房地產企業融資風險評價

吳迪

【摘要】目前隨著我國國民經濟與人民日常生活水平的逐步提升，人們越來越追求高質量的幸福生活，住房問題作為民生問題的重中之重，如何改善人民住房問題受到了社會各界人士的重視，其會推動房地產企業融資的發展。因此，為了更好的推動我國房地產企業的發展，就需要做好房地產企業融資風險的分析和評價工作，為國家經濟與人民生活質量的進一步提高莫定基礎。本文筆者將結合近年來在房地產企業融資風險評價的研究，提出一些自己的看法，供廣大房地產一線工作人員借鑒。

【關鍵詞】企業融資 風險估計 問題探析

房地產企業融資通常是指在房地產經濟活動中，借助各種信用方法、方式及工具來實現為房地產業融通資金的一種金融行為。房地產作為資產密集型行業，其融資工作的進行在某種程度上決定了企業的未來發展。而且，與普通商品相比房地產商品具資金需求量大、財務風險大等特點，同時，也正是由于這些特點才決定了房地產企業的發展必須依靠資金的支持。因此，融資風險評價在整個房地產企業融資活動中發揮著非常重要的作用，其將會決定房地產企業融資能否順利進行，因此做好房地產企業融資風險評價工作尤為重要。

一、淺析房地產融資風險評價發展現狀

雖然在國家和政府的重視下我國房地產企業相比以前實現了巨大的發展，但是與國外發達國家相比我國房地產企業發展現狀仍然不容樂觀，其中，我國房地產融資風險評價工作就存在諸多的問題，也正是因為如此才導致近年來房地產企業的融資狀況并不樂觀。而且，由于存在諸多方面的問題，近年來，受到國外房地產業較為發達的國家的影響，雖然在融資風險評價的研究不多，但是房地產企業越來越重視融資風險評價工作的進行，并將風險評價應用于各個領域，還吸收了一些新興的方法。更重要的是，對于我國金融體系的不夠完善，相關理論的研究不夠充分，融資風險評價水平較低的發展現狀，房地產企業管理人員必須適當結合融資現狀，找出融資存在的風險，對成因進行探討分析，這樣才能夠構建出一套適合我國房地產企業發展的融資風險評價體系。

（一）融資人員專業素養水平有待提升

融資人員是房地產企業融資工作進行的一線執行者。因此融資人員專業素養的高低在很大程度上決定著最終融資水平。然而，根據筆者調查研究發現，由于融資理念的提出較晚，我國到目前為止仍然缺少融資人才。因此，為了房地產企業融資工作的順利進行我們就必須重視融資人才的培養。根據融資工作所具有的特點融資人員必須具有應對突發事件的能力，而且還必須要能夠在面對大量數據處理的時候保證清醒的工作思路，這樣才能夠確保融資數據的正確性，避免細節問題帶來的風險。

（二）房地產企業融資風險過大

根據筆者調查研究發現，由于我國房地產企業融資風險過大，從而導致融資風險評價工作無法順利進行。因此，為了房地產企業能夠進行融資，國家和政府就必須降低房地產企業融資風險。目前房地產企業融資工作所出現的問題主要表現在四個方面。首先是房地產企業的開發資金主要來源于銀行貸款，容易受到較大的經濟波動。其次是由于土地儲備制度的不完善導致土地儲備貸款隱患性風險大。然后是房地產企業自身的環境條件阻礙了融資工作的進行。最后，由于金融機構經營行為的不夠理性、科學和規范給融資工作帶來了隱患。

（三）企業缺乏完善的管理體系

根據筆者調查研究發現，我國很多房地產企業缺乏完善的管理體系，導致很多企業工作人員不能規范好自身工作行為，出現以權謀私的不良工作現狀。而且由于管理體系的不完善，很多工作人員不能積極參與到融資風險評價工作中，不能夠做好不同部門之間的工作配合，從而導致融資工作不能夠順利開展。因此，房地產企業管理人員必須迅速認識到這一重大問題，及時制定符合自身企業實際情況的管理條例。

（四）房地產企業融資意識不強

在現階段的發展潮流中房地產融資在國外已經是一項熱門的話題，很多企業都十分注重融資工作的開展。例如，恒大地產于2008年3月提出計劃通過IPO來進行融資，但是當時由于市場不景氣而被迫擱置，由于當時的恒大地產有著95%的負債率，因此選擇了私募融資。然而，我國很多房地產企業融資意識不強，不能夠迅速把握融資時機，看清企業融資所隱藏的巨大發展潛力。而且到目前為止很多房地產企業甚至不理解融資的概念，不知道為何要進行企業融資。因此，為了推動我國房地產企業的發展，就必須提升管理人員融資意識。

