小產權房買賣合同效力研究

摘 要 新經濟常態下，小產權房規模日益加大，已經成為了一個社會熱點問題與現象。從法律角度分析，小產權房實際上是一個不規范的法律概念，并未相對應的產權證，其以城鄉二元制理論為基礎，雙方約定俗成的概念。小產權房引發了各方利益之間的沖突，是一個較為敏感的話題。基于此，本研究重點探究分析了小產權房買賣合同的效力，以此來更好地指導實踐。

關鍵詞 小產權房 買賣合同 效力 認定

作者簡介：范曉鋼，信陽師范學院法學與社會學學院本科。

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.10.282

據權威機構調查 數據得知，2016年我國住宅總量約為196億平方米，其中小產權所占比例為45%，面積高達89億平方米。以上海市為例，2016年住宅總面積高達2.8億平方米，其中小產權房比例為58%，面積高達1.7億平方米。從相關政策角度分析得知，政府嚴格禁止小產權房買賣活動，法院也對司法標尺進行了統一，關于這一類案件的審理，均以違反法律、行政法規強制性規定為依據判斷買賣合同無效。然而，這一做法無疑是加劇了小產權買賣的困境，影響了買受人的權益。

一、小產權房合同效力的理論分析

（一）“有效說”

堅持“有效說”的學者認為，因法律具有明確性特征，認為法無明文禁止則許可，小產權房買賣我國并未明文禁止，因此這一合同有效。“有效說”觀點形成的原因為：集體土地成員對所擁有的宅基地具有房屋建造的權利，所以將自己的土地出賣給城鎮居民的行為是合法的。

同時，如果賣方明知其同城鎮居民簽訂房屋買賣合同是不符合國家政策的，仍然同買方簽訂了合同，是賣方真實的意思表示，賣方是過錯方，如果判定合同無效，則損害了買房的信賴利益。雖然小產權房無法辦理過戶登記，然而我國物權法明確提出不動產產權變動堅持“法律行為+公示”的原則，然而小產權房買賣合同無權變動的原因行為，是否公示是結果行為，所以應根據《合同法》中合同成立要件來判定小產權房買賣合同效力，滿足合同成立的各個要件，這樣的合同便是有效的。

（二）“無效說”

堅持“無效說”的學者認為，小產權房買賣合同中賣方是集體土地的成員，而賣方一般是城鎮居民，然而目前我國依然是城鄉二元制結構，房屋所有權的轉移必然會造成宅基地使用權的轉移，然而集體土地上的宅基地使用權只得有集體內成員所擁有，因此這一行為違背了《土地管理法》的規定。同時，小產權房買賣合同與我國現行法律、行政法規的強制性規定（也被成為效力性規范）相違背，因此效力應判定為無效。小產權房買賣合同，買受人支付了相關金額，且房屋是向不特定人售賣，因此具有所有權，但是不得流轉的原因在于擁有的所有權受到了宅基地使用權專業的限定。《城市房地產管理法》 第三十七條第六條款指出：“未依法登記領取權屬證書的房產，無權轉讓。”

所以，為了能夠順利進行市場交易，為了能夠順利轉讓，必須具有完整的證書，然而小產權房無法獲得相關證書，因此在集體土地上建設小產權房是不符合我國法律強制性規定的，理應判定為無效。

二、小產權房買賣合同效力認定的具體情形

（一）應當認定有效的小產權房買賣合同

村民出賣自己私有的合法房屋、對建設在農村集體宅基地上的小產權房、且滿足相關規劃的小產權房買賣合同，應承認其為有效合同。

1.村民出賣自己合法私有房屋的買賣合同

針對村民將自己私有的合法建設的房屋賣給城鎮居民的小產權房買賣合同，司法實踐中法院一般判定合同無效。首先，合同是否無效應參照全國人大及其常委會制定的法律、國務院制定的行政法規。然而，縱觀現行法律法規，對于宅基地上農民合法建造的房屋是否可售賣給城市居民并未進行明確規定。雖然《土地管理法》 第六十二條指出，農村農民出租、出售住房后，再申請宅基地的，不得批準。然而這一規定只是限制了村民出售房屋后再申請宅基地，并未明文規定不準出售房屋。反之，其內在含義則是村民可以出售自己的房屋。其次，從物權法角度分析得知，《土地管理法》 第六十二條、六十三條明確指出，立法的出發點只是禁止農村集體土地使用權的流轉，并未對在集體土地上的房屋所有權發生流轉下土地使用權也隨之轉讓進行禁止。基于此，農村房屋轉染可認定為被允許的。物權，具體而言是法人、公民依法將擁有直接支配特定物可對抗第三人的財產權利，實質上，無權是一種支配權。作為完整的物權，所有權包含了占有、使用、收益與處分四種權利，其中處分權最為關鍵。這樣，農民擁有農村房屋的所有權，村民便相應具有排他的、絕對的支配權，也可形式處分權。如果將處分權剝離，這樣的房屋所有權則失去了意義。

其次，依法取得使用權的土地上建成的房屋，雖然并未取得產權證，但是基于物權法第30條指出：由于合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅無權的，自實施行為成就時發生效力。對于自建房屋而言，從建設之日起便獲得了房屋所有權。不動產權變動中，登記是必要要件，不登記屬于例外。根據合法建房的事實行為而獲得無權由于缺乏登記公示環節，在無權處分時，未登記的，無權效力并未產生。“未經登記，不發生物權效力”同“未經登記，不得處分其物權”兩項規定雖然只有幾個字的差別，但是真實內涵卻差異較大，一些學者將物權法第30條誤解為后者，嚴重曲解了法律條款的含義。

