遼寧省居民對農村宅基地自由流轉意愿的調查分析

徐琳琳 王偉 何靜

摘要：我國現行的宅基地制度有著獨特的歷史的演變過程。隨著我國經濟體制改革的深化，勞動力轉移和城鎮化建設的發展，出現了土地資源緊缺，宅基地浪費閑置，制度失衡等一系列問題，“空心村”現象更加嚴重。農村宅基地是農民的重要財產，是農民的基本生活住宿保障。探索農村宅基地合法流轉，多種形式轉讓、置換，合理分配土地資源，提高土地資源利用率對新農村的建設有著重要和深遠的意義。

關鍵詞：遼寧省 宅基地 流轉

引言

新中國成立至今，中國農村宅基地制度經歷了從私有到集體所有、從自由流轉到限制流轉的過程。在計劃經濟時代，無償、均分、帶有福利性質的宅基地使用制度為中國工業化發展、農民安居樂業、農村社會穩定發揮了一定的歷史作用。然而，隨著中國社會轉型和經濟轉軌的深入，農村宅基地使用現狀與統籌城鄉發展越來越不相適應，并進而給農民生活福利帶來不利影響，成為一個亟需解決的問題。

一、遼寧省宅基地發展概況

（一）農村住宅的法律地位

1.農村村民對其住宅擁有所有權。農村村民對其住宅擁有所有權，可以占有、使用也可以出租、買賣。民法通則、繼承法等都將房屋作為公民的一項所有權標的物。

2.農村村民住宅所有權受限。村民對房屋沒有完全的收益權、不能自由的出租房屋，出租房屋的就不能再申請宅基地；村民不能自由買賣房屋；每戶村民只能申請一處宅基地，買方必須是沒有宅基地的，并且出賣房屋的一方不能再申請新的宅基地；農村房屋不能設置抵押。

3.農村住宅不具有資產性。權利主體特定；可用于生活需要，但不可上市交易；農村住宅的上述法律地位與宅基地的屬性密不可分。

4.農村宅基地的屬性。集體所有；使用主體特定，特定的宅基地僅限村集體經濟組織特定的成員享有使用權；無固定使用期限；福利性，使用城市國有土地，不同的城市及不同的地段，需支付價額不等的出讓金，而農村村民使用本集體經濟組織的土地建住宅，只需支付相對前者低得多的費用，基本上可視為無償使用；使用數量的規定性。

（二）農村宅基地改革思路延伸

農村住宅法律地位的特殊性是由農村宅基地制度的屬性決定的，農村住宅法律制度的弊端實質是農村宅基地制度的弊端，因此，改變農村住宅法律地位必須從改革農村宅基地制度入手。農村宅基地制度束縛農民的核心制度是權利主體特定和不能流轉，因此，改革的出發點應該是建立農民真正是土地主人的制度，改變農民與其宅基地之間若即若離、有權無份的現狀。

將宅基地私有化的方法比較徹底，但涉及到憲法的修改，可能會帶來一定的波動但更為可行。傳統觀念影響下，有人擔心這是否會偏離我國的社會主義性質。這種擔心是多余的，馬克思主義認為，為了同高度社會化的生產力相適應，必須實行全社會對生產資料的共同占有，這是社會主義生產關系的基礎。

二、現行宅基地使用、管理過程中存在的問題

（一）宅基地取得存在的“大鍋飯”現象

農村宅基地歸集體組織所有，房屋歸村民所有，村民需要宅基地可以無償地向集體組織申請取得，導致的宅基地取得上的“大鍋飯”現象。由于上述的情況存在，加之在宅基地審批制度上的缺陷，許多村干部自己在申請宅基地使用時，存在大量宅基地超標準占地、亂占耕地的現象。雖然有相應的法律法規來加以約束上述情況，但是實際上依然普遍存在，不能從根本上解決問題。

（二）農村宅基地規劃的滯后

在《土地管理法》中對集體組織土地的利用規劃有詳細的規定，但是在實際操作中卻往往只停留在數字層面上，難以落實到現實的農村土地開發利用上或者與實際情況相脫節，從而導致的農村宅基地在使用規模、管理上的混亂。

（三）農村宅基地產權糾紛增多

農村宅基地私下流轉現象的存在，導致宅基地的產權糾紛增多。在許多經濟發達的地區農村宅基地私下流轉現象很普遍，但是相關宅基地流轉的法律法規的空白和滯后，由此產生的宅基地產權糾紛也日漸增多，擾亂了土地市場的正常秩序。

