研究商品房預售合同登記備案制度

黃雪勤

摘 要：中國現有的商品房預算合同登記備案制度是國家為了管控商品房預售市場、降低買受人經濟風險的重要手段，然而現行的商品房預售合同登記備案制度的重心卻更傾向行政管理，在制度實施的過程也出現了很多的缺陷，給市場及買受人帶來了一定負面影響。本文從商品房預售合同備案登記效力入手，分析了中國商品房預售合同登記備案的制度缺陷，提出完善商品房預售合同登記制度與預告登記制度的措施。

關鍵詞：商品房預售合同登記；效力；缺陷；措施

商品房預售合同作為一種遠期交貨合同，其法律關系屬于債務債權關系，預購方式的債權人，其實并沒有取得房屋的所有權，只是取得了房屋所有權的期待權利。由于合同履行期限相對來說比較長，并且在履行期間房屋的外觀、內置等及合同履行的遠期性都存在一定的不確定性，開發商的合同履行行為必須得到規制，因此商品房的預備合同備案就顯得十分關鍵。相關部門必須對商品房預售合同登記備案制度進行完善健全，以達到對履行期間不動產的安全性及糾紛有效的規避，從而保障預購人的合法權益，維護商品房市場的秩序。

1 商品房預售合同備案登記的效力

自90年代《 城市房地產管理法》規定了商品房預售合同登記備案以來，上到國家，下到地區市級，相應的規定也是層出不窮。在《城市房地產管理法》九五年首次實施和零七年二次修訂的第四十五條中，對商品房預售合同登記備案的制度進行了明確規定：“根據國家有關法律的規定，商品房預售人應該把商品房預售合同上報給縣級以上的房產管理部門及土地管理部門進行備案登記。”除此之外，國務院頒布的《 城市房地產開發管理條例》（1998年）、國家建設部頒布并修訂《城市商品房預售管理辦法》（1994年首次頒布，2004年二次修訂）中都明文規定了商品房預售合同登記的相關條款：“預售房要在堅決履行合同備案登記義務的基礎上，及時辦理登記相關的手續。”但是對于商品房預售合同備案的效力，國家有關部門及上述條款都沒有做出名文規定。但是我們僅從商品房預售合同備案登記文字的字面意思可以理解，法律認可的僅僅只是備案一詞。但是在我國法律背景下，不同類型的備案制度有著不同的效力及法律性質，學術界對此也有一定的爭議。因而，這些明文規定不能僅僅作為商品房登記備案合同的影響因素之一，這也直接導致了社會對與其性質及效力的爭議。

我國實施的《 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年6月）中第六條明確規定：“當事人在購買商品房的過程中，如果沒有按照行政法律規定的政策去辦理相關的商品房合同登記備案手續，這種行為可以被看成是無效的，法律可不予支持。”因此，我們可以看出合同登記備案其實并不影響買賣合同的效力。只要持有符合法律規定的生效要件，商品預售房就算沒有進行合同登記的行為，法律也可以認為其在法律意義上是有效的。但是對于那些已經登記過的商品房預售合同，是否可以對抗第三人，各界還存在的很多的爭議。《 全國全國民事審判工作會議紀要》（2001年）第十六條中明確規定：“如果合同中同時存在多個合法的買受人，他們都有履行合同的義務，在履行義務時，應該按照合法房屋所有權轉移登記、合法占有房屋及合同成立時間的先后順序進行順位排序來確定權利的先后。買賣合同成立時間的確定，應該綜合考慮主管機關備案的時間、買賣雙方合同簽訂確定的時間及其他相關能證明合同簽訂時間的手續時間等。”這一條例表明了國家對于第三人的態度，同時也明確了司法部門在處理商品房預售合同登記有效時間等問題態度，是不具備無權性質的，也不能夠對抗善意的第三人。經過程序登記的合同在效力程度上甚至不及合法占有房屋。

