天地源房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防及控制

張珺

【摘 要】 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是制約企業(yè)發(fā)展的重要因素，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防及控制是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言及其重要的問(wèn)題。本文從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)理論入手，通過(guò)分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因，利用一系列財(cái)務(wù)分析指標(biāo)對(duì)天地源公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，提出控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，以期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)日常的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制起到一定的借鑒意義。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 天地源 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 控制

1緒論

房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)產(chǎn)品和服務(wù)特殊性的影響，資金需求量大負(fù)債高、項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)資金周轉(zhuǎn)率低、受外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響明顯的特點(diǎn)，決定了其企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。因此，如何有效防范和降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展成為擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一道難題。

2天地源財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

天地源股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“天地源”）是西安高科（集團(tuán)）公司旗下、在上海證券交易所上市的一家股份有限公司。作為西安本土地產(chǎn)企業(yè)，天地源不僅僅是西北地區(qū)第一家上市房企，也是西安本土僅有的幾個(gè)實(shí)現(xiàn)走出去的房企之一。于整體沒(méi)有太多產(chǎn)品支撐，過(guò)去幾年新增項(xiàng)目較少，綜合水平欠缺，面對(duì)復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境和調(diào)控政策頻出的行業(yè)現(xiàn)狀，2017年天地源僅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)48億元，以其36.5億元的市值，僅僅排在A股150家上市房企的第113名。

2.1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

公司的股東權(quán)益在逐年增長(zhǎng)，資產(chǎn)合計(jì)在五年也即將實(shí)現(xiàn)翻番，但更顯然的是負(fù)債增長(zhǎng)速度明顯加快，2013-2017年已經(jīng)達(dá)到兩倍，資產(chǎn)負(fù)債率（又稱(chēng)舉債經(jīng)營(yíng)比率）也在逐年上升，從2013年的79%到2017年已達(dá)到86%，表明財(cái)務(wù)杠桿較大，未來(lái)的償債能力會(huì)受到一定影響。

相比營(yíng)業(yè)收入的穩(wěn)速持續(xù)上升，利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)并未呈現(xiàn)較為突出的上升趨勢(shì)，在20%的區(qū)間范圍內(nèi)波動(dòng)，表明公司短期的盈利能力有限、競(jìng)爭(zhēng)力不夠穩(wěn)定。

2.2天地源財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

2.2.1.償債能力方面。天地源高杠桿高負(fù)債的財(cái)務(wù)擴(kuò)張方式，借助其高杠桿率，手握資金、高價(jià)購(gòu)地，在全國(guó)多地進(jìn)行區(qū)域布局，實(shí)行激進(jìn)的籌資政策。在各種籌資方式中，銀行貸款占比最大，其對(duì)銀行貸款的依賴(lài)程度也越來(lái)越加大。一系列的擴(kuò)張融資政策最終導(dǎo)致了天地源現(xiàn)在的高負(fù)債率、不斷攀升的融資成本，加上國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行堅(jiān)持調(diào)控不放松的政策，連續(xù)提高利率和存款準(zhǔn)備金率，使融資越發(fā)困難，因此天地源面臨較大的資金問(wèn)題。

2.2.2運(yùn)營(yíng)能力方面。天地源的房子要打造成高端產(chǎn)品，需要慢工才能出細(xì)活，因此犧牲了速度，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率明顯低于行業(yè)平均水平，這說(shuō)明天地源的銷(xiāo)售回籠資金的速度很慢。2017年天地源的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為1688天，這意味著一個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)始的資金投入到產(chǎn)生會(huì)計(jì)利潤(rùn)的平均時(shí)間需要五年左右。此外，由于房地產(chǎn)行業(yè)限購(gòu)政策的施行，又多是受限購(gòu)令影響的高端產(chǎn)品，宏觀環(huán)境的變化帶來(lái)的不僅僅是融資渠道的縮減，更多的是導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售困境，天地源面臨著較大的銷(xiāo)售回款壓力。

