城市更新背景下新建大型商業(yè)綜合體對(duì)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的影響研究
——以重慶龍湖時(shí)代天街為例

文/重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 周 滔 曹琪銘

城市更新是對(duì)城市出現(xiàn)的一系列退化現(xiàn)象作出的積極干預(yù)措施，是城市從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量發(fā)展，尋求可持續(xù)建設(shè)的一種方式。為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上的“拆賠平衡”，再開發(fā)的項(xiàng)目相較之前規(guī)劃或顯著提升容積率，或改變土地用途[1]。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在具體開發(fā)過程中更傾向于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。城市更新背景下大型商業(yè)綜合體建設(shè)對(duì)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)帶來一定影響，進(jìn)而輻射整個(gè)區(qū)域的商業(yè)資源空間配置。本文基于具體案例，研究城市更新背景下新建大型商業(yè)綜合體對(duì)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的影響。

商業(yè)空間結(jié)構(gòu)理論是商業(yè)地理學(xué)研究的主要內(nèi)容。國(guó)外學(xué)者對(duì)商業(yè)空間結(jié)構(gòu)理論研究積累了豐富成果[2-4]。國(guó)內(nèi)對(duì)于商業(yè)地理學(xué)的研究始于20世紀(jì)80年代初期，重點(diǎn)研究領(lǐng)域?yàn)樯虡I(yè)空間結(jié)構(gòu)[5-7]。隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)迅猛發(fā)展，地理信息系統(tǒng)（GIS）逐漸運(yùn)用到商業(yè)空間領(lǐng)域并成為一種熱門技術(shù)。張珣等[8]等基于GIS對(duì)北京商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間結(jié)構(gòu)及其演進(jìn)規(guī)律進(jìn)行了深入分析，總結(jié)出影響商業(yè)空間布局的因素。田光進(jìn)[9]以GIS點(diǎn)狀數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用量化指標(biāo)對(duì)廣州大都市產(chǎn)業(yè)空間格局進(jìn)行評(píng)價(jià)。

1 研究設(shè)計(jì)

1.1 理論框架

由于大型商業(yè)綜合體具有體量大、涉及面廣、吸引力強(qiáng)等特點(diǎn)，因此，在城市更新背景下，植入大型商業(yè)綜合體勢(shì)必對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生一系列社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境及文化影響[10]。

在植入大型商業(yè)綜合體前，城市中心老舊街區(qū)土地用途較單一（通常為住區(qū)），周邊商業(yè)設(shè)施規(guī)模較小，主要為滿足周邊住戶基本生活需要，商業(yè)設(shè)施空間分布較扁平，結(jié)構(gòu)較均衡。新建商業(yè)綜合體后，由于商業(yè)綜合體自身的人口導(dǎo)入條件、商業(yè)吸引能力及周邊基礎(chǔ)設(shè)施條件的改善，消費(fèi)者進(jìn)入商業(yè)綜合體所輻射領(lǐng)域形成圈層服務(wù)結(jié)構(gòu)。由于區(qū)域土地用途的轉(zhuǎn)變，土地價(jià)值上升，地租價(jià)格上漲，檔次較高的店鋪聚集于此，從而吸引具有高消費(fèi)實(shí)力的人群，帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)設(shè)施的進(jìn)一步發(fā)展與完善，最終改變周邊商業(yè)空間結(jié)構(gòu)。商業(yè)空間影響機(jī)制如圖1所示。基于上述影響機(jī)制，提出本文研究思路（見圖2）。

1.2 研究假設(shè)

1）H1大型商業(yè)綜合體建設(shè)激發(fā)區(qū)域商業(yè)消費(fèi)活力，增加商業(yè)人氣，促進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量增加，但各區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增加程度不同。

2）H2大型商業(yè)綜合體建設(shè)所帶來的人流使周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量增加，新增商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以綜合體為中心向四周擴(kuò)散，符合距離衰減規(guī)律；受地鐵影響，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間擴(kuò)散呈明顯點(diǎn)軸色彩，與軌道交通耦合程度較高。

3）H3大型商業(yè)綜合體建設(shè)有利于區(qū)域商業(yè)活力增加，土地價(jià)值上升，租金上漲，助推商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)自身檔次調(diào)整與升級(jí)，進(jìn)而促進(jìn)消費(fèi)，但各區(qū)域消費(fèi)水平變化存在差異。

2 研究過程與結(jié)果

2.1 研究區(qū)域

本文以重慶大坪龍湖時(shí)代天街（以下簡(jiǎn)稱L項(xiàng)目）為研究案例。L項(xiàng)目是典型的城市綜合體，總建筑面積約12萬m2，涵蓋零售、服務(wù)、休閑娛樂、教育服務(wù)等多種業(yè)態(tài)，于2016年6月開業(yè)。本文將比較其開業(yè)前半年與開業(yè)后半年周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的變化情況。