2.建設在農村集體建設用地上并且符合相應規劃的小產權房買賣合同

為了體現平等性原則，集體所有土地同國有土地之間本身是平等的，其有效保障了農民最基本的生存與居住權利，充分彰顯了國家保護弱勢群體的決心。然而，國家相關規定只允許國有土地能夠開發房地產，并且對集體土地的轉讓進行了限制，不允許村民將房屋出售給集體之外的成員，導致“同地不同價”現象的出現。這一規定不僅反映了國有土地與集體土地處于不平等的地位，而且在房價飛漲、土地迅速增值的悲劇下不利于農村經濟的可持續發展，限制集體土地上房屋的轉讓也嚴重違背了平等理念。對于擁有土地的農民而言，房屋建立在集體土地上便不得隨意買賣房屋，難以獲得房屋及土地價格增長所帶來的利潤，實質上并不是保護農民，而是將其限制在土地上。

小產權房是我國典型的、獨有的現象，西方國家并未對其進行研究，小產權房是否可轉讓，實質上是農民權利平等對待與保護的問題。基于目前實施的土地管理制度，國家是城市土地的所有者，集體是農村土地的所有者。農村集體土地不得建設開發房地產，必須補繳一定的土地出讓金后，將其轉變為國有土地，只有這樣才能被開發。然而，從農民手中低價征收，然后高價賣出，這成為了當地政府財政收入的主要來源，被稱為“土地財政”。這一土地二元結構造成農民利益的損失，這便是社會各種矛盾的根源所在。

同時，集體土地上構構建的房屋并不是禁止或限制流通物。從物的屬性分析得知，根據是否流通將物劃分為流通物、限制流通物與禁止流通無，毒品、槍支屬于禁止流通物，文物則屬于限制流通物。目前，我國實施的法律并未明文規定農村房屋不得買賣，知識一些文件規定城市居民不得購買農村住宅。由此得知，集體土地上構建的房屋并不是禁止或限制流通物。只有構建城鄉土地統一市場，農村房屋才能正常流通，這便是本研究的出發點。

（二）應當認定無效的小產權房買賣合同

針對占用、濫用農用地，特別是耕地的，且不符合城鄉規劃的小產權房必須嚴厲遏止，相關買賣合同也應判定為無效。

1.違法占用農用地建造的小產權房買賣合同

部分集體經濟組織為了獲得更多的利益，擅自將農用土地占用，違法在非建設用地上進行建設，不但違法使用土地，且建設施工也不合法。因為作為合同標的的房屋就不合法，所以也就無法實現合同目標，法律效力為零，合同也就為無效合同。我國的立國之本就是農業。對于農用地轉化為建設用地，國家是嚴格禁止的，采取特殊保護手段來保護耕地。我國雖然擁有大量人口，但土地資源卻并不富裕。考慮到13億人口的糧食安全與經濟社會的穩定發展，一直以來，我們的耕地保護制度與節約用地制度都非常嚴格，保護社會公共利益的底線就是18億畝耕地紅線，因此我國面臨著極為嚴峻的耕地保護形勢，而這也是為何我國對小產權房一直采取的是嚴格限制的態度。將農用地違法占用，并把其用于住宅建設，讓社會公共利益嚴重受損，且也使得國家的糧食安全受到危機，所以也堅決抵制。針對這一類違法建造的小產權房買賣合同，應從法律上判定其為無效的。

2.違反土地總體規劃的小產權房買賣合同

雖然小產權房未將農用地、非建設用地占用，但卻與土地總體規劃中的部分內容相悖，私自把鄉鎮企業與工業建設用地自建成住宅，以此獲得更多的經濟收益，而這一類小產權房買賣合同，法律上應不予認可。

《中華人民共和國城鄉規劃法》 第65條明確規定：在取得鄉村建設規劃許可證以及沒有根據鄉村建設規劃許可證的情況下便在鄉、存規劃區內進行建設的，鄉、鎮人民政府需立即要求其進行整改，或停止施工；若超過規定時間仍未整改的，應馬上拆除。由于房屋超過了城鄉規劃要求，且不能補正，也是合同標的不能，在客觀上是很難實現合同所規定的權利義務的，合同應為無效。

綜上所述，本研究作者結合自身知識，對小產權房買賣合同效力判定依據進行了介紹，然而關于該類合同效力問題我國立法一片空白，相關法律及國家政策之間互相矛盾，這些便是小產權房買賣問題的深層次問題。基于此，國家進行相關立法及司法解釋才能夠真正破除這一司法困境。

注釋：

劉澤欣.關于小產權房買賣合同效力研究.經濟研究導刊.2017（12）.191-192.

方樂坤.小產權房買賣合同效力解釋論.法商研究.2016（5）.137-147.

齊玉潔.“小產權房”買賣合同的現實困境及效力探究——從法理和現實兩方面分析.法制博覽.2015（21）.1025.

莊晨曦.論小產權房買賣合同的法律效力——以《合同法》第51條及相關司法解釋為視角.法大研究生.2016（1）.1014.

孫曙光.關于小產權房合同效力及糾紛的相關問題分析.法制博覽.2018（4）.2254.