中國住房消費問題研究論綱

高 陽

(濟南大學 商學院，山東 濟南 250002)

一、問題的提出

早在1943年，馬斯洛就提出恪守人本主義哲學原理的需求層次理論，他將人類需求階梯上升描述為：生理的、安全的、社交的、尊重的和自我實現的需求。如果停留于對食物的強烈需求，那么其他需要就顯得不那么重要了。一旦人的意識幾乎全被饑餓所占據，人存在的全部意義就只是“吃”。只有當人從生理需要的控制下得以解放之后，諸如居住和通勤的更高級的、社會化程度更高的需要就會增多[1]。效用理論作為用來分析決策者對待風險的態度的理論，堪稱是經典的基準的消費行為理論(又被稱為優先理論)，與馬氏理論的解釋有異曲同工之妙。其中，序數效用則是借助于“孰先孰后”的序數來反映效用的序數或等級，本身就能夠揭示出按照偏好程度所進行的排序。當國民吃的問題得到根本性改善和滿足之后，居住、用品和游走的需求就會增多，城市化進程只是人的需求不斷升級的結果，諸如房地產業、旅游業等服務性消費性行業的蓬勃發展，也只是需求得以實現的一種結果而已。推而論之，需求結構升級可以作為小康型社會進程的一項重要衡量標準，而且，住房改善和面積變化更是重要的可量化指標。

當我們將邊際效用遞減規律所決定的需求定理用于解釋住房需求時，自然會發現房屋和一般商品的本質屬性并無差異。當住房需求量相對于供給量過多時，住房價格必然上升；而且由于收入水平的提高，購房者購買住房是為了改善福利水平(能夠獲得更多的效用，投資也然)，相對于住房這樣邊際效用大的非一般商品，購房人就愿意支付相對較高價格，而且購房者購買住房所愿意支付的價格也多半是以邊際效用為標準。順延此分析，根據邊際效用遞減規律，一旦可供選擇的房屋數越少，邊際效用也就越大(心理層面)，住房價格相對于其他商品也就會相對較高。然而，當其他條件不變，住房價格一旦下降，購房人需求從一個均衡點移到另一個均衡點時，住房供給數量也會減少。2016年12月14日至16日，中共中央經濟工作會議公報首次使用這樣的話語表達，“房子是用來住的，不是用來炒的”，并指出“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制；管住貨幣，嚴格限制信貸流向投資、投機性購房主體”。中央決策還著重強調，“要更加注重科學化、系統化和程序化，來設計各項規制策略，比如要規范開發、銷售、中介等行為”。如何解決住有所居是真實世界的民生問題之一，只不過是北宋詩人梅堯臣所創作《陶者》的現實翻版；作為人的基本需要的住所問題，又是一個使研究者和社會公眾總是著迷和神往的問題。

在快速城市化進程中，國民消費需求的結構變化側面反映出社會發展跨越溫飽向小康轉型，而且我們相信長期看存在著向富裕型消費社會轉變的趨勢。無論城鄉，1979—1984年5年間消費水平都出現過一次大跨越。當時，大件家用電器的購買成為人們消費的一種時尚，電冰箱、電視機、洗衣機、收錄機等產品供給滿足了國民“用”的需求，家用電器需求增多倒逼出生產和供應，經濟結構也因此而向著“輕工業化”轉型。20世紀80年代末90年代初，由于居民住房、醫療、教育、養老等社會與經濟改革緩慢，整個社會消費需求主要體現為服務于生活所“用”。1998年以前，消費需求結構并未出現根本性的變化。1998年之后，緣于住房分配進入貨幣化階段，住房市場化改革實現了快速推進，滿足人的基本需要的“住所”的需求得以釋放。自那之后，城鎮居民熱衷于購買商品房和汽車(行)(如表1)，農村居民則偏愛于自建鋼筋混凝土房屋，相比較而言，摩托車、汽車消費則滯后于城鎮居民10年以后(2010年前后)(如表2)。1998年以后，城鄉居民的發展型、享受型消費比重快速上升；消費需求的層次遞進特征明顯，住房、汽車、教育、旅游、娛樂、體育、休閑、通訊及數碼電子消費等多樣化消費需求增多，轉向了馬斯洛的第三層次和第四層次需求。無論針對于城鎮還是農村居民而言，住房消費占比已經上升到20%左右。尤其值得一提的是，住房消費不只是為了改善居住條件，購買或自建住房也體現為一種投資(機)需求，因住房消費需求增多帶來了建筑裝潢、家電器材等消費品的升級，農村地區尤為典型。城鄉居民家電用品消費的30年變遷，隱含著居民生活水平提高的豐富內容。

