國外綠色評估準則對我國的啟示

文 汪秋霞 郭化林

隨著環境污染、全球變暖、臭氧層破壞等環境問題日益嚴重，可持續發展已經成為各國共識。我國的生態環境也不容樂觀，自然資源的污染浪費現象嚴重，如水污染、空氣污染、耕地浪費等問題十分普遍。

社會經濟發展、人民生產生活都與自然資源相關，國家也越來越重視自然資源的保護。新時代倡導深入踐行“兩座山論”，走綠色發展之路。2015年開展“綠色審計”試點工作，2018年全面推開領導干部自然資源資產離任審計，意味著將生態文明建設融入“五位一體”、環保監管體制改革的大幕已正式拉開。未來對領導干部“生態文明”層面的考核會逐步形成一個綜合的評價體系，理念更清晰、導向更明確、制度更完善、程序更規范、操作性更強。綠色評估與自然資源審計密切相關。

此外，隨著生活水平的提高，居民也更加追求生活舒適度，對綠色低碳節能的應用也越來越重視，以綠色建筑為代表的綠色生活越來越受到公眾的喜愛。因此，市場渴求能夠系統衡量氣候風險和環境影響的評估體系出現，綠色評估服務便應運而生。

綠色評估適用于可再生能源、能源效率、綠色交通、綠色建筑以及水資源項目或計劃等。目前涉及綠色評估的準則主要是歐洲評估準則中的歐洲評估指南EVA8——房地產評估與能源效率及其他技術文件中的可持續性與評估、澳大利亞和新西蘭土地污染評估準則等。其中，2016年發布的歐洲評估準則中，包含了關注可持續發展的綠色評估技術文件。中國目前尚未形成規范的綠色評估準則，綠色評級工具——綠色建筑評價標準也在不斷發展完善中。因此，學習國外綠色評估準則對于中國的綠色評估準則和評估框架的形成具有重要意義。

一、國內外綠色評估準則的比較

（一）國外綠色評估準則整體框架與基本內容的比較

歐洲評估準則中有關綠色評估的規范主要與建筑物這類不動產相關，具體在歐洲評估指南8——房地產評估與能源效率(以下簡稱EVA8)以及其他技術文件中的可持續性與評估部分予以列示。EVA8中的建筑物排除了沒有加熱或冷卻設施的建筑結構以及未達到能源性能標準和能效證書（EPC）的建筑結構，尤其強調新建筑要近零能耗。評估師在估值時應當考慮EPC評級等專家的工作。可持續性與評估部分主要闡述了綠色評估準則面臨的挑戰、部分環保認證以及綠色建筑物、綠色評級工具、綠色租賃、綠色價值等概念。

澳大利亞與新西蘭關于綠色評估的準則主要側重于土地污染。其中澳大利亞土地污染評估準則強調在對受污染土地估值時，應考慮土壤污染及修復問題、相關的政策以及利用專家工作。新西蘭土地污染評估準則強調被污染的土地不只影響業務財產的市場價值，還會影響租賃估值、以租賃為目的的不動產所有權的估值、租賃權益的價值評估。

從上述框架的比較可以看出，歐洲評估準則的評估對象為建筑物的整個系統，評估體系更具系統性、評估中需要參考的專家工作更加明確，從而更具指導性。

（二）國內外現有的綠色評估體系

1.國內外綠色評級工具。目前國際上較為完善的綠色評估體系主要是綠色建筑評估標準，比較典型的有美國的LEED、英國的BREEAM、日本的CASBEE、德國的DGNB等，具體見表1。其中，德國的DGNB評價體系發展到DGNB-NS評價體系后，更加注重全方位的可持續發展，主要體現在從環境、經濟、社會功能、施工技術和開發過程五個方面對街區進行可持續性評價，強調街區開發與發展的多元性和復雜性。此外，還提出了街區尺度全生命周期碳排放的計算和評價方法。由表1可以看出，雖然每個國家的綠色建筑評估體系各具特色，但都離不開能耗、環境質量等可持續發展指標。

2.中國綠色建筑評價標準。目前我國普遍認可的綠色建筑評價標準（簡稱綠標），其中部分內容參考了公共建筑評價標準以及居住建筑節能設計標準，這套標準包括國家標準（《綠色建筑評價標準》GB/T 50378-2014）和地方標準。國內對于綠色建筑的研究主要集中于對建筑整個生命周期的討論，這一點在綠標國標的變更中體現得較為明顯。2014版綠標與2006版相比，最明顯的變化是在節地與室外環境、節能與能源利用、節水與水資源利用、節材與材料資源利用、室內環境質量和運營管理這6大類指標的基礎上，增加了“施工管理”這一指標，以實現綠色建筑的評價標準對建筑全生命周期的覆蓋。

