棚改貨幣化安置優惠政策收緊

于海軍

10月8日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，部署推進棚戶區改造工作，進一步改善住房困難群眾居住條件。

會議要求，嚴格把好棚改范圍和標準，堅持將老城區內臟亂差的棚戶區和國有工礦區、林區、墾區棚戶區作為改造重點。因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

曾經助力三四線城市樓市去庫存的棚改貨幣化政策，將迎來一次較大變化。

功不可沒

棚改是重大民生工程，也是發展工程。近些年來各地區、各有關部門大力推進棚改工作，累計已有1億多棚戶區居民“出棚進樓”，對改善住房困難群眾居住條件、補上發展短板、擴大有效需求等發揮了一舉多得的重要作用。

住建部今年7月曾發布消息稱，棚改促進了房地產市場平穩健康發展。房價上漲較快的城市，通過新建棚改安置住房，增加了住房供應；房地產庫存多的城市，通過棚改貨幣化安置，促進了房地產去庫存。不僅如此，棚改還促進了上下游相關產業發展，對經濟穩增長發揮了積極作用。

上述國務院常務會議要求，按照2018年《政府工作報告》確定的新的三年棚改計劃，督促各地加快開工進度，加大配套基礎設施建設，嚴格工程質量安全監管，保證分配公平，確保按時完成全年棚改任務。

事實上，中國的棚改工作很大程度上改善了城鎮住房困難家庭的居住條件，但圍繞棚改貨幣化安置推高三四線城市房價的爭論也日漸增多。

自2015年開始，政府開始推動棚改貨幣化安置比例的提升。簡而言之，政府直接以貨幣的形式補償被拆遷棚戶區居民，而居民再到商品房市場中購置住房。

這種轉變背后，正值國內房地產市場出現分化，一二線城市銷售火爆，而三四線城市樓市庫存壓力增大。棚改貨幣化安置比例的提升，客觀上會幫助三四線城市樓市去庫存。

據了解，我國2014年棚改貨幣化安置比例為9%，2015年比例為29.9%，2016年這一比例上升到了48.5%。數據顯示，2016年棚改貨幣化幫助地方消化了2.5億平方米的樓市庫存。

今年以來，一些地方公布的數據顯示，在有效控制房地產增量的同時，棚改貨幣化等因素帶動下樓市銷售良好，一些房地產庫存大的地區已逐漸進入“庫存合理區間”。

因時而變

棚改政策從3個月前的“房價漲幅壓力大的地區，要以實物安置為主”調整為“商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策”。

政策上的調整釋放出諸多信息：首先，棚改貨幣化對去庫存功不可沒，但去庫存任務完成之后，該政策也應因時而變。其次，部分城市取消貨幣化安置，但并不等同于一刀切，不等于棚改徹底退出歷史舞臺。還有，棚改政策的改變是與當下整體的樓市大環境相呼應的。

國家看到了棚改對三四線城市樓市發展和去庫存的作用，也看到了棚改對當下樓市刺激房價過快上漲的弊端，為了整體調整樓市大環境，保證樓市平穩健康發展，棚改也應在完成任務的區域得以取消，而在未完成任務的地區還可以繼續實施。這也意味著，房價上漲過快的城市很快要失去棚改支持和資金支持。

事實上，輿論對于棚改貨幣化的爭議早就引來官方關注。住建部7月份通過召開會議等方式，督促這些商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，及時調整棚改安置政策，要采取新建棚改安置房的方式。

早在2017年8月，住建部就已經會同發展改革委、財政部等六部委聯合印發的《關于申報2018年棚戶區改造計劃任務的通知》明確，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應控制棚改貨幣化安置比例，采取新建安置房的方式。

2017 年11月，住建部還會同開發銀行、農業發展銀行印發的《關于進一步加強棚戶區改造項目和資金管理的通知》進一步明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。

應逐步退出

有關叫停棚改貨幣化的聲音日漸增多，但業內也有不同的聲音。根據中國家庭金融調查數據，在2013年至2017年的棚改貨幣化安置家庭中，僅20.4%的家庭重新購房，占全部購房家庭的比例僅為4.1%，有業內專家認為，這對住房市場的影響非常有限，投資性住房需求才是當前推動三四線房價迅速上漲的主要因素。

此前有專家表示，棚改貨幣化安置給了家庭選擇是否購房的自由，在提升資金使用效率、增加家庭儲蓄、減輕家庭負債、增加家庭創業和工商業資產、提高家庭投資性收入提升家庭消費水平等方面具有重要意義。

然而，從近兩年看，貨幣化安置比例不斷提高。數據顯示，2013年全國棚改貨幣化安置率僅為7.9%、2014年為9.0%、2015年為29.9%，而到了2016年時，貨幣化安置比例已高達48.5%。

中國社會科學院金融所房地產研究中心主任尹中立認為，大比例地進行貨幣化安置不僅助長了居民盲目加杠桿的沖動，也刺激了房地產開發商在三四線城市盲目擴張，給宏觀經濟的穩定及金融穩定帶來風險隱患。

中原地產首席分析師張大偉分析，最近幾年樓市，尤其是三四線城市，嚴重依賴棚改的貨幣化安置。貨幣化安置造成了大量的購房需求，而部分城市的庫存不足，這些需求放大了購房緊張情緒。市場突然增加了幾百萬戶手持現金的購房者，而大部分城市又因為信貸寬松購房者積極購房。各種政策疊加下，房地產市場持續上漲，從一線城市蔓延到二線，從二線蔓延到現在的大部分三四線城市。

尹中立認為，從當前的形勢看，部分城市的房價漲幅過大，房地產去庫存政策的負面影響開始顯現，包括棚改貨幣化在內的房地產去庫存政策應該逐步退出。