預售制的廢存之爭再起

宋慧芳

對于預售制度的反思由來已久，隨著我國商品房供給逐步跟上，未來逐步改變預售制度這樣的杠桿政策是可以理解的，但是在短期內取消預售制度的可能性或基礎還并不具備。

9月21日，據廣州日報報道，廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（下稱《通知》）稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關于商品房預售許可事項調整”的材料，并將于9月25日上報住房城鄉建設部，并且該通知中透露廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

同日，廣東省房地產協會相關工作人員回應稱上述通知只是就擬訂內容進行內部討論。也在同日，住建部房地產市場監管司相關人士指出取消商品房預售征詢意見情況并不屬實。

預售制實施之初

商品房預售制度起源于1953年香港立信置業有限公司，在當時俗稱的“賣樓花”模式，即定金+余款分期的付款方式以解決開發商資金短缺問題。隨后香港政府于1956年出臺了《預售樓花同意書》，正式在法律層面確立和規范了樓花預售制度。

而我國在房地產市場經濟早期的建設過程中主要借鑒了香港市場的發展經驗，伴隨著房地產市場化的進程，我國預售制度也逐漸形成。

中國房地產預售制度在1980年前后以非官方制度的形式現市，一方面國內住宅供應面臨著短缺嚴重的困境，城鎮人均住房建筑面積不到7平米；另一方面，城鎮居民購買力不高。為提升居住需求，當時主要采取的是住房預訂購制度。

隨后不斷發展，1998年配合房改推行，國務院《城市房地產開發經營管理條例》對商品房預售制做了詳細規定，商品房預售制度以官方形式正式鋪開。2001年8月，住建部對《城市商品房預售管理辦法》的相關細則進行修訂和完善。2004年7月，建設部明確強調了商品房預售必須取得“預售證”，并對開發企業申請預售許可需提交的證件及資料、程序辦理進行了更為嚴格的規定。隨著預售管理辦法的不斷完善，預售制度逐漸成為中國商品房市場經營的核心管理制度之一。

根據各地方房管局上報國家統計局的數據顯示：全國商品住宅期房銷售面積占總銷售面積的比重由2005年的63%提升至84%，其中40大中城市期房銷售面積占比始終維持在80%以上。

預售制度的建立為中國房地產近30年的大發展提供了極大的助力，但不得不承認，預售制度也引發了一系列問題。正如《通知》所附的住建部下發的函所指，房地產預售制度存在諸多風險，比如一旦房企發生資金鏈斷裂，將導致工程爛尾，損害購房人利益；而各地發展不平衡，使違法違規銷售有機可乘，房地產市場亂象叢生；而且預售制降低了房地產業進入門檻，導致吸引大量社會資金涌入，造成低效率競爭。

“我們代理的房地產糾紛案件中，有一部分就和預售制度有關。”北京盈科（上海）律師事務所全球合伙人郭韌說道。一旦預售，很多開發商在拿到房款后如果怠于行使職責的話，對于交房時間及房屋質量就沒那么重視了。

“最近我們碰到的很多案件，已經五六年了房子都沒有辦出產證，按照合同開發商早已違約，但開發商約定了非常低的違約金，一旦違約不是以日息結算，而是僅約定萬分之幾”。郭韌表示，“還有一些案件是，很多預售房屋開發商的開發貸款尚未還完，但小業主已經去辦理了銀行的個人抵押，如果開發商有逾期或者資金鏈斷裂無法歸還開發貸款時，小業主拿到房子以及獲得房產證都會發生一定的風險。”

從目前的預售制度來看，由于小業主在前期已經付清了全部房款，等于承擔了幾乎所有的風險，后期一旦交房發生質量問題甚至收不到房，維權成本非常高。

存廢之爭已久

對于預售制度的反思不是新聞，早在2005年8月央行就曾在《2004年中國房地產金融報告》中建議：“可以考慮取消一定的現行的預售制度，對于房地產行業的銷售制度進行相應的修改，而現售制度還是比較合理的。”這一建議也引發了之后一系列關于預售制度存廢的討論，但其后隨著住建部官方表態不會取消預售制度，討論逐漸銷匿。

2010年4月，住建部下發了《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，首次明確提出推行商品住房現售試點，鼓勵各地結合當地實際，制定商品住房現售管理辦法，引導房企現售商品住房。

2017年5月26日，廣東省人民政府發布《實施珠三角規劃綱要2017年重點工作任務》的通知，對防范金融和房地產風險做出了明確指示，強調因城施策，密切監控房地產市場動態，嚴禁各類加杠桿金融產品用于購房首付款，同時提出鼓勵推行現房銷售制度。

可見雖然國家住建部官方表態，不會取消預售制度，但是矛頭已出現。業內人士對此持不同看法，深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉認為，從目前的情況而言，短期內不會取消商品房預售制度。房地產行業是資金密集型行業，商品房預售在加快房企投資周轉的同時，也有利于增加市場供給。一旦取消會造成供應周期拉長及房價上行的風險。因此，商品房預售制度并不是簡單的取消或廢除即可，而是應通過提高預售門檻來規避爛尾等風險，同時對于預售資金的監管也應加以重視。

江瀚則認為，在房子是用來住的，不是用來炒的背景下再加上整體的金融去杠桿的一個大趨勢下，取消或者說調整房地產的預售制度變成了一個很有可能出現的情況。對于房地產開發企業來說，原先一些玩高杠桿、高運轉的房地產企業將有可能被市場淘汰，房企將會更沉下心來進行房地產的開發，真正的將房子用來住的，不是用來炒的，這個理念給貫徹落實。

中原地產首席分析師張大偉稱，預售制度不應該一刀切取消，但應該逐漸加大規范。短期看，如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利于平穩市場，房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩周期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率降低的情況下。當下如果取消預售制，起碼50%的房地產商將倒閉。

中國商品房預售制度誕生于一個特殊的時點，是我國商品房市場化改革的重要設計之一，不可磨滅其在過去解決我國房地產市場供需結構中的重要作用，但是隨著我國商品房供給逐步跟上，未來逐步改變預售制度這樣的杠桿政策是可以理解的。但是在短期內取消預售制度的可能性或基礎還并不具備。

近兩年以來，全國城市尤其三四線城市在去庫存思路下效果明顯，截至到2018年8月，全國商品房待售面積同比下降14%，相比于2016年初的高點已下降25%，以80個大中城市可售庫存口徑，商品住宅可售面積較2015年初的最高點下降30%。在這種環境下，預售制的突然取消意味著原本今年入市的房屋將推后1-2年以上，供給“休克”的風險將使得當前原本就脆弱的供需結構變得惡化，也和“遏制房價上漲”思路不符。

中信建設首席分析師陳慎表示，設想未來，預售制逐步取消后，也不用過于擔憂行業的模式變革，事實上在“房住不炒”預期下，過去兩年已經在適應“限購、限貸、限售、限價”以及一系列針對需求端的政策升級，同時預售制度雖然沒有變化，但是預售條件在2016年底以來也一直在升級，而這也并沒有阻擋優質企業的穩步成長，可見優質企業在應對市場變化中的韌性還是很可觀的。