住房公積金貸款風險探討

李春紅

摘 要：伴隨我國市場經濟的飛速發展，房地產市場異常火爆，規模不斷壯大，進一步推動房貸量的不斷增長與發展。針對住房公積金貸款來說，由于貸款利率低于商業貸款，同時申請流程相對簡單，因而受到社會各界人群的廣泛關注與支持。住房公積金貸款量的增長也加快推動我國住房管理體制的更新改革，進而滿足各類人群居住需要。然而，基于我國有關住房公積金的各類體制并不健全，導致貸款仍舊面臨一定的風險。本文針對導致風險的成因展開分析，并制定了應對策略。對推動我國住房公積金體制的全面更新，激發其應有的功能與價值，有重要的實踐意義。

關鍵詞：住房公積金 貸款 風險

一、住房公積金貸款風險成因

（一）信用風險

住房公積金貸款風險中有一類風險為信用風險，也就是違約風險，即借款方在后續階段無能力或不繼續按照合同履約，不可定期償還貸款與利息便會導致風險，使貸款方蒙受損失。從住房公積金管理中心角度來說，如果信息不對稱便會引發決策誤差，進而形成信用風險。例如，其同個人之間會產生信用信息不對接的問題。當前，我國沒能創建健全的個人信用管理體系，各類信息透明性不高，使得公民之中包含信用等級較低的群體，該類人群通常具備償還力卻故意不履行責任。加之我國針對該部分人群違約行為欠缺懲處力度，違約代價有限，進而時常引發違約行為。另一方面，雖然借款方在提出申請時信用等級較好，然而卻遭遇突發意外事件而影響了經濟狀況，這樣也會影響其貸款償還能力，繼而引發違約風險。

（二）市場經濟環境風險

通常來說，住房公積金貸款需要經歷較長的償還時間，大部分多于十年，而針對瞬息萬變的市場環境，長期之中各類事務價值均會有所波動，就好像房價的漲幅一樣。提出貸款申請時需要履行抵押手續，而市場環境的更新會引發抵押物價值的波動。一般來說抵押物通常是付清首付款的房產，一旦房價出現波動便會引發風險、導致法律糾紛等問題。近年來，我國房地產市場上漲態勢始終存在，過高的房價以及房產泡沫現象均有可能令國家出臺調控政策，而房價一旦出現周期變化，特別是價格降低便會導致風險問題。

（三）擔保方式風險

基于住房公積金貸款特征，其擔保方式通常是通過貸款住房抵押，該環節中會存在風險問題。例如，當前房產開發商銷售房屋過程中會通過預售回攏資金，也就是說在建房產項目并沒有完工便進入銷售環節，而購房者則要通過預先支付房產資金的方式取得購買資格，基于房產項目仍舊處在施工狀態，在購買階段履行抵押貸款手續過程，便會出現由于房屋的各類問題而引發風險的現象。例如，各類城市、區域普遍存在的爛尾樓項目等。

加之住房公積金中心自身因素的影響，較難充分掌握貸款目標具體的財務能力與抗風險狀況，無法及時的掌握市場環境變化方向，亦無法精準評判抵押方物品的實際價值，因而會出現錯誤估值的現象。該狀況下，受到信息不對稱的影響，公積金管理中心將會蒙受較大的違約風險影響。

（四）開發商風險

針對房產項目開發商來講，如果出現資金周轉不靈、資金鏈斷裂等問題，也會導致公積金貸款無法償還從而形成損失風險。例如，當前房產市場之中，通常利用預售模式提前銷售房產項目，方便房產開發商快速得到資金。然而，基于購房者并沒有履行完購房的流程，即所購房屋為期房。因而，一旦房產開發商在后續施工階段中基于資金問題或是建筑項目設計問題而無法按期限交付房產，使得購房者無法按期入住，便會形成貸款風險。該狀況下，購房者通常不能按約定時間償還貸款，因此會引發經濟損失。

二、加強住房公積金貸款風險管理策略

（一）增強風險管理意識

針對住房公積金管理中心來講，應從思想意識層面入手，提升貸款風險防范警惕性，強化內控管理與監督，創建更加健全科學的內容體制，令公積金真正得到安全可靠的保護，預防公積金貸款無法有效發放、非法挪用等問題。

