建立以目標(biāo)管理的房地產(chǎn)成本控制體系

譚婷霞

摘 要：在過去十年中，房地產(chǎn)成本的角色發(fā)生了許多重大變化。本文研究了傳統(tǒng)合同和新方法下房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的關(guān)鍵問題和最佳實(shí)踐。項(xiàng)目生命周期中的所有階段都是從合同前到招標(biāo)和合同后考慮的。通過工作實(shí)例、項(xiàng)目案例研究，本文說明了以目標(biāo)管理的房地產(chǎn)成本控制體系實(shí)際應(yīng)用，從而提升房地產(chǎn)成本控制的質(zhì)量和效果。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；目標(biāo)管理

1.合同前成本管理

成本管理是一個(gè)過程，它是確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)和采購的計(jì)劃開發(fā)能夠使項(xiàng)目建設(shè)的價(jià)格達(dá)到物有所值（VFM）并在客戶預(yù)期的范圍內(nèi)所必需的。建筑是一項(xiàng)重大的資本開支，客戶在確定有好處后才開始施工。在公共項(xiàng)目中，這種利益可能是為了社會(huì)，在成本效益分析的基礎(chǔ)上，或者在私人項(xiàng)目中，純粹是基于財(cái)務(wù)考慮。

大多數(shù)客戶都在嚴(yán)格的預(yù)定義預(yù)算內(nèi)工作，這通常是更大總體計(jì)劃的一部分。如果超出預(yù)算或質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，該方案可能失敗。預(yù)約估算設(shè)置原始預(yù)算——預(yù)測客戶的可能支出。這一預(yù)算應(yīng)該積極使用，以確保設(shè)計(jì)保持在原方案的范圍內(nèi)。

在進(jìn)行評估時(shí)，需要考慮以下因素：土地征用包括法律費(fèi)用；客戶自己分配給項(xiàng)目的組織成本；現(xiàn)場調(diào)查；啟用工程、凈化；保險(xiǎn)；顧問費(fèi)，包括設(shè)計(jì)費(fèi)（對于大型交通和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，可能高達(dá)預(yù)算的15 % - 20 %）；建設(shè)成本（一般占項(xiàng)目金額的70 % - 80 %）（不包括土地）；增值稅（VAT）（目前為17.5 %）；應(yīng)急和風(fēng)險(xiǎn)（包括未知項(xiàng)目，可能在20 %至25 %之間）。如果項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間長，應(yīng)急系數(shù)可能是這些項(xiàng)目的兩倍或三倍；融資和法律成本（融資成本可能很大，具體取決于所選擇的融資方式和典型的銀行利率）。

2.工程、制造和加工的成本估算

在整個(gè)項(xiàng)目周期的許多階段編制和修訂費(fèi)用和時(shí)間的估計(jì)數(shù)。隨著設(shè)計(jì)的發(fā)展，估算的準(zhǔn)確性應(yīng)該提高。聯(lián)合開發(fā)委員會(huì)的出版物《工業(yè)工程項(xiàng)目》清楚地表明了在工程、制造和加工工業(yè)的資本項(xiàng)目中估計(jì)準(zhǔn)確性的這一原則。JDB由特許測量師學(xué)會(huì)和成本工程師協(xié)會(huì)贊助，負(fù)責(zé)提高工程行業(yè)項(xiàng)目和商業(yè)管理的知名度。JDB文件確定了業(yè)主或承包商可能產(chǎn)生的四種主要估算類型，每種估算具有不同的準(zhǔn)確度，并且在整個(gè)項(xiàng)目周期的不同階段使用。

在工程和過程工業(yè)中，撥款估計(jì)數(shù)有時(shí)被稱為第三類估計(jì)數(shù)，因?yàn)樗褂冒l(fā)展到被稱為第三類定義水平的信息。在此階段，設(shè)計(jì)者將確定主要設(shè)備并確定其所需輸出。這將提供一個(gè)機(jī)會(huì)，使評估人員能夠就關(guān)鍵部件的可用性和價(jià)格詢問潛在供應(yīng)商。撥款估計(jì)通常具有- 15 %至25 %的準(zhǔn)確度。

