地下車位權(quán)屬問題芻論

■徐 瓊 王 欽 周 豐／上海建緯（杭州）律師事務(wù)所

一、問題的提出

城市讓生活更美好。車如流水馬如龍是城市生活的真實(shí)寫照，車位問題由此多發(fā)。問題表象紛繁，根本在于權(quán)屬不確定。①

二、地下車位權(quán)屬現(xiàn)狀的成因分析

（一）立法現(xiàn)狀

“一兔走街，百人追之，分未定也；積兔滿市，過而不顧，非不欲兔，分定不可爭也”。法律未明確地下車位權(quán)屬，市場主體無所適從，紛亂由生。律者，所以定分止?fàn)幰?。曖昧的?guī)則，成了各方追逐的兔子。

1、國家層面立法

《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》確立“地下工程應(yīng)本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)’的原則，允許建設(shè)單位對其投資開發(fā)建設(shè)的地下工程自營或依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃（第二十五條）”，但“應(yīng)保證戰(zhàn)時(shí)能迅速提供有關(guān)部門和單位使用（第二十九條）”。合法建造的事實(shí)行為成就，是物權(quán)取得方式之一?！段餀?quán)法》第七十四條遵循民事法律基本原則、尊重當(dāng)事人意思自治，但未明確權(quán)屬。該法第一百四十二條認(rèn)為“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外”。地下車位應(yīng)歸屬相應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)人。建設(shè)用地使用權(quán)可在地表、地上或地下分別設(shè)立。配套車位在土地出讓階段有兩種方式：（1）出讓合同中允許建造地下車位但不計(jì)入容積率。此時(shí)地下車位單獨(dú)計(jì)算建筑面積，不分?jǐn)偟乇硗恋厥褂脵?quán)。地下車位權(quán)利系車位所有權(quán)與地下土地使用權(quán)的集合；（2）計(jì)入容積率時(shí)，其權(quán)利系車位所有權(quán)與地表土地使用權(quán)的集合。②當(dāng)國家沒有依據(jù)要求建設(shè)單位單獨(dú)繳納地下車位部分建設(shè)用地使用權(quán)出讓金時(shí)，建設(shè)單位所建造的地下車位所有權(quán)應(yīng)屬建設(shè)單位所有。

資本需要激勵?！度嗣穹揽辗ā反_立了“誰投資、誰收益”的基本原則，但人防部門從土地使用權(quán)出讓階段就已介入，行政色彩濃郁。

2、地方層面立法

多地承繼前述防空法用語，回避了權(quán)屬。但也有地區(qū)嘗試了有益探索。

江蘇、安徽均在物業(yè)管理?xiàng)l例中明令禁止將人防車位出售、附贈，并限定了最高三年的租賃期限，限制了普通市場主體的想象空間。

《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》中明確投資者可以取得民防工程的所有權(quán)并進(jìn)行登記?！渡虾Ｊ胁粍赢a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》進(jìn)一步對辦理結(jié)建民防工程不動產(chǎn)登記進(jìn)行了細(xì)致安排。廣州同樣對人防車位的銷售、產(chǎn)權(quán)登記持開放態(tài)度。③

前述不同做法透露出不同思維：法律只明確投資者使用、收益權(quán)利，對權(quán)屬有意沉默，保留了完整的所有權(quán)?；蛟环晌疵魑慕雇顿Y者所有權(quán)，容忍市場主體可取得所有權(quán)?！胺o授權(quán)不可為”與“法無禁止即自由”涇渭分明。法律保留原則是行政法中為公權(quán)力定制的籠子，大概困不住意思自治這只獅子。

相較在“江蘇的黑、上海的白”，浙江大多地區(qū)態(tài)度緩和?！墩憬∪嗣穹揽辙k公室關(guān)于人民防空工程平時(shí)使用和維護(hù)管理登記有關(guān)事項(xiàng)的批復(fù)》將人防工程平時(shí)使用證制度改為辦理平時(shí)使用和維護(hù)登記手續(xù)。二者存在如下區(qū)別：首先，由審批制轉(zhuǎn)為備案制。平時(shí)使用證發(fā)放須經(jīng)人防主管部門“審查”，而登記雖需提交資料，但主管部門并不進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。其次，責(zé)任承擔(dān)方式不同。備案制中，建設(shè)單位與人防部門簽署人民防空工程使用和維護(hù)管理責(zé)任書，適用違約責(zé)任。平時(shí)使用證制度因缺乏相關(guān)協(xié)議，一旦使用單位違規(guī)使用人防工程，將遭受行政處罰。行政色彩逐漸弱化，民事屬性得到張揚(yáng)。

（二）實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)不一

1、非人防車位

《物權(quán)法》實(shí)施、房地登記職能分離前，缺乏相應(yīng)登記規(guī)則，對于配套車位權(quán)利歸屬一般不予登記。④地下工程權(quán)屬參照“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護(hù)”的原則。