表1 城鎮居民家庭人均消費水平及結構

表2 農村居民家庭人均消費支出及結構

注：從2013年起，國家統計局開展了城鄉一體化住戶收支與生活狀況調查，2013年及以后數據來源于此項調查。該統計指標與2013年前的分城鎮和農村住戶調查的調查范圍、調查方法、指標口徑有所不同

就中國住房市場發展問題而言，市場運行機制從無到有只是瞬間之事；各大中城市齊步推進住房市場化改革，時間發生在1998年。時至今日，房地產市場發育及發展也不過20余年；因此，交易價格調整機制從形成再到完善的蛻變之路還很漫長，開展轉型期各種規制政策效果評估的研究變得尤為必要；追本溯源，住房市場買賣交易及價格水平的變化方向都帶有不確定性。住有所居的問題，并不是一個新問題，其實是一個古老的問題現世——一個使研究者和社會公眾總是著迷和神往的問題；當下和未來，只不過是換了“新裝”。學理層面，如何精準識別和預警房地產經濟運行的平穩性，實質是宏觀經濟運行風險管控問題；解密房地產市場交易冷熱情勢及價格波動的成因及機理，實則是微觀主體行為選擇問題。宏觀層面，經濟運行、土地交易頻次、貨幣政策松緊、貧富差距和收入分化、發展方式轉型和人口轉變都會波及房價；微觀層面，交易主體的意愿、動機和行為選擇都會加劇房地產高端和中低端的內部市場分化速度，從而使住房價格漲跌幅度因城市、地段、階段不同而呈現出明顯的時空差異。不同地區不同城市不同發展階段的市場是聯動的，政策規整和市場預期變化對住房市場沖擊力大小差異顯著，房價本身存在著傳染效應；同一城市不同區塊，不同年份、季度和月份，房價波動千差萬別，為何這樣？理論界對此問題給出的解釋，多半是“公說公有理，婆說婆有理”。概言之，總在變化的供求關系才是房地產市場價格頻繁波動的最根本的原因；在市場經濟條件下，即使任何領域供求規律恒定不變，伴隨房產、土地市場變化，附著在住房交易的各項成本上升也會推波助瀾，產生漣漪效應。

涉獵中國住房消費問題研究，有必要建立起這樣的基本認識：哪些問題是重要的，哪些是不重要的；哪些城市的需求及價格波動是短期的，哪些地區供給增長是長期的；哪些規律是永恒的，哪些現象是瞬時的；哪些市場運行風險是可被預見到的，哪些隨機沖擊是無法被預期到的；哪些政策是易變的，哪些選擇是穩健的；哪些微觀主體的行為選擇是確定的，哪些是不確定的；哪些政策效應是可量化和測度的，哪些是不可以量化的；哪些危機是需要政府有形之手來防范的，哪些失衡是市場無形之手會自動進行調整的。放眼中國全局，具體落實到各大中城市，住房交易的數量及價格變化，也總會成為不同時期宏觀經濟冷熱運行狀態的重要測度計。事實上，價格本就是房地產市場的自動調節器。本文的內容安排如下：第二部分，住房消費問題研究可拓展領域；第三部分，現有研究的回溯；第四部分，學理思想和方法論設計；最后部分，分析內容總結。

