營改增對房地產開發企業帶來的挑戰及應對措施分析

沈振桓

摘要：營改增作為我國目前調解公平稅負的重要稅制改革手段，從制度上解決了原有的“營業稅”全額征收、道道征收的稅收弊端，實現增值稅“道道征收，層層抵扣”的基本優勢。在營改增的過程中，企業降低了自身稅收負擔，提高了自身利潤。本文就當前營改增稅改大潮下的房地產業現狀進行分析，深入探討營改增對于房地產開發企業的挑戰與具體應對措施。

關鍵詞：營改增 房地產開發 措施

一、營改增綜述

營改增是近年來我國為適應經濟發展的需要而進行的試點性稅收政策改革。在稅法中，營改增具體表達形式為：將企業以往會計年度所繳納的營業稅改成增值稅。也就是說，企業原本的營業稅在試點過程中轉嫁到產品或服務增值部分的增值稅額中。這種改革對于企業而言有著重大意義：首先企業可以減少納稅項目，避免在生產、銷售過程中的重復納稅現象。推進營改增稅制改革可以使社會經濟逐漸建立起一種良性循環機制，另一方面營改增也可以看作為一種變相的減稅政策。在當前我國經濟運行上行壓力較大的情況之下，全面試點營改增政策不僅能夠“以投資促供給，以供給增需求”的良好經濟運行模式，同時也能保障企業獲得盈利，加速推進企業進一步的轉型發展。經由對單個企業的產業大規模轉型升級來實現整個產業乃至經濟體的結構性改革。

二、房地產營改增帶來的挑戰

房地產產業作為國民經濟基礎性、支柱性產業之一，由于其自身設計的上下游產業鏈眾多、產業間經營關系復雜等特點，對于稅收、金融政策變化都會產生極明顯的反應并隨之出現變化。尤其是稅收政策，其改變可以直接影響到房地產企業的稅負與利潤水平，與房地產企業的經濟效益產生直接聯系。而在固有的稅收政策中，相關營業稅、土地增值稅、契稅、企業所得稅、城市房地產稅、城建稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、房產稅、個人所得稅、投資方向調節稅、印花稅等稅種都給房地產行業帶來相當的稅費負擔。在營改增之后，對于房地產而言除了在納稅種類上發生變化之外，具體還存在以下多種影響：

（一）推行營改增增加了房地產企業建設成本

因為房地產開發企業所購買的原料類型繁多復雜，除了相關大量集中采購的鋼筋、構件、水泥等建筑施工專用材料可以獲得增值稅發票的開據之外，一些類似價值低、用途廣泛、采購容易的輔助性建筑材料如小型施工工具、螺絲釘帽等耗材的供應商多為私營的個體五金商戶等，上述商戶均按照定額征收的方式繳納相關稅款。這種情況使得房地產企業在計算應繳稅額時，并不能將耗材算入增值稅抵扣項目申報。除此之外，房地產項目的安裝施工環節是其開發成本中的重要部分，該項目的具體施工方是由在房地產企業上游的建筑施工類企業完成的，根據營改增的試點范圍，施工企業也在改革之列。所以根據納稅形式不同與稅負轉嫁原理等原因，營改增改革后房地產總的成本與費用會增長。

（二）推行營改增提高了房地產企業資產負債

按照稅法規定，建筑業與地產業的增值稅稅率為11%。營改增改革前，房地產企業需要繳納營業稅，而在稅額計算中，營業稅需要按照進項稅額計入成本中。在營改增改革試點推行之后，企業購進的固定資產需要按開具相應的增值稅專用發票來抵扣進項稅額。在這種稅收機制下，企業的資產總額會出現一定程度的下降。在企業負債水平不變的情況下，根據資產負債率公式：資產負債率=資產總額/負債總額來計算，企業在一定程度上會提高自身的資產負債率，同樣的，企業的財務風險也隨之提高。

（三）推行營改增降低了房地產企業利潤

營收方面，在推行營改增試點后，在確定收入時房地產企業需要將所得收入內包含增值稅的部分按規定去除，進而使得房地產企業較之繳納營業稅時期而言收入會有所下降。根據營業稅與增值稅現行稅率相比，房地產收入下降比率約在10%左右。

（四）推行營改增增加了房地產企業財務工作難度

由于稅收政策的巨大變革，使得房地產行業在納稅計算方面也發生了深刻的變化，相關稅款的核算難度、核算數量較之稅法改革之前大幅度提高。財務人員對于稅制的改革政策也會出現業務無法準確銜接、處理、審核、計算過程中錯誤的情況，進而導致了財務核算出現違規、稅款征收不夠明確、申報的項目數額不夠完整、準確等財務風險，為企業帶來涉稅風險。

三、房地產企業的相關應對措施

從上文我們可知，營改增對于房地產各方面從成本、利潤、負債、納稅等多方面都帶來了不同程度的沖擊，營改增本身是一種改善企業納稅環境的稅制改革，面對新的納稅環境與納稅方式，房地產企業也需要積極調整，采取相應的措施保證營改增稅制改革能夠積極地推行下去。

（一）房地產企業需要對經營模式進行積極改革。在新的稅制體系下，房地產企業首先需要將項目運作的周期盡可能的縮短，在降低需要承擔的財務費用同時，還可以減少資金占用時間，提高資金的基準率。其次，企業需要篩選房地產運營項目，重點參與開發高質量的房地產項目，這樣可以保證在所有生產環節過程中會開具增值稅專用發票用以抵扣，此外也可以進一步提高企業的品牌與形象價值，增強企業競爭實力。

（二）在財務人員管理方面，企業需要加強財務人員對于新型稅率改革的學習和培訓，幫助財務人員全面理解增值稅會計科目相關賬務處理的內容，同時要求采購與勞務建設部門在開展自身具體工作期間必須及時收到真實有效的增值稅專用發票。在賬目審核方面，房地產企業相關的會計審計部門需要保障會計核算的質量，做到每筆賬目都有合法的原始憑證支撐，將企業的經濟活動與財務核算進行充分匹配契合，最大限度地消除重復征稅現象的發生。

綜上所述，通過營改增稅制改革，房地產行業雖然面臨一系列的挑戰，但是總的來說營改增稅制改革還是對企業帶來了直觀的積極影響。通過一系列應對措施，房地產行業一定能夠積極地配合國家稅制改革工作，爭取為我國經濟體全面發展貢獻自己的力量。