①意思自治

臺州中院認(rèn)為，非人防車位的所有權(quán)由合同約定屬于出賣人所有并無不妥。⑤南京市玄武區(qū)人民法院認(rèn)為開發(fā)商與業(yè)主的商品房買賣契約中關(guān)于地下車位權(quán)屬的約定合法有效，對雙方均具有法定約束力，地下車位權(quán)屬的認(rèn)定應(yīng)根據(jù)雙方約定處理。⑥

②成本審視

若開發(fā)商在給商品房定價(jià)時(shí)已將地下車位成本納入建設(shè)成本、將車位面積納入銷售面積，在開發(fā)商與業(yè)主對車位權(quán)屬缺少明確約定的情況下，開發(fā)商建設(shè)車位所付出的努力已獲回報(bào)。杭州中院認(rèn)為若開發(fā)商沒有承諾無償給業(yè)主提供地下車庫，且沒有把地下車庫面積計(jì)入公攤面積內(nèi)，則投資興建該類地下車位的開發(fā)商對此享有專有使用權(quán)，業(yè)主也就無法要求開發(fā)商無償交付使用。⑦浙江高院認(rèn)為，若業(yè)委會沒有證據(jù)證明開發(fā)商將爭議的車位面積納入業(yè)主公攤成本，則應(yīng)允許開發(fā)商出售該部分車位。⑧商品房買賣合同、分層分戶建筑面積計(jì)算書等都可作為成本審視的依據(jù)。而根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》B3.1，獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

③價(jià)值位階

溫州中院認(rèn)為意思自治優(yōu)于成本審視，開發(fā)商是否將地下車位建設(shè)成本納入商品房價(jià)格中，不影響雙方約定的合法性。在雙方對地下車位權(quán)屬有明確約定且不違反現(xiàn)行法律的基礎(chǔ)上，一審法院不準(zhǔn)許業(yè)主對商品房建筑面積建設(shè)成本進(jìn)行審計(jì)，并無不當(dāng)。⑨雙方明確約定權(quán)屬，應(yīng)認(rèn)為對該利益已進(jìn)行分配。在該約定沒有違反法律法規(guī)的前提下，意思自治無需公權(quán)力介入。

2、人防車位

①國家所有論

人防車位屬于國防資產(chǎn)，所有權(quán)歸于國家。臺州中院在系列案件中認(rèn)為，人防車位屬于國家，投資者僅有非戰(zhàn)時(shí)使用收益的權(quán)利。⑩這一案例循著法律保留的路徑行進(jìn)。

②投資者所有論

現(xiàn)行法律未禁止投資者所有，投資者因建設(shè)行為享有人防車位所有權(quán)?！渡虾Ｊ忻穹拦こ探ㄔO(shè)和使用管理辦法》中明確投資者可以取得民防工程的所有權(quán)并進(jìn)行登記。開發(fā)商可獲得人防車位所有權(quán)并可進(jìn)行初始登記。?盡管《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》已有明確規(guī)定，但鹽城中院仍表達(dá)了不同觀點(diǎn)。一審法院認(rèn)為地方性法規(guī)、行政規(guī)章不得作為合同無效的依據(jù)?！度嗣穹揽辗ā贰段餀?quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《合同法》均未將人防工程明確界定為國防資產(chǎn)并禁止使用權(quán)買賣。該轉(zhuǎn)讓協(xié)議無合同法規(guī)定的無效事由，合法有效。鹽城中院進(jìn)一步從土地使用權(quán)、建筑物所有權(quán)、人民防空法相關(guān)規(guī)定是否影響物權(quán)權(quán)屬三個角度分析，認(rèn)定開發(fā)商自合法建造的事實(shí)行為成就之時(shí)設(shè)立物權(quán)。人民防空法未規(guī)定人防工程權(quán)屬，與物權(quán)法規(guī)定不存在沖突，不會影響案涉人防地下車位的權(quán)利性質(zhì)及歸屬認(rèn)定。?

③所有權(quán)擱置論

該觀點(diǎn)未明確所有權(quán)，僅認(rèn)定使用收益權(quán)歸屬。我國是成文法國家，司法嚴(yán)格受立法拘束。實(shí)踐中法院秉承了人民防空法的立場。蘇州中院認(rèn)為人防車位有其特殊性，其所占面積屬于人民防空工程，目前尚無相關(guān)法律、法規(guī)對人防車位的所有權(quán)作出界定，但依據(jù)《人民防空法》第五條的規(guī)定，開發(fā)商作為人防車位的投資建造者，對人防車位享有使用權(quán)及收益權(quán)。?

