設立“漲停板”能將房租關進籠子嗎

譚浩俊

今年以來，深圳房租最高漲幅達到30%。在此背景下，深圳發文明確，采取嚴格的租金管制，一房一價、一年一調，且租金年增長率最高不超過5%，面向深圳繳納社保滿一年的未購房居民，在線申請后進入排隊程序。

消息發布以后，不僅引起了社會各方面的廣泛關注，也引起了不小的爭論。支持者認為，深圳這樣的做法，能夠對房租快速上漲形成有效遏制，避免房租步入房價上漲軌道，影響住房租賃市場健康發展。反對者認為，此舉違反了市場規律，會對住房租賃市場發展產生不利影響，讓房租回歸到政府定價的傳統手段，不利于發揮市場對資源配置的決定性作用。

那么，到底哪種觀點更有道理，更符合住房租賃市場發展需要，更能不讓租金成為住房租賃市場發展的障礙，而能夠推動住房租賃市場發展呢？給租金設立“漲停板”，能否將房租關進籠子，不出現房價那樣的快速上漲現象呢？如果出現房租上漲突破“漲停板”的問題，又將通過什么手段來解決呢？

顯然，不僅要看政策，更要看效果；不僅要看形式，更要看內容；不僅要滿足眼前的需要，更要對未來有利，特別是對住房租賃市場健康發展能夠產生積極影響。

面對房租的快速上漲，如果沒有相應的措施做保證，在市場供需矛盾比較突出，租金與房價存在比較大的反差，住房的建設成本難以通過租金消化，租金收益與房產持有成本存在倒掛，資本大量涌入住房租賃市場，中介、住房租賃企業等存在很多不規范行為的情況下，如果單純依靠市場調節，確實會出現許多問題，住房租賃價格也會出現失控現象。搞不好，房價問題就會在租金身上重現，廣大居民也會從“買不起”變成“租不起”。其中絕大多數租房者，都是剛性需求，是屬于收入水平相對較低的人群。那么，住房租賃市場發展有可能從啟動開始，就陷入租金無序上漲、過快上漲的格局，讓住房租賃市場發展舉步維艱。

而深圳為了防止租金的過快上漲，用設立“漲停板”的方式給房租套上“緊箍咒”，從眼前來看，是需要的，也是符合實際情況的，是能夠對租金上漲形成有效遏制的。至少，在深圳等一線城市和流動人員較多的二線城市，是有必要存在的。不然，真的很難控制。

需要注意的是，住房租賃市場的發展，也不是靠行政手段就能管制得了的，“漲停板”可以在一定時期起作用。時間長了，就極有可能對住房租賃市場產生扭曲，甚至對住房租賃企業的信心產生不利影響，會使租賃房的增量業務受到很大抑制。要想住房租賃市場健康發展，且不會出現房租惡性上漲現象，最關鍵的因素，還是要增加市場的租賃房供應數量，擴大租賃房的供應規模，改善租賃房的供應結構，提高住房租賃企業的收益，以此來鼓勵更多的企業投入到租賃房的供應和建設之中。

加大租賃房土地供應量

首先要解決的一個問題就是加大對租賃房建設的用地供應，增加租賃房建設的用地規模，讓租賃房供應不因土地供給力度不大、數量不足而受到影響。這也意味著，地方政府在安排建設用地時，用于建設租賃房的土地不能少于當年新增土地的30%，最好能夠在40%以上。也只有這樣，租賃房的供應才能滿足市場需求，才能對租金形成有效約束，避免出現租金上漲過快的現象。

控制好土地的供應價格

雖然租賃用土地也要實行招拍掛，需要按市場規則執行。但是，考慮到發展住房租賃市場的需要，政府在確定土地底價、征收土地出讓金時，可以采用比較靈活的方式，把土地價格控制在一定范圍，以減輕住房租賃企業的負擔。特別是土地出讓金，不能按商品房建設用地征收，可以在住房租賃企業摘牌后，以財政支出的方式予以彌補。彌補部分，作為政府投入，在租賃房中占有一定比例，以此來保證房租不出現快速上漲。

確定好租賃房結構

依據城市發展需要和租賃房的需求狀況，在租賃房的供應結構方面盡可能地適應市場需求，滿足多數人的租房需要，如公寓式租賃房、小戶型的租賃房等，盡可能地按照城市人口的結構，設計租賃房，以滿足不同人群的租房需求。

發揮不同投資者的作用

有人建議，租賃房應當增加“國家隊”的比重，最好以“國家隊”為主體。就眼前來看，有一定道理。但是，從長遠來看，還是要發揮各類投資主體的作用，讓更多社會資本進入到租賃房建設和供應中來，避免給政府帶來太大壓力。在地方政府債務沉重，央企等也在去杠桿的情況下，盡量不要擴大“國家隊”的比重。

加大市場監管力度

重點抓好兩個方面的工作：一是加強制度建設，把住房租賃市場的規則制定好，讓不同所有制投資者都能按照統一規則執行；二是加大監管和檢查力度，凡是不規范行為，不按規則執行者，堅決予以處罰，確保市場健康有序運行。