二、可拓展研究內容體系

很長一段時期以來，政府借助于政策對住房消費(交易)所進行的種種規整，通常會作為解決市場價格短期波動的首選策略之一，部分解決問題的同時又滋生逆向選擇和道德風險難題，因而在具體實踐中就必須直面政府與市場關系協調難題。住房市場問題研究，以及房價波動的成因解釋和規制策略調整的一籃子思路設計，實則又是為探尋宏觀經濟發展難題形成的微觀機理和運行機制、政策作用的渠道效應。

(一)住房消費需求理論建構

基準理論體系建構，所涉及的基礎理論有：控制論(耗散結構理論)，供求均衡理論，建立在信息非完備性假說基礎之上的理性預期、有限理性預期、適應性預期等理論。將住宅市場經濟理解為一個總會遠離平衡態的非線性的開放系統，每一個參與主體(政府、企業、購房者和中介)都會自造一個子系統；當此系統內的各要素與系統外的各要素發生耦合作用時，即只有住宅價格的漲落和突變才會形成一種有序的耗散穩定結構，不斷地與外界交換物質和能量(與政策、利率信貸部門、投資回報率等相互作用)。在住宅市場(系統)內部，當房價的漲幅達到一定的閾值，通過計算房價漲落的臨界點，尋找到消費需求量和住房價格發生突變的時間點，也即由原來處于一種混亂無序的狀態，轉變成一種在時間、空間上的(近平衡態的)有序狀態(未來不同年份、不同月份的房價以及不同城市和同一城市不同區塊的房價達到一種有序的狀態)。住房市場中區分為兩種不同形態的漲落：臨界點的房價漲落和非臨界點的房價漲落。后一種不會對市場產生大的沖擊(不會使房地產市場達到有序的狀態)，2000年以來多輪房價上漲大潮及調控已經印證：房地產市場“一漲就控制，不漲就刺激”，房價漲停循環往復，市場始終沒有達到一種新的平衡有序狀態，而只是局部的均衡狀態；臨界點附近的漲落會促使房地產市場達到一個有序的狀態，但不會被耗散掉，而是被不平衡的市場(系統)放大，整個市場發生突變，最終達到穩態。尋找突變的場力：高房價時，政府總會出于穩定交易秩序的目的相機、擇時出臺規制政策(限購限貸)，調整市場主體的價格預期，短時期內購房人多半會持觀望態度，一損俱損的格局就已經形成。

讓市場機制(價格)起作用，即為經濟學的一般原理。在住房市場上，通過房價來調節即可影響買房人和賣房人的決策，使供求關系得以保持平衡。在理想情況下，由住房市場的供求均衡而形成的均衡價格，能夠引導社會和經濟資源的有效配置，從而能夠達到帕累托最優狀態。在這種狀態下，生產者利潤最大化的產品產量組合恰好與消費者效用最大化的產品消費量組合相一致，因而使社會福利最大化。Lerner[2]指出：“價格等于邊際成本時，生產能最大限度地滿足消費者需要。根據消費者行為理論，消費者剩余最大的條件是邊際效用等于邊際支出。”

依據圖1，我們能夠找到消費者剩余的一種測算工具，也即：

消費者剩余=價值創造-生產者剩余=B-C-(P-C)=B-P

圖1 價值創造的構成及消費者剩余變化

馬歇爾在《經濟學原理》一書中對此進行過解釋，“買者希望從市場交易中獲益，即為消費者剩余，對應地則是生產者剩余。消費者剩余，并不是真實世界中實際收入的增加，而只是消費經濟學研究中一種心理感覺”。因此可以得到測算消費者剩余的工具之二：

消費者剩余=買者愿意支付的最高價格-買者的實際支付價格

對于廠商(諸如房地產開發商)而言，其剩余可以定義為：

生產者剩余=賣者得到的收入-賣者的實際成本

因此，總剩余=消費者剩余+生產者剩余=買者愿意支付的最高價格-賣者的實際成本。

在信息不對稱條件下，政府放松規制能調整政府與企業和市場之間的關系，讓市場機制起作用的空間巨大，減少諸如房地產開發商的超額剩余和購房者剩余。政府規制影響消費者剩余的一般邏輯——事與愿違和照顧利益集團。規制結構對某個產業的監管過程一般都會事先考慮到產業集團的利益[3]，參與規制的政府機構越多，規制效率越低[4]；產業利益集團也有激勵影響政府決策[5-6]。依據圖2，購房人(集團)面對每一次競價調整都會移動需求曲線，因此購房者的剩余不僅取決于價格，更受制于消費需求變化(住房需求曲線生成的集合)。