為在空間上進(jìn)行區(qū)分，將其影響范圍劃分為3個(gè)區(qū)域，即核心區(qū)域（代號(hào)C）、邊緣區(qū)域（代號(hào)E）和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域（代號(hào)P），區(qū)域劃分的主要原則如下。

1）按照商業(yè)組團(tuán)特征劃分核心區(qū)域和邊緣區(qū)域的邊界。

2）按照政府商圈規(guī)劃劃分競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的邊界。

區(qū)域C、E與P的邊界按照商圈規(guī)劃進(jìn)行劃分，區(qū)域C與E之間的邊界按照商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)組團(tuán)分布特征進(jìn)行劃分。

具體而言，核心區(qū)域C是受L項(xiàng)目直接影響的大坪商圈范圍；邊緣區(qū)域E是與該商業(yè)綜合體處于同一軌道交通線路的大坪商圈外圍區(qū)域，主要用于研究軌道交通對(duì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的影響；競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域P是與大坪商圈相鄰的一個(gè)傳統(tǒng)商圈，從區(qū)域格局上看，與大坪商圈有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，研究區(qū)域劃分情況如圖3所示。

圖1 大型商業(yè)綜合體開業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的影響機(jī)制

圖2 整體研究思路

圖3 研究區(qū)域

2.2 數(shù)據(jù)來源與處理

本文商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)據(jù)采集自大眾點(diǎn)評(píng)網(wǎng)。基于網(wǎng)絡(luò)爬蟲工具分別于2015年12月和2016年12月對(duì)研究區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行網(wǎng)頁(yè)采集，提取各商家名稱、經(jīng)緯度、人均消費(fèi)等數(shù)據(jù)，作為分析的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。經(jīng)數(shù)據(jù)采集，共得到擁有經(jīng)緯度坐標(biāo)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量2015年為1002家，2016年為4440家，這些數(shù)據(jù)主要用于驗(yàn)證H1和H2；剔除上述數(shù)據(jù)中人均消費(fèi)缺失或異常的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)后，2015年共采集到488條數(shù)據(jù)、2016年共采集到998條數(shù)據(jù)用于驗(yàn)證H3。

2.3 對(duì)H1的驗(yàn)證

2015—2016年各區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量及增長(zhǎng)率如圖4所示。區(qū)域C商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量增長(zhǎng)率最大，區(qū)域E次之，而區(qū)域P相對(duì)最少。大型商業(yè)綜合體建設(shè)能為核心區(qū)注入更多人氣，帶動(dòng)核心區(qū)商業(yè)繁榮，從而促進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量大幅增加；區(qū)域E屬于L項(xiàng)目影響的外圍區(qū)域，距核心區(qū)有一定距離，受其直接影響較小，因此商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增長(zhǎng)速率也相應(yīng)較少；競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域P原為較成熟的傳統(tǒng)商圈，內(nèi)部商業(yè)結(jié)構(gòu)不易受外界影響，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量增長(zhǎng)率相對(duì)最低，符合H1。

2.4 對(duì)H2的驗(yàn)證

2.4.1 凈流量分析

圖4 2015—2016年各區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量及增長(zhǎng)率

圖5 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)凈流量空間分布

借用動(dòng)態(tài)物質(zhì)變化中“流”的定義，將美食商家歇業(yè)與開業(yè)的過程稱為“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)變化流”，用來描述商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間變化屬性[11]。“商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)變化流”包含原有店鋪歇業(yè)的“流出”和新增店鋪的“流入”2種類型，凈流量NF（Net Flow）等于流入量FI（Flow In）減流出量FO（Flow Out），凈流量為正時(shí)，表示商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)凈流入；為負(fù)時(shí)，表示凈流出。

本文將研究區(qū)域在Arcmap中隨機(jī)劃分為500m×500m的小方格，方格顏色越深表示方格區(qū)域內(nèi)正向凈流量越大，越淺表示負(fù)向凈流量越大。

如圖5所示，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)凈流量空間分布存在區(qū)域差異。整體而言，凈流量空間分布基本以L項(xiàng)目為中心呈向外擴(kuò)散狀，離L項(xiàng)目距離越遠(yuǎn)，出現(xiàn)負(fù)向凈流量的可能性越大，符合距離衰減原理。

2.4.2 標(biāo)準(zhǔn)差橢圓分析

標(biāo)準(zhǔn)差橢圓法是一種分析點(diǎn)狀數(shù)據(jù)空間分布特征的常用方法。標(biāo)準(zhǔn)偏差橢圓長(zhǎng)軸表示點(diǎn)狀數(shù)據(jù)最大擴(kuò)散方向，短軸表示最小擴(kuò)散方向；其面積反映商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間聚散程度，面積越小意味著各網(wǎng)點(diǎn)分布越接近重心，集聚程度越高，反之越分散。

