我國養老地產開發風險與控制分析

何升融

[摘 要]養老地產項目在國內依然是尚未成熟的產業，目前依然以借鑒發達國家的經驗為主。養老地產是實現未來老年人居家養老的有效載體，持續照料退休社區模式（CCRC）、社區居家養老模式、醫養結合模式、養老旅游地產開發模式將能促進我國的養老產業健康發展。本文將從養老地產的開發風險與控制出發，簡單介紹外界環境風險帶來的損失，并且針對不同外部風險提出合理的應對方式，降低養老地產開發過程中帶來的經濟和社會福利雙重損失，最后對養老地產項目中的風險識別進行簡單的分析和介紹。

[關鍵詞]養老地產；風險識別；風險控制

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.16.020

[中圖分類號]F293.3；F239.4 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2018）16-00-02

近年來，我國的老齡化問題越來越嚴重，截至2017年底，我國老年人人口比例已經超過16%，相關養老事宜已經成為亟待解決的社會問題，建設養老地產便是首先應當解決的問題。養老地產不應僅僅局限于適老型地產，不同模式的養老地產開發也應該在一定程度上存在差異性，正是由于這種差異性，由外部環境風險所帶來的損失也不相同。并且由于養老地產的投資規模比普通地產大，投資回收期也比商品房或商品住宅較長，因此必然會因產業政策不明、缺乏政府有利的指導、銷售模式不適應養老地產開發等原因產生養老地產開發風險。

1 養老地產開發風險的來源

養老地產開發風險是指在項目開發的過程中由于社會環境、自然環境、金融經濟體制以及施工單位技術等原因所帶來的不可預計的風險。

1.1 國家政策

相較于一般商品住宅開發模式，養老地產更側重于社會價值及社會福利的回饋，從而會產生投資回收期較長、獲利能力較低等問題。同時，由于房地產及商品住宅具有有別于普通商品的特殊性，政府為了穩定房價、保證市場經濟環境穩定會出臺相關政策，不僅適用于適老型商品住宅，還會對依靠其他附加產業回流資金的養老模式造成影響。

1.2 環境因素

養老地產建設較普通地產更加精細化和人文化，老年人對于生活環境和基礎設施也有更高的要求，不可避免地增加了養老地產開發的成本。我國養老地產的設計與規劃思路大多來自發達國家，國內外的利率、金融政策的改變以及信貸匯率的增跌都會給養老地產開發公司的資金帶來巨大的壓力。并且，我國養老產業在整個房地產開發中都屬于新興產業，由于開發及運營模式存在模糊性，更大的資金需求增加了養老地產開發的風險，許多小型的養老地產開發公司由于資金鏈斷裂會產生投資者虧損及公司破產等嚴重后果。

1.3 技術不完善

養老地產的配套設施是養老地產開發項目的重中之重，養老地產的使用人群多為50歲以上的居民，適老化設計是養老地產設計中的重點。養老地產設計不僅對室內環境有特殊要求，對于戶外、公共基礎設施的建設也有更多的要求。但我國大多數施工企業由于技術不完善無法獨立完成這些工作，而房地產開發公司也無法獨自承擔這些建設成本，不可避免地造成了以次充好的情況，降低了使用者對于房地產開發的信任。

1.4 銷售模式

家庭式養老是我國傳統的養老模式，據統計，我國超過50%的70歲以上的老齡人口對于去養老院或是養老機構的模式存在疑慮和反感，導致養老地產銷售存在很大的風險。銷售不僅僅是房地產建設后期的事情，而應該從設計一直貫穿后期維護和處理，而如何打破傳統觀念，結合我國實際現狀將“新零售”模式下的養老觀念傳遞給適用人群也是養老地產開發公司應當考慮的問題。銷售環節的成功與否也直接影響養老地產開發公司資金回流的能力，銷售環節的失敗會直接造成公司資金鏈斷裂，從而也給養老地產開發帶來了不小的風險。

2 養老地產開發風險應對方式

2.1 關注政策和合理分配資源

養老地產開發公司應重點關注相關的政策和咨詢工作，了解國家對于養老地產開發的補助和扶持政策以及該地區不同產業的布局結構，合理規劃養老地產開發用地。同時，養老地產開發公司也需要了解養老地產開發所在地區的相關經濟政策指標，包括人均可支配收入、人均購買力、人均住房等。此外，養老地產開發公司應合理構建適宜的養老社區和定價模式，了解政府在未來公共交通系統、周邊基礎配套設施的支持力度，根據以上不同的形勢進行合理的判斷和分析。