在工程和過程工業(yè)中，預(yù)算估計(jì)有時(shí)被稱為二級估計(jì)，在概念設(shè)計(jì)完成后產(chǎn)生。預(yù)算估計(jì)的精確度通常為10 %至15 %（JDB，1997年）。在這些行業(yè)中，現(xiàn)階段可獲得的信息將有助于確定大致數(shù)量，并指導(dǎo)從潛在供應(yīng)商處獲得的價(jià)格。

在工程和過程工業(yè)中，在對主要資本開支作出承諾后立即作出的最后估計(jì)是精確到5 %至10 %范圍內(nèi)的確定或一級估計(jì)。這一估計(jì)通常包含項(xiàng)目執(zhí)行和投標(biāo)準(zhǔn)備中使用的詳細(xì)程度。它將用于保持對工作成本的嚴(yán)格控制，或用于將資源分配到工作包中。數(shù)量級估計(jì)采用自上而下的方法，可能基于以前項(xiàng)目的最終成本。相比之下，最終的估計(jì)采用自下而上的方法；估計(jì)是根據(jù)具體的項(xiàng)目信息建立的，因此實(shí)際上可能包含風(fēng)險(xiǎn)和不確定性的遺漏。

3.土木工程項(xiàng)目成本估算

在進(jìn)行成本管理時(shí)，應(yīng)該有一條從可行性階段到簽訂合同的明確路線。當(dāng)客戶端可以決定是否繼續(xù)時(shí)，應(yīng)該有斷點(diǎn)或網(wǎng)關(guān)。這與政府商務(wù)辦公室在門戶審查過程中提出的建議是一致的。成本管理的好處之一，特別是在多合同項(xiàng)目中，是幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)更好地制定合適的項(xiàng)目合同策略。也就是說，應(yīng)該把哪些工作放在哪些合同中，可能的話，具體合同應(yīng)該采用什么合同形式。

成本管理還有助于確定合同準(zhǔn)備和執(zhí)行中可能存在的方案限制。第一次估算的編制將基于各種技術(shù)，例如歷史數(shù)據(jù)或近似數(shù)量。重大項(xiàng)目往往具有獨(dú)特的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，沒有相關(guān)的歷史數(shù)據(jù)。在這些情況下，有必要在盡可能多的單獨(dú)工作部分中分析項(xiàng)目，如果可能的話，準(zhǔn)備指示性數(shù)量并考慮開展工作所需的資源。在此指示性階段，與潛在承包商和制造商聯(lián)系是明智的，特別是在專業(yè)部門的成本估算訂單方面。對成本有影響并且需要在此時(shí)解決的其他事項(xiàng)包括項(xiàng)目地點(diǎn)和進(jìn)入地點(diǎn)，特別是在重負(fù)荷和大負(fù)荷、勞動(dòng)力供應(yīng)以及可能需要的工人宿舍或其他住所、場外建筑、臨時(shí)工程方面。還需要考慮設(shè)計(jì)開發(fā)津貼、顧問費(fèi)和客戶費(fèi)用津貼、征地費(fèi)用和一般意外開支。當(dāng)客戶接受了第一次評估并指示項(xiàng)目進(jìn)入下一階段時(shí)，這將成為第一個(gè)成本計(jì)劃，據(jù)此監(jiān)控進(jìn)一步的設(shè)計(jì)開發(fā)和變更。

4.結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，成本控制管理是重要的環(huán)節(jié)。有效的成本控制手段不僅可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，還有助于監(jiān)控和管理施工過程。以目標(biāo)管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)成本控制可以有效提高成本控制的針對性，從而保障管理質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

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[2]陳濤.關(guān)于做好房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理的思索[J].科技向?qū)В?010（05）：265.

（作者單位：南京金夢都房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）