數(shù)說(shuō)你不知道的REITS（三）

不同類型REITS的股利收益率：股利收益貢獻(xiàn)了總收益的60%，抵押貸款類REITS的股息率最高

雖然危機(jī)期間REITS的價(jià)格波動(dòng)也很大，但高分紅的特征使其長(zhǎng)期中的總體收益率相對(duì)穩(wěn)定。尤其是北美的REITS，截至2017年底，過(guò)去40年權(quán)益類REITS年均總回報(bào)率達(dá)到12.52%，其中股利收益率達(dá)到7.44%，貢獻(xiàn)了總回報(bào)率59%；過(guò)去20年權(quán)益類REITS年均的總回報(bào)率也有9.12%，其中股利收益率為5.47%，貢獻(xiàn)了總回報(bào)率的60%；而過(guò)去10年受金融危機(jī)影響，年均總回報(bào)率降至7.77%，其中股利收益率為4.29%，也貢獻(xiàn)了總回報(bào)的55%。

總體上，北美權(quán)益類REITS的股利收益平均貢獻(xiàn)了總收益的55%-60%。其中，康養(yǎng)類REITS的股利收益率最高，自1994年以來(lái)年均的股利收益率達(dá)到7.47%，當(dāng)前的股利收益率也有6.04%；其次是獨(dú)立店面REITS，1994年以來(lái)年均股利收益率達(dá)到7.28%，當(dāng)前的股利收益率為4.94%；投資于娛樂(lè)場(chǎng)所、戶外廣告、農(nóng)場(chǎng)等物業(yè)資產(chǎn)的特殊REITS自2016年以來(lái)的年均股利收益率也達(dá)到6.86%，高于同期的多數(shù)REITS公司，當(dāng)前的股利收益率也有5.91%；多元化REITS，1994年以來(lái)年均的股利收益率達(dá)到6.26%，當(dāng)前的股利收益率為4.90%；其他權(quán)益類REITS歷史平均的股利收益率大多在5%-6%之間，當(dāng)前的股利收益率則大多在3%-5%之間。

只有獨(dú)屋出租、林場(chǎng)、基建、數(shù)據(jù)中心幾類REITS，由于推出得較晚，受金融危機(jī)后降息影響，平均股利收益率較低；其中，獨(dú)屋出租類REITS平均股利收益率還不到2%，其他幾類新型REITS則在2%-4%之間。

至于抵押貸款類REITS，其股利收益率普遍較高，其中，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款類REITS自1999年以來(lái)的年均股利收益率達(dá)到9.6%，當(dāng)前的股利收益率為7.86%；而住宅抵押貸款類REITS自1999年以來(lái)的年均股利收益率更高，達(dá)到12.9%，當(dāng)前的股利收益率也有10.19%。

相應(yīng)的，抵押貸款類REITS的股利貢獻(xiàn)比例均超過(guò)100%，而權(quán)益類REITS平均股利貢獻(xiàn)比例也在55%-60%水平。其中，酒店物業(yè)的股利貢獻(xiàn)比例最高，自1994年以來(lái)，股利收益貢獻(xiàn)了總收益的90%；其次是多元化REITS，股利收益貢獻(xiàn)了總收益的79%；社區(qū)商業(yè)中心REITS的股利收益貢獻(xiàn)比例也達(dá)到70%；康養(yǎng)物業(yè)的股利收益貢獻(xiàn)比例達(dá)到66%；獨(dú)立店面REITS的股利收益貢獻(xiàn)比例為58%；與之相對(duì)，自助倉(cāng)儲(chǔ)類REITS的股利貢獻(xiàn)比例較低，只有32%，而新近推出的獨(dú)屋出租、數(shù)據(jù)中心、基建類REITS的股利貢獻(xiàn)比例均不到20%。

那么，股利收益率是否越高越好呢？實(shí)際上，股利收益的高低主要取決于物業(yè)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的估值水平。物業(yè)市場(chǎng)的估值越低，物業(yè)本身的凈租金回報(bào)率就越高，REITS公司的可分紅空間就越大；同樣的，資本市場(chǎng)的估值越低，在相同股利收益下的股息率就越高。所以，股利收益率較高的REITS通常面臨成長(zhǎng)性不足或業(yè)績(jī)波動(dòng)大的問(wèn)題，需要用較高的股利收益來(lái)彌補(bǔ)股價(jià)的高波動(dòng)；而股利收益率低的REITS通常具有更高的成長(zhǎng)性或較穩(wěn)定的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。因此，投資人需要在股利收益和資本利得之間權(quán)衡，但總體上，相對(duì)于資本利得，股利收益的波動(dòng)較小，它在很大程度上降低了REITS投資的風(fēng)險(xiǎn)，提高了REITS公司的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)。

