“營改增”后房地產開發企業增值稅的納稅籌劃研究

周斌

【摘要】“營改增”是我國政府為確保積極財政政策更加有效、著力推進結構性改革尤其是供給側結構性改革的重頭戲。在2016年政府工作報告中提出的第一項改革措施，就是全面實施“營改增”，即從5月1日起將試點范圍擴大到建筑業、房地產業等行業，并將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，確保行業稅負只減不增。本文筆者通過“營改增”對于房地產開發企業的稅負、稅款繳納、成本費用的影響，提出三個建議。

【關鍵詞】“營改增” 房地產開發企業 增值稅 納稅籌劃

營改增，全稱是營業稅改征增值稅。我國在2012年開始推行“營改增”，也就國家打算在“十二五”期間，將營業稅這一稅種基本取消，本來在營業稅征收范圍的行業，全都轉為增值稅。從而減少營業稅的重復征稅，對大部分企業來說稅負有所下降，并且由于發票可以抵扣，增加了企業的議價能力。營改增一旦完成，全行業會形成抵扣鏈。而從房地產開發企業的角度來說，“營改增”在國內的大力推行可以給企業帶了很多好處，從而使企業發展起來。但相對的，房地產開發企業要努力適應改革，通過一定的改變來推動企業發展。

一、“營改增”對房地產開發企業的影響

（一）對企業稅負的影響

在“營改增”之前，企業實行營業稅，在之后則實行增值稅，這兩者存在較大不同。前者為價內稅，其計算方法是按照銷售額來計算的，可能會出現重復征稅，從而導致房地產開發企業的稅負上升。而后者為價外稅，其不重復征稅，具有中性稅收的特征，逐環節征稅，逐環節扣稅，最終消費者是全部稅款的承擔者，從而平衡房地產開發企業稅負。通過實例來看：某房地產開發企業期銷售額是3800萬元，而成本是1500萬元。

稅改之前該企業應該繳納的營業稅=3800×5%=190萬元

稅改之前該企業應該繳納的增值稅=3800/（1+11%）×11%-1 500/（1+17%）×17%=165.63萬元

對于以上實例在營業稅和增值稅的比較，從而得到以下結論：增值稅實際上是對增值——銷售價格減去購買價格的差價征稅。應納的增值稅其實是由房地產開發企業的進項稅額來決定的。并且其采用了憑發票注明稅款抵扣制度，因此一旦沒有相關發票，從而造成房地產開發企業稅負上升。但如果用長遠的眼光看的話，其一定會大大的降低企業的稅負。

（二）對企業稅款繳納的影響

《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在取得預收款的次月按照3%的預征率預繳增值稅。而等到真實的交房的那天才開始繳納增值稅，所以可以知道一般情況下，收款和交房并不是同時進行的。因此在這一點上對于房地產開發企業是十分有利的，只要增值稅繳納的時間越晚，企業的稅負就會越低，從而一定程度上減輕企業負擔。同時，一般來說房地產開發企業旗下會有子公司，并且對于不同的子公司會被安排到不一樣的工作項目，但是各個子公司進項稅額是無法相抵的，這在某一方面也會影響到母公司的進項稅額。

（三）對企業成本費用的影響

在實行“營改增”后，房地產開發企業受到極大的影響，并且大大增加了房地產開發企業的開發成本。因為材料費用占企業成本的較大一部分。所以筆者以材料費用為例，討論“營改增”對于房地產開發企業成本費用的影響。比如說在建筑行業中，在“營改增”前后建筑材料的采購后的納稅情況有很大的不同。在稅改前，建筑材料是其費用的6%來納稅，但是由于進項稅能夠抵掉，所以事實上房地產開發企業并不用支付該稅收。但是在稅改后，房地產開發企業應納稅發生了變化，這兩個稅收之間的差別是很大的。通過相關的計算，原材料企業可以抵扣的進項稅額是要遠遠低于原來的稅收政策下的進項稅額。而且很多砂石等建筑材料都是個人經營，個人經營是沒有增值稅發票的，因此不能抵扣的金額就會轉移到開發商，進而提高了開發商購買建筑原材料的成本。

二、對房地產開發企業稅收籌劃建議

（一）納稅人身份的選擇

隨著“營改增”推進，對于房地產開發企業來說選擇合適的納稅人身份十分重要。二者有很大的不同，不一樣的納稅人身份，其相對應的納稅方式也是不一樣的。舉例來說，如果“營改增”前后稅負水平相等時，X和Y關系如下：

■

所以，從上表可以知道必須在進項可抵扣金額大于營業收入的33.79%的時候，對于一般納稅人來說“營改增”政策在國內的實施才是有利的，能夠在一定程度上使企業的稅負有所下降。因此企業應該好好考慮其企業納稅人身份。

（二）在老項目的稅收籌劃上對政策加以利用

“營改增”的相關政策規定中，有著一系列過渡政策，其中規定對于納稅人身份為一般納稅人的企業，如果其在2016年5月前開工的項目工作，可以按照簡易計稅的方法來納稅，即百分五的稅率來納稅，然而必須注意不可以使用出讓金來抵掉。當然，也并不是說在這時間以前的房地產開發企業就一定要使用該納稅方法，最主要還是根據土地出讓金所占比例。同時，也要對于企業的項目工作的其他方面進行綜合考慮。

（三）對增值稅抵扣鏈條進行籌劃

增值稅是以增值額為征稅對象，實行商品或貨物流轉過程中每個環節只要有增值即要征收稅款，而上一環節的銷項稅即為下一環節的進項稅，因此，每個環節就形成抵扣鏈條。因此若企業納稅人身份為一般納稅人的話，隨著進項稅額的增加，可抵扣的部分也隨著增加。因此企業必須對于發票進行嚴格控制，考慮到各個項目的各方面，來考慮是否應該開增值稅專用發票等問題，來保證對于增值稅抵扣鏈條進行科學合理的籌劃。

三、結語

從上文可知房地產開發業是我國的重點行業，其發展對我國經濟發展有很大影響，然而在“營改增”過程中受到較大的影響，遇到了許多機遇和挑戰。因此為了使房地產開發企業在“營改增”的新形勢下能夠穩定長期發展，應該對于企業的增值稅納稅籌劃進行合理改變，來適應時代的發展潮流。希望文章中筆者的拙見能夠對“營改增”后房地產開發企業增值稅的納稅籌劃研究探討有所幫助，也希望能有更多的學者對其進行深入探討和討論。

參考文獻

[1]陳玉嬌.試論“營改增”對房地產企業財務管理的影響[J].財經縱橫，2015，（3）：265-267.

[2]李釗.營改增對房地產開發企業稅負的影響[J].財會月刊，2017，（13）：46-50.