（三）國外綠色準則的異同

1.國外綠色準則的不同點。歐洲評估準則的制定較為偏重預防未來可能出現的問題，通過嚴格的規范強制將許多問題直接納入評估體系，建立積極的價值導向，如EPC評級。而澳大利亞和新西蘭的評估準則更傾向于評價和整治已經出現的問題，通過事后懲戒和修復來解決問題，如土地污染問題的評估。

表1 綠色評級工具

2.國外綠色準則的共同點。（1）強調能源的使用效率對價值的影響。在EVA8房地產評估和能源效率中，特別強調在財產評估中要考慮能源效率問題，其評估的建筑物需達到能源性能標準，有相應的能效證書。對于現有建筑物及其重大更新都要以是否滿足當前的能源性能標準為重要參考。在評估師對建筑物的綠色評估實踐中，能源效能證書(EPCs)是必不可少的評估資料。當遇到特殊情況時，評估師還需查閱其是否屬于有關司法管轄豁免能源性能認證的建筑物。此外，建筑物潛在能源的效率提升改造也可能會影響其市場價值。歐洲評估準則技術文件中的綠色價值也強調具有高能源利用效率、低能源消耗的建筑將有一個高附加值，在評估清單中，也將能源效率、可再生能源、水資源利用效率情況列入其中。在新西蘭土地污染評估準則中，提及空調系統會帶來環境質量、細菌問題等，未來的絕緣材料和建筑物，能源的使用效率將受到極大的重視，碳生成和回收程序也會受到人們的重視。（2）強調評估的系統性。在這幾個準則中，無論是對建筑物的評估還是土地的評估，評估某一對象時都不能只考慮評估對象自身。歐洲評估準則的其他技術文件“可持續性與評估”指出，綠色建筑物應考慮多方面因素。澳大利亞的土地污染評估準則指出，要考慮家庭產生的污染、污染土地對其他環境的影響，土地修復實踐技術情況、污名效應、市場反應等。新西蘭土地污染評估準則指出，在評估土地污染時，可能還需要考慮地上建筑物內的各項設備使用所產生的影響、周圍的工程或者廠房等對土地的影響程度等方面。（3）重視利用專家工作。在歐洲評估準則中，十分強調EPC（能源效率證書）的作用。無論是普通的房地產評估還是最新的綠色評估清單，EPC這一專業認證都扮演著至關重要的角色。在澳大利亞和新西蘭的土地污染評估準則中，由于評估師的知識范圍有限，在涉及土地污染的專業性問題上，需要借助專家工作得到保證意見，從而使評估結果更加可靠。

二、對我國綠色評估準則的啟示

（一）用聯系和發展的觀點看問題

綠色評估作為可持續發展大背景下的產物，是人類社會共同面臨的問題。它不僅是生態問題、環境問題，要考慮能源的使用效率、對環境的影響，同時還是社會問題，對于人們的使用滿意度等，也應納入評估體系。

綠色評估的重要作用之一是提供一個價值導向，將綠色項目的內在價值形式外化為經濟活動中的指標，能夠使這一觀念更快地深入人心。所以，作為這一價值導向的風向標，綠色評估在規則制定和執行過程中，不能僅僅著眼于過去和現在，還要著眼于對未來的影響以及未來的發展趨勢。

經濟社會環境不斷發展變化，評估服務也應隨之發展變化。如德國的低碳可持續評價體系，從單個建筑尺度發展到街區尺度就是一個表現。

二）優化社會分工

隨著評估業務的不斷擴展，要求評估師精通方方面面的知識是不現實的，因此，借助專家工作就顯得十分重要。在中國綠色評估準則的制定過程中，可以對可能需要的評估業務分類制定方向性框架，其中可以引入較為權威的等級認證作為評估的重要參考資料，正如歐洲的建筑物評估中引入EPC，中國的綠色建筑物評估也可納入相關專業認定。

此外，綠色評估也可服務于金融領域，如近年來一直強調的綠色債券，都與綠色項目有關，旨在響應可持續發展，這就需要綠色評估業務盡快發展完善。

（三）改進評估方法

在涉及不同評估業務時，可以將其他專業領域的技術方法與評估相結合，如在碳排放測量中運用全生命周期法，以便更好地實現評估服務。