綜上所述，北美權(quán)益類REITS平均的股利收益貢獻(xiàn)比例在55%-60%水平，物業(yè)市場(chǎng)或資本市場(chǎng)估值較低的REITS其股利收益率一般較高，歷史平均的股利收益率可達(dá)7%以上，貢獻(xiàn)了總收益的70%以上，如酒店物業(yè)、康養(yǎng)物業(yè)、多元化物業(yè)等類型的REITS，股利收益的貢獻(xiàn)比例都較高；而一些物業(yè)市場(chǎng)或資本市場(chǎng)估值較高的REITS，其股利收益率通常較低，當(dāng)前的股利收益率還不到3%，在總收益中的貢獻(xiàn)比例也不到20%，如獨(dú)屋出租、數(shù)據(jù)中心、基建等類型的REITS。至于抵押貸款類REITS則主要依靠股利收益的貢獻(xiàn)，歷史平均的股利收益率可達(dá)兩位數(shù)水平，當(dāng)前的股利收益率也在7%以上。較高的股利收益率在一定程度上降低了REITS投資的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，但最終投資人仍需要在股利收益率和股價(jià)波動(dòng)之間做出權(quán)衡，以獲取最高的總回報(bào)率。

不同類型REITS的總收益率狀況：工業(yè)地產(chǎn)、數(shù)據(jù)中心REITS的短期回報(bào)最高，而自助倉(cāng)儲(chǔ)類REITS的長(zhǎng)期回報(bào)最高

資本利得+股利收益就是REITS公司的總收益。過(guò)去40年，北美權(quán)益型REITS的年化收益率為12.52%，其中資本利得貢獻(xiàn)了5.08%，年均股利收益率則達(dá)到7.44%；而自1994年以來(lái)，北美權(quán)益型REITS的年化總收益率為10.36%，其中資本利得貢獻(xiàn)了4.58%，年均股利收益率達(dá)到5.78%；但不同類型REITS的收益率狀況差異較大。

其中，數(shù)據(jù)中心REITS自2016年以來(lái)（截至2018年7月）已累計(jì)獲得65%的總回報(bào)，回報(bào)率居同期所有類型的REITS之首；其次是基建類REITS，自2016年以來(lái)的累計(jì)總回報(bào)為53%，預(yù)制房屋REITS自2016年以來(lái)的累計(jì)總回報(bào)為49%，獨(dú)屋出租REITS為48%，酒店REITS為45%，而投資于戶外廣告、娛樂(lè)場(chǎng)所等的特殊REITS自2016年以來(lái)也累計(jì)獲得了38%的總回報(bào)；抵押貸款類REITS方面，住宅抵押貸款REITS自2016年以來(lái)已累計(jì)獲得59%的總回報(bào)，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款REITS也累計(jì)獲得了36%的總回報(bào)。與之相對(duì)，受到電商平臺(tái)的沖擊，社區(qū)商業(yè)中心REITS自2016年以來(lái)股價(jià)累計(jì)下跌了21%，累計(jì)總回報(bào)為-12%；而購(gòu)物中心類REITS自2016年以來(lái)股價(jià)也累計(jì)下跌了16%，累計(jì)總回報(bào)為-6%；但同屬于零售物業(yè)的獨(dú)立店面REITS，自2016年以來(lái)股價(jià)累計(jì)上漲了12%，累計(jì)獲得總回報(bào)26%。類似的情況也發(fā)生在住宅市場(chǎng)領(lǐng)域，雖然2016年以來(lái)獨(dú)屋出租和預(yù)制房屋REITS都獲得了近50%的總回報(bào)，但出租公寓REITS卻面臨金融危機(jī)后新建項(xiàng)目增多、供應(yīng)釋放的壓力，過(guò)去兩年累計(jì)股價(jià)漲幅只有2%，累計(jì)總回報(bào)也僅為9%。可見(jiàn)，雖然REITS在長(zhǎng)期中具有較強(qiáng)的相關(guān)性，但在短期中、波動(dòng)方向和變動(dòng)幅度還是有較大差異的。

