房企收并購風云再起，房企競爭愈加激烈

摘要：收并購市場需求火熱與近幾年的市場熱度和調控政策的力度有關，在2017-2020年市場需求持續的情況下，房企銷售良好，有利于房企現金流的維續，無需靠出售資產來緩解困境。但隨著各大城市調控政策以及“三道紅線”、信貸“兩集中”等融資端新規的出臺，或將加快行業“大魚吃小魚”的進程。

關鍵詞：并購;政策調控;“三道紅線”

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）07-0032-33 收稿日期：2021-06-16

作者簡介：張詩樺，同策研究院研究員、英國杜倫大學金融學碩士。

今年以來，房地產行業收并購風云再起。3月，遠洋資本收購紅星地產18%股權，交易對價200億元;4月，房地產業內的“收購狂魔”融創中國再次出征，豪擲99億收購“廣西一哥”彰泰集團80%的股權。5月，寶業集團收購華夏幸福持有的武漢裕筑51%股權;而近期萬科“拯救”藍光的消息也備受業內關注。其實這一樁樁收并購案例的發生并非偶然，案例的增加是房地產周期變化下的必然趨勢。

1 房企收并購市場愈熱

自2015年開始，房地產收并購事件頻發，許多企業把握行業收并購的機遇，參與其中。但是隨著越來越多的大魚大量吞食，池中的小魚數量也在不斷的減少。從圖1中也可以看出，2017-2019年的房地產收并購事件及金額環比都呈現大幅下降的趨勢，但2020年房企收并購事件數量又有重新上漲的勢頭。

這一變化趨勢與土地價格相關性很大。對比公開市場的土地價格，2017年房地產市場的“收并購熱潮”最盛，收并購成交金額3748億的高點，而在這一年全國土地平均樓面價2861元/平方米（見圖2），達到2018年前平均樓面價的峰值。而隨著2018年土地價格小幅下挫后，今后的數年全國土地平均樓面價持續走高，到2021年4月已至4173元/平方米。雖然在此期間，收并購市場的規模出現下降，但趨勢與土地市場樓面價格一致。

2 多方誘因綜合刺激收并購頻發

其實從規律上看，房地產市場熱度持續走低、調控政策、土地價格、融資環境、行業利潤空間等因素綜合作用發酵并向房企端傳導，導致經營策略較為激進或抵御風險能力較差的房企危機大幅增加，繼而激發行業收并購事件的發生。

筆者認為，收并購市場需求火熱與近幾年的市場熱度和調控政策的力度有關，在2017-2020年市場需求持續的情況下，房企銷售良好，有利于房企現金流的維續，無需靠出售資產來緩解困境。但隨著各大城市調控政策以及“三道紅線”、信貸“兩集中”等融資端新規的出臺，或將加快行業“大魚吃小魚”的進程。

另外，從長期來看，我國城鎮居民家庭的住房擁有率超96%，增量需求較前期相對飽和，房地產業需求規模上漲勢頭必然有所減緩。房市熱度降低，業內企業的生存空間都受到不同程度的壓縮，而中小企業受規模的限制抵御風險能力較低，更是成為重災區，這便給行業內的收并購創造了市場契機。

從地產調控政策的趨勢來看，各地“補丁”政策頻繁發布，對房企銷售端形成壓力，同時融資端政策也在不斷收緊，房企面臨著嚴厲的政策環境。各地“雙限”“四限”政策頻出，土地競爭激烈，招拍土地價格持續走高，項目成本增加，而部分核心城市樓市限價措施不斷收緊，房企項目的利潤空間被不斷壓縮;同時，“三道紅線”政策也從融資的角度，限制房企濫用財務杠桿撬規模的做法。在愈加嚴厲的樓市調控下，房企面臨著不斷走低的利潤與持續增加的競爭壓力。在此市場環境下，隨著時間的推移，部分前期負債高、經營不善的房企危機隨時都會爆發，這對于行業而言，收并購的市場契機隨即出現。

而另一方面，公開市場獲取土地成本越來越高，也是促使部分房企通過多元化的方式獲得土儲，收并購的方式就是其中之一。對于收購方而言，通過收并購的方式獲得項目，可以更加靈活的進行戰略布局，獲得相對較高的利潤空間，融資成本也相對較低。從拿地目的來看，收購方可以通過收并購加大全國化布局力度。從拿地利潤來看，收購方可以以更低廉的價格拿到項目。尤其是當中小企業因面臨資金周轉危機，選擇拋售手中的地塊項目，完成資金回籠時，有些緊急拋售的地塊價格會低于現行的市場價。從資金的周轉效率來看，通過收并購其他企業已開發的項目，縮短自身的開發周期，加速資金回流，有利于緩解收購方的資金壓力。這對面臨“三道紅線”的企業來說，通過快速的銷售回款，也有利于降低企業資金使用周期，提升資金使用效率，完成“紅轉綠”目標。