圖2 住房需求變化對消費者剩余的影響

(二)一般均衡理論的應用

就住宅市場而言，供求均衡也只是局部均衡，將其與要素市場、其他產品和服務市場聯系起來，多個市場同時達到均衡才能夠算是全局均衡。為此，需要區分住宅經濟系統內的均衡(由政府、企業、購房者、中介博弈而成)和系統外的均衡(貨幣市場、產品市場、國際資本市場平衡)，基于有序狀態假設構建可計算一般均衡模型(CGE)。在信息不充分(不完全紕漏)假設條件下，植入中介“行為人”主體，將政府作為穩定秩序建構的決策人，探討其如何在“合意法則”下調整政策、設計新機制，圍繞于此分析中央和地方政府、購房人和賣房人(居民家庭)、房地產開發企業和金融機構等微觀經濟利益主體如何博弈并達到動態均衡。建立植入政府秉承合意性法則進行行為選擇的一般均衡分析框架(CGE)，構建基于購房行為主體有限理性預期假說(LRE)的房地產市場經濟運行狀態的甄別機制，以更好地檢視中國式房地產業經濟“一枝獨秀”發展的根本性問題所在；通過開展基于房價波動事實及一般規律的系列實證研究，以能夠更好地創新設計出一整套可供選擇的規制策略和施政治理思路，從因亂而治轉向無為而治；綜合來看，將住房消費經濟主導的經濟實踐上升為理論，以期使住房問題研究成為發展經濟學、投資和消費經濟學等研究領域的學術增長點，全面評估住房市場化改革效能，再論通過處理政府和市場的關系以實現全社會福利水平最大化目標。

若構建基于社會福利水平最大化目標的核算矩陣(SAM)的CGE模型，即可將子模塊劃分為：貨幣信貸、要素投入(資本和勞動力)、產品與勞務消費和財政收支平衡模塊。該模型中，關鍵的內生變量就是住房交易價格、掛牌價格(二手房和開發商銷售價格)、影子價格，主要的外生變量有銀行貸款利率、投資回報率、工資率等。交易中的掛牌價格又可視為開發商(或房產中介)的預期價格，通常由工程造價和生產者剩余來決定。購房人愿意和實際支付的價格，又被視為住宅二級市場和三級市場的均衡價格，主要由購房者的工資收入和消費者剩余來共同決定。影子價格，也即均衡市場體系下的價格，由于市場參與主體均無法知曉均衡價格，因此將其作為一種測度價格或者參照價格，可以用來刻畫房地產交易市場的均衡狀態。單一市場主體交易的影子價格，通過賦予權重進行“加總”也就能夠確立全部市場的均衡價格。購房者的工資收入，主要用于住宅支出和其他支出(衣、食、行)，而且住房消費會對其他商品和服務的消費產生抑制效應。