同時，公積金管理中心應全面重視貸款風險控制，以此為出發點，在部門之中創建行之有效的授權管理體制，進行分權監督控制。住房公積金中心成立的管理委員會是其內部制定管理決策的重要組織，理應全面注重防范公積金貸款風險。例如，日常工作中應根據市場環境持續優化健全管理委員會各項工作職能，針對管理中心各項工作實施科學有序的監督。中心工作人員風險防控意識強弱針對防范貸款風險的效率產生了極為重要的作用，為此中心領導層應全面激發自身模范帶頭作用，針對各部門基層員工實施有序、合理、規范的引導，進而持續提升全體員工的業務能力以及行業操守、職業道德，使他們依照住房公積金管理中心各項內控制度加強貸款風險管理。事實上，中心各級管理員工是內控體制的具體執行人，強化他們的風險管控思維與意識，對開展各項風險管理工作極為有利。為此，公積金管理中心應在各部門之中做好防范貸款風險的教育宣傳管理，清晰劃分各部門員工在管控風險過程中所承擔的主要職能，令風險防控滲透至公積金貸款的整體流程之中。

另外，資金安全針對住房公積金管理中心的建設與未來運營起到了至關重要的影響，為此，在強化貸款風險防控意識的同時，應做好資金流向、應用等環節的監督管控，中心具體工作人員應依照內部各項規定嚴格、規范執行，明確資金具體的使用項目、狀態。

（二）創建信用評級系統

住房公積金中心實施貸款風險管理階段中，加強信用評級對提升工作效率，降低風險等級發揮了極為有力的作用。當前，我國央行按部就班的創建了相對較為完善合理的個人信用體系，可在住房公積金管理中心以及各地商業銀行系統中實現信息資源共享。利用該個人信用體系，將對購房者履行商業貸款、各類借款階段中存在不良記錄的人員起到有效的限制作用。例如，當該部分人群在提出住房公積金貸款申請之時，可酌情提升他們的首付款比例，并縮減他們的貸款量、降低貸款年限，通過上述方式幫助中心規避風險。如發現借款人包含沒有償還的債務，或是收入以及償還貸款的比率無法符合標準要求之時，則可駁回貸款申請。

近年來，隨著市場經濟的飛速發展，住房公積金管理中心越發注重信用風險管理，該項工作則從前期的傳統定向管理漸漸轉變為新時期定量管理。利用創建完善的信用等級、風險評估模型，可對個人信用風險做精準的研究與管理，即便引發風險也可對其后果做有效的掌控。實踐階段中，住房公積金管理中心應充分學習國外金融市場針對房屋貸款的批復標準與原則，即全面衡量借款方具體的綜合能力、道德品質、擁有資本狀況、所處行業環境與抵押物價值。利用全面衡量上述因素來確定發放貸款的比例以及批復貸款的可能性。住房公積金貸款特征決定，其同銀行金融系統批復商業貸款存在本質不同，即體現了明顯的政策性，而服務對象則大部分為收入較為穩定的群體。該部分群體處在社會中層，償還貸款的來源則多為自身獲得的薪酬與工資，如果一旦該類人群固有的穩定性遭到威脅甚至被打破，則他們償還貸款的能力會深受影響。為此在實施信用評級階段中，應全面考量各類復雜社會因素的綜合影響，利用創建信用風險管理模型，精準管控信用風險，調控各類風險引發的后果。

（三）強化風險評估管理

針對住房公積金貸款風險來講，引發的成因還包含風險評估不完善，無法精準對風險進行預測，進而導致風險的進一步擴大。為此，住房公積金管理中心應依照市場環境、現實發展特征與時俱進，強化風險管理與評估，健全內部管理機制，強化信息識別判定以及各項調查管理。例如，可通過當前現代化的信息技術手段，充分明確貸款人具體的財務能力以及信用狀況，進而準確的分析與識別風險。評估貸款風險階段中，應對容易導致風險問題的高位人群進行系統分析調查。

三、結束語

總之，針對當前的市場環境與社會現狀，住房公積金貸款風險管控極為重要。實踐階段中應進一步細化貸款管理流程、明確各項操作標準，強化貸款風險管控，加強對借款方的分析調查。在前期應積極開展對借款方的信用登記分析、深入實施財務調查，判斷貸款風險系數高低，創建完善的信用評級系統，進而令其更加規范科學。同時應做好后續的動態跟蹤與實時調查，保證住房公積金貸款始終做到專款專用，一旦發現存在不足問題應快速處理，保證各項經費的安全與完整，提升貸款風險防控水平與能力。

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