無論對于人防車位的權(quán)屬界定存在怎樣的差異，建設(shè)單位作為投資者使用收益的權(quán)利是法定的。在所有權(quán)尚不明晰的情勢下，擱置爭議、充分保障已經(jīng)達(dá)成共識的投資者使用、收益權(quán)在一定程度上也可達(dá)到減少糾紛、平抑訴訟的目的。

三、結(jié)語

地下車位問題本質(zhì)是“經(jīng)濟(jì)意義上的產(chǎn)權(quán)和法律意義上的產(chǎn)權(quán)相互分離，經(jīng)濟(jì)意義上的產(chǎn)權(quán)沒有被正式的法律制度承認(rèn)和賦權(quán)”。?不確定性增加了交易成本。明確權(quán)屬有利于減少交易費(fèi)用、提高交易效率。

非人防車位問題較單純：投資者與購房者之間的利益分配是純粹市場行為。車位產(chǎn)生于開發(fā)商的建造行為，后者享有初始所有權(quán)。所有權(quán)是否隨商品房銷售而轉(zhuǎn)移，應(yīng)遵循物權(quán)法第七十四條“約定優(yōu)先”原則。若雙方未明確約定，則開發(fā)商依其建造行為享有產(chǎn)權(quán)。唯建造成本已納入商品房價(jià)格、車位面積納入公攤時(shí)，業(yè)主推定獲得所有權(quán)。無論花落何處，施行、完善產(chǎn)權(quán)登記，都是規(guī)范市場行為、維護(hù)交易安全的必要措施。

關(guān)于人防車位，名不正則言不順。各地應(yīng)尊重產(chǎn)權(quán)的私權(quán)屬性，遵從法無禁止即自由的原則，為其正名。建設(shè)單位得因合法建造行為享有所有權(quán)。作為對價(jià)，其負(fù)有維護(hù)、管理人防工程的義務(wù)并接受主管部門監(jiān)督。銷售人防車位須載明人防屬性，如“本車位位于人防工程范圍內(nèi)，按照國家規(guī)定，平時(shí)使用不得影響人民防空工程的防空效能，戰(zhàn)時(shí)或緊急狀態(tài)下由政府統(tǒng)一調(diào)配使用”。交易完成后，車位所有權(quán)及負(fù)擔(dān)義務(wù)轉(zhuǎn)移給業(yè)主。但個體業(yè)主受能力、精力所限，是否能完全承擔(dān)、切實(shí)履行人防工程管理、維護(hù)義務(wù)存在疑問，且“一車位、一管理、一維護(hù)”的成本過于高昂。對于業(yè)主、人防要求而言，都非最優(yōu)選項(xiàng)。人防工程日常管理、維護(hù)義務(wù)可由物業(yè)單位集中代為履行。物業(yè)單位有權(quán)因其管理維護(hù)行為獲得車位管理費(fèi)補(bǔ)償。

但需要注意的是，目前非人防車位在部分地區(qū)尚無法登記、更遑論明確人防車位所有權(quán)。實(shí)務(wù)中往往采用“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”操作模式?！度嗣穹揽辗ā访鞔_投資者享有使用收益權(quán)利。使用權(quán)作為所有權(quán)的下位概念，在不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的基礎(chǔ)上可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的定性較為模糊，當(dāng)被視為租賃時(shí)，須受合同法最長租賃期限制。地下車位使用權(quán)一般不得對外（非業(yè)主）轉(zhuǎn)讓，因此約定期限往往同建設(shè)用地使用權(quán)期限。為規(guī)避最長租賃期限約束，有的地方在與業(yè)主簽訂20年的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的同時(shí)約定贈送一定年限。甚至贈送的年限超越租賃年限本身。

從前述案例分析中可以看出我國立法、司法珍視當(dāng)事人意思自治。當(dāng)糾紛產(chǎn)生時(shí)，優(yōu)先將當(dāng)事人真實(shí)意思作為裁判依據(jù)。買賣雙方應(yīng)在簽訂合同時(shí)對車位狀況、權(quán)屬進(jìn)行明確規(guī)定。若非人防車位，應(yīng)明確成本是否攤?cè)敕績r(jià)、面積是否攤?cè)敕课蒌N售面積。無論采取何種操作模式，在允許地下車位產(chǎn)權(quán)登記的地區(qū)應(yīng)及時(shí)登記。在尚未實(shí)施登記地區(qū)，可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r、政策動向，分階段探索建立非人防、人防車位產(chǎn)權(quán)登記規(guī)則。唯以此方式厘清權(quán)利邊界，市場主體才能知所行止。

注釋：

①因關(guān)于地下車位使用權(quán)、收益權(quán)的爭議較小，若未特別說明，本文涉及權(quán)屬、產(chǎn)權(quán)概念時(shí)，特指地下車位所有權(quán)。

②陳亞菁.城市配套地下車庫（位）登記探析［J］.中國房地產(chǎn) ,2017（01）.

③《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理規(guī)定》第九條第二款：人防工程中車位、車庫的房地產(chǎn)權(quán)證，需注明相關(guān)使用注意事項(xiàng)。

④陳亞菁.城市配套地下車庫（位）登記探析［J］.中國房地產(chǎn) ,2017（01）.

⑤（2016）浙10民終455號。

⑥（2013）玄民初字第2309號。

⑦（2015）浙杭民終字第1097號。

⑧（2016）浙民申238號。

⑨（2014）浙溫民終字第1893號。

⑩（2016）浙10民終455號。

?（2010）滬一中民二（民）終字第3623號。

?（2014）鹽民終字第01318號。

?（2015）蘇中民終字第00690號。

?劉燦,韓文龍.小產(chǎn)權(quán)房的出路何在——基于產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析視角［J］.當(dāng)代財(cái)經(jīng) ,2013（2）.