(三)城市和區域住房消費聯動

開展住房價格波動的階段性特征事實描述，繼而深入研究城市和區域房價差異成因，對房價變化的一般機理進行挖掘，以能夠更好地揭示房地產投資與價格變化的一般規律。歸結起來，房地產市場上的20∶80定理成立，80%的城市下跌，20%的城市上漲，房價都會呈現上漲鏡像。再就是70定理，1%的增速，約70個月房價會翻倍；2%增速，35個月(約3年時間)后翻倍，如果5%增速，只需要1年左右持續上漲就翻倍。為此，此部分研究將劃分不同階段、不同城市組，以及對同一城市劃定不同類型的片區，分層開展深度研究，以更好地揭示房價差異形成的影響變量，從供給層面概括房地產市場價格波動的特征事實。可觀測的一般事實是，2000年后房地產開發企業數量呈現級數增長態勢，僅此一項內容可以概述市場化進程尤其迅速。住宅投資主體所有制結構劇變，原因是大量國有和集體性質的開發商退出該行業，具有市場性質的開發商數量不斷增多。從籌資來源渠道看，貸款依賴型向多市場主體支持型轉化，進入房地產的信托資金不斷增加，購房者預付資金池的數額增多，開發商和購房人“互綁”關系日趨緊密。在不同地區、不同城市之間，大同小異，但其運行邏輯如出一轍；從房地產市場交易價格變化規律看，潮起潮落(大城市漲、中小城市跌，大城市穩則中小城市漲)，全國各地看似分割的房地產市場聯動性極強。此外，住房一級市場和二級市場的聯動性顯著，體現為二手房和新建房屋價格也是同升同降。統計數據分析的結果顯示，未來兩個市場輪番漲跌的概率越來越高。

城市政府為實現經濟高增長、稅收穩定的目標過分偏倚住宅開發市場，忽視二手房市場的政策沖擊效應，當住房存量達到一定規模的時候，可能會有一次整合，類似于這樣的不可控因素可能會是住宅市場能否可持續、穩定發展的關鍵決定變量。事實上，一旦持續增多或是持續減少的趨勢出現，各大中城市的住宅租賃市場的租金或下跌或上漲，長期以往必然會影響到新建房屋市場供給能力和水平。市場上“中介”這一特殊行為人活化了住房交易的運行機制：各城市、各區塊的房屋中介處在房產交易市場的最前端，它們掌握著大量的二手房信息，買房和賣房的人都繞不開信息捕獲和釋放這一環節，因此為中介主體哄抬或壓低房價提供了可能——同一套房源，在賣家跟前壓低價格，再在買房人面前報出高價格。抓住價格起作用的假設，即可實現的理論和實證研究突破：(1)探析住房市場運行的一般機理，補充與完善市場穩定性格局形成與演化的動力學理論框架。(2)以更充分的研究證據來解釋住房市場的穩態均衡、隨機匹配和供求法則等三大動力學原理，并將其作為住有所居社會管理目標的實現的通用標準，探析不同地理空間城市住房市場變化的一般規律。(3)構建植入公平理念的一整套住房市場規制策略，以更合理地評估住房政策實施效果。

(四)居民家庭住房消費行為選擇及消費福利水平測算

排序選擇問題無處不在，買房還是消費其他產品或服務，在何處(哪一個城市哪一塊城區)買房，花多少錢買什么樣的房產等問題其實都是依據效用最大化目標而進行排序選擇的結果。借助概率論研究購房者的行為選擇：購房人的行為是相互影響的，不是相互獨立的，通常存在著羊群效應；根據排隊論假設，是增加住房支出還是其他消費品支出，主要取決于人們的心理預期。只要確定了某一個具體目標，就需要將被選擇的對象按照某個準則進行排隊，居民家庭從中進行選擇，如果有更多的方案可供選擇，則可以采用多元離散選擇模型。本質性問題是：可選擇的J+1個結果本身是遵循著某種規則的排序的結果，一旦J優于J-1，2優于1，1優于0，決策者選擇不同的方案所獲得的效用也是排序的。住房消費市場運行自動調節器設計，在復雜宏觀經濟環境干擾下，設計的運行機制以能夠服務于建立一種住有所居的有序狀態(既定目標)，關鍵在于作出經濟環境場景假設，以及影響行為選擇可能性的完備信息系統(財富積累的稟賦效應、住宅存量、個人偏好等)，將市場風險分散于經濟行為人(購房者、開發企業和中介)身上，通過創新機制引導理性決策。構建一種有效的制度安排，使行為人追求個人利益的行為，正好與企業實現集體價值最大化的目標相吻合。各參與者(政府、企業、購房者、中介)在房地產市場進行博弈，有限理性實現個體利益最大化的策略與機制設計者所期望的策略保持一致，使參與者能夠自愿地按照機制設計者(政府)所期望的策略采取行動(博弈)。