二、房地產企業融資風險評估質量提升策略

所謂的風險評估是指在風險事件發生之后，對于風險事件給人們的生活、生命、財產等各個方面造成的影響和損失進行量化評估的工作。對于房地產企業來說風險評估是核心工作，只有保證融資工作的正常進行才有利于企業的發展。目前我國融資風險評價方法主要包括以下兩種，即財務杠桿系數法，多級模糊綜合評估法。財務杠桿系數法是指房地產企業通過自身的企業資金利潤率來提升融資水平，從而帶來額外的收益。當然，由于事物的兩面性，一旦房地產企業不能夠支付融資利息就容易導致債務問題的出現，帶來不利的影響。而多級模糊綜合評估法可以平衡房地產企業融資的多個因素，從而得出企業的融資風險。因此，為了提升我國房地產企業融資風險評估質量就需要運用好這兩種評價方法，盡量減少甚至消除企業融資風險。除此之外，房地產企業融資風險評估質量提升還需要從以下幾個方面進行，即提升評價人員專業素養，降低房地產企業融資風險，完善房地產企業工作制度，全面認識房地產融資工作。

（一）提升評價人員專業素養

提升評價人員專業素養是提升房地產企業融資風險評估質量的首要前提。為了提升評價人員專業素養可以從以下兩個方面進行。首先，房地產企業要加大對評價人才培養的重視，加大資金投入招聘專業的教學人員來指導評價人員學習，提升他們的評價能力和豐富他們的評價技巧。在條件允許的情況下房地產企業還可以加強實訓室和實訓基地的建設，補充實訓教學環節，強化對評價人員綜合職業能力的培養，為評價人員的學習營造良好的環境。其次評價人員要加強自身工作意識，提升自身工作責任感，除了在主動配合企業相應工作安排外還應該多從其他方面學習更多的融資知識。

（二）降低房地產企業融資風險

降低房地產企業融資風險是提升房地產企業融資風險評估質量的重要保障。只有融資風險降低才能夠讓房地產企業有意向，有信心去進行融資工作。因此，我們要針對常見的融資風險問題采取相關的解決措施。首先，對于銀行貸款問題，國家和政府相關部門要加大政策扶持，鼓勵銀行降低貸款利息，這樣才能夠降低房地產企業經濟壓力。其次企業需要避免單一融資渠道，不能夠僅僅依靠銀行進行融資，還需要根據自身的實際情況來開拓其他融資渠道。最后，為了房地產企業的發展，應該給房地產企業一定的優惠政策，鼓勵更多的房地產企業開展融資工作。

（三）完善房地產企業工作制度

完善房地產企業工作制度是提升房地產企業融資風險評估質量的重要條件。只有房地產企業工作制度得到完善才有利于規范員工工作行為，鼓勵員工積極投身到融資風險評估工作中。而且，管理制度的實施能夠讓房地產企業各個部門明確自身在融資工作中的工作職責，確保不同工作環節的順利銜接，從而保證融資風險評價的準確性。總之，工作制度的建立不僅有利于融資風險評價工作的進行，更有利于房地產企業在今后的發展。

（四）全面認識房地產融資工作

全面認識房地產融資工作是提升房地產企業融資風險評估質量的關鍵因素。房地產企業自身必須要提升自身融資意識，全面了解企業融資的主要方式和這些方式所具有的優缺點，這樣才能夠針對不同發展情況選取合適的融資方式，如融資租賃、銀行承兌匯票、不動產抵押、提供擔保、股權轉讓、互聯網金融平臺、國際市場開拓資金。除此之外房地產企業要選擇正確的融資渠道，盡可能地規避融資風險。

三、總結

總而言之，房地產融資風險評價工作的進行是房地產企業發展的重要前提，一旦企業融資失敗就容易造成企業的破產，因此，評價人員在工作過程中必須采用綜合而有效的辦法進行風險評估，保障房地產企業的發展，控制企業風險的產生。而且，根據融資風險的客觀性，房地產企業也要謹慎、耐心地進行融資工作，不能片面地聽信他人意見，造成自身企業的利益受損。本文筆者不僅淺析了房地產融資風險評價發展現狀，還闡述了房地產企業融資風險評估質量提升策略。希望廣大房地產企業融資風險評價人員能夠借鑒本文，為企業的健康發展不斷努力。

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