2.2.3盈利能力方面。由于對(duì)高品質(zhì)、高服務(wù)的追求，天地源對(duì)于樓盤(pán)的地段相當(dāng)重視，常常不惜以高價(jià)拿好地段。理論上，有高質(zhì)量的天地源可以通過(guò)高價(jià)銷(xiāo)售換取較高的利潤(rùn)，然而事實(shí)是，天地源的凈資產(chǎn)收益率、凈利潤(rùn)率等均低于同行。這表明天地源的銷(xiāo)售成本占其銷(xiāo)售收入的比重較大，原因就在于其成本、費(fèi)用控制不力。

3財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的具體措施

3.1降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

高負(fù)債率是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的最主要因素。因此，天地源應(yīng)該設(shè)計(jì)合理的資本結(jié)構(gòu)，實(shí)施穩(wěn)健的籌融資政策，控制負(fù)債規(guī)模，保持謹(jǐn)慎的負(fù)債比率，避免無(wú)力償還到期負(fù)債本息甚至資不抵債，減少還債壓力，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，及時(shí)制定合理的風(fēng)險(xiǎn)防控措施，及時(shí)收回各種應(yīng)收款項(xiàng)，制定合理的資金使用計(jì)劃，保持適量的現(xiàn)金流，保障企業(yè)資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)

3.2控制成本，提高盈利能力

成本控制是企業(yè)提高其盈利能力的根本途徑，天地源應(yīng)在確保產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)的前提下，制定開(kāi)發(fā)階段、采購(gòu)階段以及施工階段的成本計(jì)劃、成本目標(biāo)及成本考核制度等，嚴(yán)格做好成本事前、事中、事后的管理和監(jiān)督，特別是對(duì)成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施，定期對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本進(jìn)行全面評(píng)估和反饋，做好成本控制工作。質(zhì)量保障和成本控制并駕齊驅(qū)才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和盈利能力的實(shí)質(zhì)性提高。

3.3做好項(xiàng)目投資評(píng)估工作，及時(shí)調(diào)整投資策略

一是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，減少項(xiàng)目開(kāi)工和調(diào)整工程進(jìn)度，同時(shí)加大銷(xiāo)售力度，通過(guò)出售某些入不敷出的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目獲得現(xiàn)金流，減少存貨的調(diào)整土地儲(chǔ)備量，增加資金回籠力度不夠提高資金利用效率，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)保值增值，采取穩(wěn)健型的投資策略。二是進(jìn)行投資戰(zhàn)略中心的偏移，減少對(duì)資金需求較高的投資項(xiàng)目，轉(zhuǎn)而加大對(duì)資金需求相對(duì)較少項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，從而減少資金流出尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，積極參與保障房建設(shè)以促進(jìn)企業(yè)規(guī)模日益擴(kuò)大由擴(kuò)張性投資轉(zhuǎn)向穩(wěn)健型策略，從而達(dá)到實(shí)際增長(zhǎng)率與可持續(xù)增長(zhǎng)率相等的均衡水平。

結(jié)束語(yǔ)

未來(lái)幾年，天地源的發(fā)展規(guī)劃是以質(zhì)量效益為根本，以規(guī)模速度為手段，立足于區(qū)域深耕，積極實(shí)施文化地產(chǎn)、資本運(yùn)營(yíng)、高效運(yùn)營(yíng)和精細(xì)化戰(zhàn)略，繼續(xù)培育第二主業(yè)，使公司成為文化地產(chǎn)的領(lǐng)跑者和價(jià)值領(lǐng)先的中國(guó)上市公司。

為早日實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，天地源還提出四大戰(zhàn)略：一是文化地產(chǎn)戰(zhàn)略，二是資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，三是高效運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略，四是精細(xì)化戰(zhàn)略。天地源的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略符合當(dāng)今社會(huì)的發(fā)展需求，如果天地源能有效地對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和控制，未來(lái)的發(fā)展前景還是很值得期待。

【參考文獻(xiàn)】

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