本文運(yùn)用Arcmap提供的標(biāo)準(zhǔn)差橢圓工具進(jìn)行分析，結(jié)果如圖6所示。

圖6 各區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)差橢圓分析

根據(jù)分析結(jié)果，除區(qū)域E外，其余兩區(qū)域2016年重心分布較2015年無顯著差異。C、P兩區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重心位于各自商圈中心；而區(qū)域E商業(yè)重心存在明顯朝東北方偏移趨勢(shì)，這主要由于地鐵站點(diǎn)帶來聚集效應(yīng)，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)重心逐漸向地鐵站點(diǎn)靠攏。除重心外，2016年區(qū)域E商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集聚程度較2015年有顯著性提升，橢圓長(zhǎng)軸方向與軌道交通方向基本保持一致；區(qū)域C集聚程度并無太大變化，而橢圓的長(zhǎng)軸方向由原來垂直于地鐵方向變?yōu)槠叫杏诘罔F方向；區(qū)域P商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間分布集中程度稍有增加，橢圓長(zhǎng)軸方向與2015相比逆時(shí)針旋轉(zhuǎn)一定角度，反映了商業(yè)綜合體對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的“引力”作用，符合H2。

2.5 對(duì)H3的驗(yàn)證

3個(gè)區(qū)域2015—2016年各區(qū)域人均消費(fèi)變化的具體情況如表1所示。

由人均消費(fèi)變化率可知，區(qū)域C由于受L項(xiàng)目影響，聚集了人氣，激發(fā)了商業(yè)活力，因此有更多高檔商家入駐，使人均消費(fèi)變化率為正且最大；區(qū)域E屬L項(xiàng)目影響的外圍區(qū)域，客流具有隨同地鐵線路流入核心區(qū)域的趨勢(shì)，因此人均消費(fèi)變化率最低；區(qū)域P與C互為競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，核心區(qū)域的商業(yè)繁榮對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域帶來商業(yè)沖擊，但由于區(qū)域P商圈建設(shè)已成熟，沖擊雖存在但影響較小。

總之，大型商業(yè)綜合體核心影響區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)消費(fèi)水平普遍呈上升趨勢(shì)，而邊緣區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)消費(fèi)水平多呈下降趨勢(shì)，符合H3。

表1 2015—2016年各區(qū)域人均消費(fèi)變化

3 結(jié)語(yǔ)

以城市更新為背景的大型商業(yè)綜合體對(duì)周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)產(chǎn)生一定影響，具體表現(xiàn)在3方面。

1）大型商業(yè)綜合體建設(shè)將增加周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量，但各區(qū)域增加程度不同。

2）大型商業(yè)綜合體建設(shè)使周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以項(xiàng)目為中點(diǎn)向四周擴(kuò)散，擴(kuò)散符合距離衰減規(guī)律，離核心區(qū)越近，商家凈流量越大，離核心區(qū)越遠(yuǎn)，商家凈流量越小，進(jìn)而對(duì)區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間分布的集聚特征產(chǎn)生影響。此外，現(xiàn)階段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間集聚與擴(kuò)散呈現(xiàn)明顯“點(diǎn)—軸”色彩，與軌道交通耦合程度較高。

3）大型商業(yè)綜合體建設(shè)直接使區(qū)域人氣增加，地價(jià)上漲，人均消費(fèi)增長(zhǎng)率最大且為正；邊緣區(qū)域與競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域受核心區(qū)人氣分流影響，人均消費(fèi)增長(zhǎng)率均為負(fù)，其中邊緣區(qū)域人均消費(fèi)變化率下降幅度最大，受核心區(qū)影響較大，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域由于自身結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性，下降幅度不明顯。

作為現(xiàn)階段城市更新的主要參與者，政府和房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施后可能產(chǎn)生的多方影響，謹(jǐn)慎行事。政府在城市更新決策前應(yīng)廣泛聽取項(xiàng)目利益相關(guān)者意見，做好協(xié)調(diào)規(guī)劃，保障項(xiàng)目順利實(shí)施，減少利益沖突。此外，政府應(yīng)進(jìn)一步完善現(xiàn)行商業(yè)體系，除關(guān)注大型商業(yè)綜合體外，還應(yīng)注重對(duì)分散商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的培育，促進(jìn)商業(yè)體系健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)前應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)研，明確風(fēng)險(xiǎn)，合理進(jìn)行產(chǎn)品定位與設(shè)計(jì)，在保障自身利益的同時(shí)，應(yīng)承擔(dān)起維持周邊商業(yè)穩(wěn)定與可持續(xù)發(fā)展的責(zé)任。