（四）缺乏宅基地使用權的強制登記制度

由于土地登記費的取消，宅基地登記發證失去經費支持，登記制度嚴重缺失。現在由于登記制度的缺失，使受讓方與轉讓方權利不明確，導致目前農村出現了大量因出賣房屋同時轉讓宅基地使用權引起的糾紛。

三、遼寧省居民對農村宅基地自由流轉的意愿調查結論

（一）幾乎所有的農村居民都希望宅基地自由流轉政策放開

土地閑置現象較為普遍，造成了土地資源的浪費。農民需要通過轉出宅基地獲取資金以發展主要經營的事業。部分農村居民想通過宅基地流轉為進城買房提供資金等支持。

（二）一定比例的城鎮居民都希望宅基地自由流轉政策放開

農村自然環境好，生活節奏慢適合養老或休假。農村土地價格較低，能節約投資建廠和發展旅游業等所需的成本。有利于購買大片土地發展“農場”形式的現代化農業。

（三）農村宅基地政策信息未能普及、宣傳力度不夠

政府制定的宅基地政策未能落實到基層，居民獲取信息的渠道有限。多數居民對現行宅基地政策不了解，普遍認為宅基地可以隨意買賣。政策嚴格限制宅基地流轉，但農村宅基地隱形市場仍然存在。

（四）城鄉發展不平衡是導致居民支持宅基地流轉政策放開的核心因素

城鄉二元結構的不平衡性導致農村經濟發展的步伐遠落后于城市。農村居民大量涌向城市務工或生活，這需要城市不斷擴大征地規模.城鄉思想文明的差異使得城鎮居民向往農村的生活環境卻無獲取途徑。

四、促進宅基地有效利用的對策

（一）積極推動農村宅基地流轉政策的放開，完善相關法律制度

1.擴大轉讓主體的范疇，減少土地資源的浪費。政府放開放開相關政策，利于對農村土地資源有強烈購買或使用欲望的城鎮居民能夠深入農村，利用農村土地資源發展相關產業，帶動農村經濟發展的同時減少土地資源的浪費。

2.完善相關法律法規，使宅基地自由流轉合法化。對于如何合理利用土地資源，可以通過規劃整合，讓置換出來的宅基地合法化，用市場化方式運作等方法來解決。

3.完善宅基地退出補償機制，為農村居民提供住房便利。積極推進征地制度改革，完善征地補償辦法，允許農民以經營性集體建設用地使用權。建立農村宅基地退出補償機制。

（二）建立農村宅基地流轉體系，推進城鄉土地權利平等化

1.推進城鄉協調發展，發揮城鄉結合的優勢。堅持城鄉協調發展，是增強一個國家和地區經濟社會發展整體的有效路子。

2.建立農村宅基地有償有限使用制度。我國當前的農村宅基地使用權制度實行的是無償、無期限制度。但隨著市場經濟的發展和人民生活水平的提高，無償、無期限使用制度日益暴露出弊端。

3.完善宅基地規劃與審批制度，健全宅基地管理法律法規。加快農村宅基地立法工作，對現有關于宅基地管理方面的法規政策要進行修改完善，特別要注重其可操作性，增強法規政策的執行力。

（三）加強宅基地相關知識和法律法規的宣傳力度

1.做好宅基地信息普及工作，明確宅基地非私有財產，不可自由支配。2.結合農村實際情況，建立有“有條件”的流轉制度。3.加強農村宅基地管理，擴大信息來源與渠道。

（四）加強農村基礎設施建設，縮小城鄉發展差異

1.規范宅基地流轉制度，推動城市反哺農村，縮小城鄉差距。傳統的農村土地制度是造成農村經濟與城市經濟隔絕的重要壁壘，他極大地限制了城市對農村的反哺。宅基地的流轉，若實施得當，將能促進農村經濟的發展，成為將來全面打破城鄉二元結構的有效鋪墊。

2.進一步發展新農村經濟，帶動相關產業，留住、吸引人才。要推動農村基礎設施建設，利用人才資源加快新農村建設步伐。完善的基礎設施是吸引農民集中居住的物質基礎和保障。

3.政府放開宅基地相關政策，允許宅基地在城鄉之間流轉。一是要積極推進土地確權，有序開展土地流轉。二是要引導農民適度集中居住。三是要強化監督，加大違法違規用地查處力度。

五、結語

隨著《物權法》的出臺，農村宅基地使用權的法律性質成為公眾關注的焦點。宅基地政策放開已成為大勢所趨，涉及廣大農民的切身利益，也是加強村莊規劃建設管理，建設社會主義新農村的一個重要環節。推提高宅基地的有效利用率符合我國可持續發展的理念，節約資源，避免浪費，促進城鄉協調發展。