居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制

趙萬策

【摘要】社區(qū)管理和物業(yè)管理作為我國城鎮(zhèn)居民的配套項目，在日常生活中發(fā)揮著越來越重要的作用。但社區(qū)管理和物業(yè)管理又有一定的區(qū)別，他們的運維主體不同，運行目的不同，新經(jīng)濟(jì)發(fā)展形態(tài)下如何將二者納入到一個統(tǒng)一管理機(jī)制中從而實現(xiàn)物業(yè)管理與社區(qū)管理各種資源的有效整個，為居民提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。為此，本文針對城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機(jī)制展開了深入研究，以強化城市居住區(qū)管理效率推動相關(guān)管理工作進(jìn)一步發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】社區(qū)管理 物業(yè)管理 有效結(jié)合

一、研究背景和問題提出

近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民群眾日益高漲的精神文化需求，人們對于幸福住宅的認(rèn)識也在不斷的深入。人們不再單純的要求周圍環(huán)境的美觀、干凈大方，也不再單純的希望辦事效率的提升上，而是希望能夠出現(xiàn)一種將兩者合二為一的方式，既滿足人們的需要同時又能夠通過便利方式提供服務(wù)，是一種以滿足感為前提，便利性為依托的新型幸福指數(shù)理念下的住宅理念。也正因為此，對于社區(qū)管理與物業(yè)管理多方面融合的研究，才顯得尤為重要。本文從社區(qū)實際情況出發(fā)，重點分析了社區(qū)管理和物業(yè)管理目前存在的問題，并提出了一系列的整合方式和方法。

二、社區(qū)管理和物業(yè)管理各主體的現(xiàn)狀及問題分析

（一）社區(qū)管理自治現(xiàn)狀及問題分析

社區(qū)居委會從功能的定位上為居民提供幫助的機(jī)構(gòu)，在實際運行過程中由于體制的問題，導(dǎo)致社區(qū)更傾向于機(jī)關(guān)、職能的定位，主要是以完成上級的計劃任務(wù)為主，社區(qū)自治的根本任務(wù)反而是受到了淡化。社區(qū)居民作為社區(qū)的主體，則是被動的參與其中，沒有自主的決定權(quán)，缺乏靈活性，更多的受到政策的限制。

（二）業(yè)主自治現(xiàn)狀及問題分析

以某小區(qū)案件為例，2017年全年受理量27947件，比2016年翻一番，2018年一季度案件受理量同比2016年、2017年增長超過30%。物業(yè)矛盾糾紛的多發(fā)、易發(fā)已成為影響社會公眾情緒的重要因素之一。

（三）物業(yè)管理公司面臨的問題分析

我國物業(yè)管理雖然經(jīng)歷了近30年的發(fā)揮在那取得了顯著的成效，但也存在諸多的問題。任何市場都應(yīng)當(dāng)包含買方和賣方，在物業(yè)服務(wù)市場中，買方是業(yè)主大會，賣方是物業(yè)公司。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品是準(zhǔn)公共服務(wù)產(chǎn)品，是對公共部位的管理和服務(wù)，任何單一的業(yè)主不能決定其價格，只有代表全體業(yè)主的組織才能夠決定其價格，換句話說，沒有代表全體業(yè)主的組織就沒有真正的買方。但在物業(yè)這一行業(yè)，仍然存在強買強賣的問題，業(yè)主不需要的服務(wù)，也會進(jìn)行捆綁銷售，要與不要，業(yè)主做不了主，使物業(yè)市場機(jī)制失靈。

在現(xiàn)行物業(yè)管理模式下，物業(yè)服務(wù)包含了大量的政府應(yīng)提供的公共服務(wù)內(nèi)容，使物業(yè)管理偏離了行業(yè)的核心價值。這種狀況導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)以管理者自居，而忽視了保障房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值這一物業(yè)管理的核心價值。這不僅給政府的公信力帶來了負(fù)面影響，也阻礙了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的健康發(fā)展。

三、建立自治的社區(qū)管理和物業(yè)管理有效整合機(jī)制

明確各主體在社區(qū)管理中的地位和責(zé)任，構(gòu)建社區(qū)管理體制機(jī)制。一直以來，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間矛盾集中責(zé)任邊界不清，相關(guān)部門法止步于小區(qū)紅線外，街道和社區(qū)居委會層面的職責(zé)分散，導(dǎo)致跨部門、跨領(lǐng)域協(xié)調(diào)難，各主體之間互相推諉扯皮的情況比較嚴(yán)重。基于此，首先要明確各主體在社區(qū)管理中的職責(zé)，突出社區(qū)居委會等相關(guān)部門的指導(dǎo)監(jiān)督責(zé)任和各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的職責(zé)，強化業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的合同責(zé)任，立法規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會的主體地位，建立社區(qū)綜合管理聯(lián)席會議制度，構(gòu)建社區(qū)管理體制機(jī)制。

發(fā)揮居民自治和社區(qū)共治作用，提高居民參與社區(qū)管理的積極性，增強社區(qū)綜合治理能力。理順政府和社區(qū)的關(guān)系，實現(xiàn)權(quán)責(zé)利統(tǒng)一。政府還權(quán)于社區(qū)，解決社區(qū)居委會行政化問題。強化社區(qū)居委會對業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建、換屆、日常運作的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督職責(zé)，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理中各種糾紛，建立糾紛解決機(jī)制，加強社區(qū)管理和物業(yè)管理的聯(lián)動。同時加大宣傳，營造社區(qū)參與的氛圍，提高居民的積極性。積極建立各方聯(lián)席會議制度和社區(qū)聽證會制度，提高居民參與社區(qū)自治的程度。

強化行業(yè)建設(shè)，發(fā)揮物業(yè)管理在社區(qū)管理中的生力軍作用。完善物業(yè)管理市場機(jī)制，建立市場化價格體系。提高物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管水平，成立專業(yè)指導(dǎo)組織。推動物業(yè)管理行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展，引進(jìn)樞紐型物業(yè)公司。“三分建設(shè)、七分管理”，社區(qū)管理的可持續(xù)發(fā)展，離不開行政力量、社會力量、居民自治等各方合力的共同參與，通過引導(dǎo)居民參與小區(qū)治理、激發(fā)居民自我管理、自我服務(wù)的內(nèi)生動力，發(fā)揮居民業(yè)主最大能量。把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理和公共服務(wù)范疇，將兩者有機(jī)整合，強化政府的公共管理職責(zé)，理順專業(yè)部門在公共服務(wù)中的主體責(zé)任，落實物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主作為市場主體的權(quán)利和義務(wù)，充分發(fā)揮社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的自治能力，是社區(qū)管理和物業(yè)管理的發(fā)展方向，是加強社會建設(shè)、創(chuàng)新社會管理的重要內(nèi)容。

四、結(jié)束語

物業(yè)管理作為一種專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的不動產(chǎn)管理模式，在我國已走過了30年的歷程。但是，迄今為止我國尚未形成真正的物業(yè)管理市場，沒有形成成熟的符合我國城市建設(shè)管理規(guī)律的物業(yè)管理模式和管理制度。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市既有房屋建筑總量的不斷增加和日益老化，社會各界都應(yīng)該關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展和演變，都應(yīng)該為此而不懈努力。

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