指標體系；而準則層包括三類指標，分別是房地產與國民經濟之間的協調關系指標、房地產自身發展速度指標以及市場供求協調關系指標；指標層則包括準則層下屬的9個子類指標。在模型基礎上，還要進一步構建服務于準則層與指標層的判斷矩陣，通過一系列的計算之后，獲得隨機CR一致性比率，判斷權重是否滿足一致性條件。由此確定權重之后，還要進一步對其進行歸一化處理，使其總和為1。

2.3　確定綜合警度

實現綜合預警的最后一步，就是確定綜合警度，在上述方法順利運用的基礎上，有效確定各單項指標的預警界限，并賦予其警度值與權重，即可得到各個年度的綜合警度值。上文中提到，指標所處警度狀態被劃分成偏冷、平穩以及偏熱三種，需要明確的是，當綜合警度值小于1.9時，該警度為偏冷狀態；當綜合警度值在1.9-2.3之間時，警度為平穩狀態；當綜合警度值大于2.3時，則警度為偏熱狀態[2]。由此能夠進一步獲得房地產歷年的綜合警度值。

本文所列舉的二線城市，房地產事業從2000年開始起步，初期發展較為平穩，到2005年前后，出現偏熱的現象；隨著房地產政策的實施，2006年有所抑制；2007年和2008年，該市房地產市場反彈，出現了較為嚴重的投機現象，導致房地產過熱；為抑制各類投機現象，自2009年-2016年，國家相繼出臺并實施了多項新的房地產政策，對房地產市場進行宏觀調控，但就房地產發展實際來看，整體處于偏熱狀態。經過綜合預警所獲得的房地產走勢圖，與該市房地產的實際發展十分吻合。

3　結束語

綜上所述，對房地產指標體系及綜合預警方法進行探究，有利于提升房地產監測預警系統的建設水平與應用效果。通過相關分析，實現對房地產業的綜合預警，獲得目標區域房地產發展的真實狀況，對房地產政策的制定與頒布、房地產企業的發展都具有極高的參考價值。因此，要重視相關指標體系的有效完善，從而提升相關判斷、分析、評價的可靠性，提升預警系統整體的應用價值。