物業(yè)管理者反客為主的局面該扭轉(zhuǎn)了

□畢友祿

據(jù)媒體報(bào)道，山東省政府辦公廳6月2日頒布了山東省政府第317號(hào)令，決定自2018年7月1日起施行《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范。《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)當(dāng)前屢屢引發(fā)糾紛乃至沖突的物業(yè)收費(fèi)問(wèn)題，對(duì)按照法律本來(lái)界限清晰明確，但在實(shí)際中卻權(quán)利義務(wù)主體缺位以及界限模糊等問(wèn)題，都做出了合理合法的界定。因此，這一辦法，是地方政府依據(jù)法定權(quán)限，在行政執(zhí)法層面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等物權(quán)法律執(zhí)行作出的規(guī)定。

《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》首先明確了當(dāng)下?tīng)?zhēng)議最大的權(quán)屬問(wèn)題。《辦法》規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入以及車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途。對(duì)此，《辦法》明確申明，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)和其他服務(wù)收費(fèi)；普通住宅的儲(chǔ)藏室、車庫(kù)不得計(jì)入物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)面積之內(nèi)，普通住宅交付后空置六個(gè)月以上的，其前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收；收費(fèi)按照不同物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)有超出政府指導(dǎo)價(jià)浮動(dòng)幅度制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)等情形的，將依照規(guī)定予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

上述“辦法”，實(shí)際上就是按照現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)等相關(guān)法律規(guī)定及其精神而做出的。這也就是說(shuō)，現(xiàn)在與上述“辦法”相悖的做法，甚至是主流的做法，比如機(jī)動(dòng)車停放費(fèi)、電梯廣告費(fèi)和其他服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)管理者擅自支配，將普通住宅的儲(chǔ)藏室、車庫(kù)計(jì)入物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的計(jì)費(fèi)面積之內(nèi)等，都是違反法律的，因而也都應(yīng)改正。

不過(guò)，在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理問(wèn)題上的不正常、不正規(guī)甚至違反法律的做法為何一直存在，且這種做法為何在相當(dāng)多的地方能夠成為物業(yè)收費(fèi)方式的主流，這其中恐怕還不只是“民不舉，官不糾”的問(wèn)題，也不只是物業(yè)居民權(quán)利觀念淡漠的問(wèn)題。實(shí)際上，在許多一、二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)往往是賣方市場(chǎng)，財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)商挾幣強(qiáng)勢(shì)，說(shuō)一不二，普通居民花錢(qián)購(gòu)房就像得到恩賜，能夠置業(yè)已屬幸運(yùn)，只有聽(tīng)命物業(yè)的份，哪里還敢在“小錢(qián)”上爭(zhēng)辯。以往許多業(yè)主與物業(yè)因費(fèi)用糾紛而出現(xiàn)的各類案件沒(méi)能得到合法妥善的處理和解決，也是業(yè)主居民對(duì)明顯違反法律的物業(yè)收費(fèi)辦法敢怒不敢言的原因。

業(yè)主敢怒不敢言，有責(zé)部門(mén)睜一只眼閉一只眼，這是違法違規(guī)的物業(yè)收費(fèi)大行其道的根源之一。在許多地方，甚至在“北上廣”等城市，許多物業(yè)管理者都是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在業(yè)主入住之前事先確定的。這種開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理“無(wú)縫對(duì)接”的程序，在業(yè)主入住之前由開(kāi)發(fā)商代行權(quán)利看似合理，但也為業(yè)主到位后更換物業(yè)管理者留下了后患。更不要說(shuō)許多物業(yè)管理者就是開(kāi)發(fā)商的分支，或是與開(kāi)發(fā)商有種種利益關(guān)系的關(guān)聯(lián)者，其利益與開(kāi)發(fā)商緊緊地捆綁在一起，由此造成了對(duì)業(yè)主極其不利的局面。

更有地方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是當(dāng)?shù)卣?qǐng)來(lái)的座上客，其自拆遷征地起，就在當(dāng)?shù)厣罡?xì)作，關(guān)聯(lián)關(guān)系四通八達(dá)，業(yè)主權(quán)利主張以及業(yè)主權(quán)利保障都面對(duì)重重障礙，購(gòu)房者在賣方市場(chǎng)弱勢(shì)進(jìn)場(chǎng)后，面對(duì)的常常是物業(yè)管理者坐在被焊牢在利益的鐵椅子上反客為主的局面。凡此種種違法違規(guī)的怪現(xiàn)象，該到了結(jié)的時(shí)候了。