2 商品房預售合同的重要性

商品房預售合同是一種特殊形式的不動產登記，是為了保護將來可能發生的不動產可能發生的物權變動，從而進行的一種登記備案。備案部門要對預售的項目進行資格審查，在符合有關法律法規規定的預售基礎上，對開發商預售的房屋進行全面的資料審核及資格審查，要保證審查開發的合法性公正性。在一定程度上，商品房的合同備案制度是能夠抵抗善意的第三方，即便第三方是善意的，開發商也不能把已經經過預售環節的房屋出售或者抵押給第三方，第三方無權獲得該房屋的所有權。合同備案的預購人具有房屋的一切權利，即便是進行了抵押的買受人也不能與其對抗。這樣就可以保證買受人的利益，避免一房二賣的情況出現。相較于商品房合同備案，沒有辦理相關備案的等級低，因此在發生房屋產權及變更手續的時候，合同備案作為前置程度，很大程度上決定了商品房交易市場的安全性。

3 中國商品房預售合同登記備案的制度缺陷

3.1 預購人并沒有成為預售合同備案制度的主體

開放商是商品房預售登記申請的主體，因而開發商必須在政府規定的時限內向指定的相關部門進行登記備案。但是由于備案合同牽扯的主體只有開發商及一些政府部門，并沒有賦予預購人相應的登記備案權利，因此預購人就不能在該制度中申請主權，權益不能得到很好的保證。

3.2 商品房預售合同登記備案制度缺乏完整性及系統性

當前，我國在商品房預售制度方面內容混亂而且不全面；相關部門對于規章制度的制定不夠健全，制度的內容對問題事項的規定也不夠全面集中，缺乏系統的規范。因此很難在法律實踐中進行應用，且容易產生一定的風險。在制度設計之初也過于考慮國家經濟管控的因素，導致該制度不能切實的去維護預購人的權益。

3.3 預售合同登記備案不具備可訴性

預售合同不具備可訴性，從行為主體到內容及職權要素，都具有行政行為特征，除當事人約定之外，登記備案合同不會影響合同的效力，因此也缺乏相應的執行力、確定力及約束力，因此，備案只是一種行政管理行為，不是行政行為。

4 完善商品房預售合同登記制度與預告登記制度

在法律實際的操作中，我們要根據當初制定預售合同登記備案制度的目的初衷、立法價值，區分出這兩種登記制度的各自功能，特別是讓購房者充分了解區分，以便讓其充分發揮作用。這兩種制度在預售階段并存，共同維護房屋交易市場的秩序，雖然各自功能不同，但事實上，由于購房者對于制度的不了解，很難區分它們，錯誤認為預售合同備案登記有對抗第三方的功能。

對于沒有被預售房登記的預售商品房只有紙面所說的“應該”卻沒有落實有效的懲罰。如果沒有經過預售合同登記備案，相關的法律法規并不能進行處罰。而且有些地方政策，預售方沒進行預告登記的情況，預告登記可以買受人自己去申請，但當預售房沒有合同備案時，買受人不知能否自行備案。如果對這種情況沒有明確規定，按照需要合同備案的預告登記要求，買賣雙方對于房屋的預告登記備案申請艱難，導致雙方在這過程中對自己權利的保護變得特別的被動。因而對于沒有進行正規的登記預售的，國家立法應該明確其法律責任，同時也要堅決維護買方的權利。

5 總結

商品房預售合同登記備案制度，利用國家行政監督形式彌補市場上的缺陷，我們應該結合《物權法》及登記制度的整體背景，考慮各個制約因素，把握其正當性及內涵，只有這樣，才能使該制度很好的發揮自己的價值，又可以避免與其他制度的相互制約或沖突，達到對我國的商品房預售市場進行良好、有效的規劃，嚴厲的打擊售房市場“一房多售”的違法現象出現，實現社會福利的最大化，從而達到國家對商品房預售合同登記備案制度制定的初衷。

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