一線、二線城市房屋供給稍微緊張，三線、四線城市庫存量較大，養老地產開發公司應當在前期進行調查，合理分配公司資源，制訂科學的方案。同省、同級別的不同城市，房地產行業的供給結構也是不同的，房地產開發的決策者應當根據當地狀況合理選擇資金分配方案以及建設進度。由于養老地產的投資回收期較長，具有較長的時效性，養老地產開發公司也要考慮資金回流和可持續開發的問題，運用數據分析模型和大數據信息對未來市場走勢進行分析和策劃，掌握好開發的流程和管理的緊縮程度，合理規劃養老地產開發的布局和策略。養老地產的商業項目的投資期和運營期比普通商業模式長很多，項目的成功與否從前期設計到可行性研究都應當運用相應的經濟學或管理學理論進行合理分析，從整個布局或大局角度考慮養老地產開發的可行性和社會性。此外，養老地產開發公司要對養老地產項目進行準確定位，確保項目總體發展思路能夠統一，保證項目在建設的實際需求完成后依然能夠滿足前期的規劃和設計要求。

2.2 養老地產公司管理和運營模式研究

養老地產開發公司應該加強企業內部管理，降低養老地產后期運營成本，分析養老地產開發地區的經濟形勢和發展現狀，結合公司本身的優勢和實際發展狀況，通過參照美國太陽城（CCRC）等先進的案例，引進國外優秀的經營方式和管理模式。養老地產開發項目是一項涉及廣泛的工程，尤其是作為房地產行業中的新興產業，不僅包含普通地產行業的建筑、基礎設施建設、環境設計等內容，還包含了許多社會屬性和要求。同時，在養老地產的開發過程中，養老地產開發公司應該注重考慮老年人的適應能力和體能限制，合理設計相關適老化設施，應當從前期規劃到后期運營管理，多重分析該項目建設的選址、建筑設計要求、管理模式等方面的合理性和經濟性，需要有效統籌養老地產和社會福利兩大領域內的優質資源，保證養老地產實現可持續發展。養老地產開發公司還要注重提升養老產業金融和經濟的綜合能力，尤其是前期預算與建設期資金的管理能力。項目策劃前，針對可能面臨的問題和風險，養老地產開發公司要結合之前的案例或國內外成功的案例進行定量和定性分析，通過定量和定性雙重分析得出結論，將有限的資源應用在相關領域中。除此以外，養老地產開發公司要不斷提升自身的項目融資能力，降低融資成本和風險，在現金流合理流通的前提下，不斷提高經濟效益和社會效益。

2.3 養老地產開發風險監控的內容及方法

養老地產開發過程應及時掌握政策、經濟形勢等因素帶來的風險，并對已存在的風險進行識別、分析、處理。養老地產開發從規劃、建設到正式運營的全過程中都存在很多不可預見的風險，可能會給項目帶來不同的影響甚至導致資金鏈斷裂。風險監控主要包括兩個方面，一方面是監測風險，也就是對已經通過經濟分析得出的養老地產開發風險展開實時跟蹤，另一方面是設計應對方案，在風險已經發生的情況下，設計并實施有針對性的應對方案，從而最大限度地降低風險造成的經濟損失和社會失信風險。

由于養老地產項目前期決策風險的起因比較復雜，且風險因素的不可控性較強，對項目投資也會產生影響，因此養老地產開發公司必須采用先進的系統管理方法，實施有針對性的房地產開發項目風險監控模式。為了在房地產開發項目管理的過程中提前讓管理者預知可能發生的風險，養老地產開發公司有必要建立高效的養老地產風險預警模式，這也是目前風險監控過程中較為有效的方法和策略。有效的風險監控模式可以讓養老地產的投資者及時采取應對措施，從而將可能造成的經濟損失和社會失信損失控制在合理的范圍內。當養老地產項目在后期運營過程中出現不可控制的偏差時，養老地產開發公司要針對偏差及時進行調整和修正，減少風險帶來的損失。

主要參考文獻

[1]季麗峰.養老地產項目投資決策階段風險管理研究[D].天津：天津大學，2014.

[2]李龍.中國養老地產開發模式的研究[D].西安：長安大學，2014.

[3]閆希成.我國養老地產發展模式研究[D].重慶：重慶大學，2014.

[4]申進國.廣東養老地產市場地位及發展對策研究[D].天津：天津大學，2014.

[5]滕燕.基于灰色模糊評價養老地產開發決策階段的風險分析[D].哈爾濱：哈爾濱商業大學，2017.

[6]鄭延培.開發養老地產的法律風險與商業風險分析[J].廣東開放大學學報，2017（2）.

[7]張志盈，陳瑤，陳文東.社區養老地產開發項目決策風險分析研究[J].四川建筑，2017（1）.

[8]哈金芳.從典型案例談我國養老地產可持續發展問題[J].學理論，2015（4）.

[9]劉可.我國養老地產開發與養老建筑設計的分析[J].中國房地產業，2015（11）.

[10]蔣立群.我國養老地產的開發模式研究——以MFTY項目為例[D].重慶：重慶大學，2016.

[11]姜吉濤.我國養老地產開發與養老建筑設計實踐研究[D].北京：北京建筑大學，2014.

[12]馮青.我國養老地產開發過程中存在問題及其解決對策[J].商，2015（18）.

[13]劉崗.我國養老地產開發過程中存在問題及措施[J].企業文化旬刊，2016（10）.

[14]郭榮.我國養老地產開發與養老建筑設計實踐研究[J].城市建設理論研究，2015（18）.