而從更長(zhǎng)的時(shí)間周期來(lái)看，自1994年以來(lái)，年化總回報(bào)率最高的當(dāng)屬自助倉(cāng)儲(chǔ)類REITS。雖然這類REITS在過(guò)去兩年由于市場(chǎng)漸趨成熟、競(jìng)爭(zhēng)加劇而導(dǎo)致資本市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，2016年以來(lái)累計(jì)總回報(bào)只有2%，但自1994年以來(lái)其年化總收益率達(dá)到15.7%，其中，資本利得貢獻(xiàn)了70%，年均股利收益率為5.02%。其次是獨(dú)立店面REITS，自1994年以來(lái)年化總回報(bào)率達(dá)到12.65%，其中資本利得貢獻(xiàn)了42%，平均股利收益率達(dá)到7.28%。排名第三的是預(yù)制房屋類REITS，自1994年以來(lái)年化總回報(bào)率達(dá)到11.93%，其中一半來(lái)自資本利得的貢獻(xiàn)，年均股利收益率為5.77%。而購(gòu)物中心、出租公寓、康養(yǎng)物業(yè)等類型的REITS雖然在過(guò)去兩年表現(xiàn)欠佳，但自1994年以來(lái)的年化總回報(bào)率都在11%以上；與之相對(duì)，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款REITS和酒店類REITS雖然在過(guò)去兩年表現(xiàn)較好，但自1994年以來(lái)年化總回報(bào)率分別只有2.10%和5.72%，而多元化REITS和社區(qū)商業(yè)中心REITS自1994年以來(lái)的年化總回報(bào)率也只有8%。

考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整因素后，從短期看，數(shù)據(jù)中心REITS、基建REITS、獨(dú)屋出租REITS、特殊地產(chǎn)REITS的單位風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)都較高，但由于這些REITS的歷史數(shù)據(jù)較短，所以，還不能判斷其長(zhǎng)期中的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)狀況。從長(zhǎng)期看，自助倉(cāng)儲(chǔ)REITS的單位風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)最高，達(dá)到0.85倍；其次是獨(dú)立店面REITS，0.76倍；預(yù)制房屋REITS，0.73倍；出租公寓REITS，0.66倍；康養(yǎng)物業(yè)，0.63倍；與之相對(duì)，商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款REITS、酒店REITS、工業(yè)地產(chǎn)REITS、社區(qū)商業(yè)中心REITS的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)則較低，均不到0.50倍。

綜上所述，REITS投資不能單純比較股息率的高低，需要權(quán)衡股利收益與資本利得，一般來(lái)說(shuō)，短期投資人會(huì)更看重企業(yè)的成長(zhǎng)性，而長(zhǎng)期投資人則更看重股利收益的穩(wěn)定性。

不同類型REITS的回報(bào)率差異較大，有些長(zhǎng)期表現(xiàn)較好，但短期表現(xiàn)欠佳，有些則短期表現(xiàn)較好，但長(zhǎng)期回報(bào)一般。這其中，宏觀周期、行業(yè)周期、并購(gòu)整合以及商業(yè)模式等因素均對(duì)REITS的收益率產(chǎn)生影響，而不同類型的REITS又對(duì)這幾個(gè)因素的敏感性不同。如酒店類REITS對(duì)宏觀周期最敏感；而社區(qū)商業(yè)中心REITS和購(gòu)物中心REITS則受到商業(yè)模式變革的困擾；出租公寓REITS、自助倉(cāng)儲(chǔ)REITS則面臨行業(yè)供應(yīng)增多、競(jìng)爭(zhēng)加劇的壓力；至于工業(yè)地產(chǎn)REITS和獨(dú)屋出租REITS則在機(jī)構(gòu)投資人的推動(dòng)下處于大規(guī)模圈地整合階段，物業(yè)估值普遍較高。所以，對(duì)REITS細(xì)分市場(chǎng)的研究能夠在很大程度上提高投資回報(bào)率。

作者微信公眾號(hào)為：杜麗虹另類金融說(shuō)