基于此，我們就可以將微觀家庭的住房消費行為選擇設定為：買房和不買房。首先要解決居住的問題是“住有所居”，縮減其他諸如吃、穿、用和行的支出(出行旅游、閑暇消費)，那么又會花多少錢用于住房消費？借助于微觀調查數據進行論述，選用的微觀家庭研究數據庫包括CGSS、CFPSCHARLS等，將開展5個代表城市(東西南北中)中的1 000個家庭樣本進行跟蹤調查。第一步，討論買還是不買以及在何處買的行為選擇問題。排序二元選擇模型討論買還是不買的問題，排序多元選擇模型確定在何處(不同城市、同一城市不同區塊)買的問題。Heckman兩階段模型確定微觀家庭消費行為選擇(買還是不買)的門檻值。第二步，討論花多少錢買的問題。截斷回歸模型(Truncated Regression)試圖找到不同時期、不同地區的購房者的收入底線(家庭收入達到多高的水平會選擇購房)，也就對應著購房者的最大住房消費極限(天花板)。大部分工薪階層的收入所能承受的房價，很可能才是均衡住房價格的基準，這個底線(門檻值)主要取決于工資水平的上漲速度。個體或者家庭的效用是其他個體或其他家庭的收入和消費的函數。對于任何產品或服務(當然也包括住宅)，消費價值的不斷增加將帶來效用的不斷增加，但邊際收益遞減。在此基礎上，建立世代交疊模型(OLG)并用以測算居民家庭住房消費的福利水平。

(五)情景模擬和政府規制策略選擇

如果給定住房下跌的情景，就能夠進行仿真，開展泡沫破滅的社會經濟效應評估。住房消費市場上，對不同微觀主體實時進行壓力測試極為必要。“在改革過程中，民眾的心理因素，或曰心理承受能力，是改革措施能否有效實施的重要條件。任何一項改革政策要從觀念變為現實，其關鍵環節在于作為受其直接影響的民眾能否接受這一改革，從心態上認同新的體制”[7]。很長一段時期以來，中國房地產市場處于混亂無序的狀態，原因是房價的漲幅在人們可承受的范圍之內，政府的政策只是作為“安慰劑”。那么，房地產市場各參與主體的壓力承受的臨界點在哪里？如何進行壓力測試？考慮有強烈價格預期和沒有強烈價格預期(也即上漲或是下跌)兩種場景，兩種價格與實際交易房價進行比較，考慮銀行、企業、居民家庭的信心及變化對房地產市場乃至整個微觀經濟運行的沖擊。以此研究結果作為宏觀經濟運行態勢變換、宏觀經濟政策(貨幣、財政)效果評價的重要依據。為了評估新舊兩種不同的機制，使用校準和模擬的經驗研究方法，以價格漲跌預期與實際偏離狀態作為基準，貨幣政策向著財政政策轉換(寬松或者緊縮)的變化，或者兩種機制的搭配使用，調整購房人、開發商的心理預期。基于參數估計結果，進行參數校準：收入效應、價格效應、偏好變化(對風險而言，風險偏好型或者風險規避型)，模擬仿真部分的內容側重于微觀機理簡析；政策沖擊、信貸影響、消費需求沖擊的變化是如何因政策而起，這又是基于宏觀財政和貨幣政策效果的評價，宏觀和微觀的實證研究是為服務于新機制的設計。微觀機理分析運用結構方程模型(SEM)，宏觀政策評價運用動態隨機一般均衡模型(DSGE)。

概述住房市場運行的一般邏輯：政府(中央和地方)借助貨幣和信貸政策調控宏觀經濟，即發幣增收→刺激房產消費→央行回籠資金→抑制消費→穩定物價水平，以能夠達到穩定增長和就業、管理社會的目的，因勢利導，構建社會和經濟合理秩序。在市場經濟的環境下，市場主體的投機性動機是阻擋不了的，各種相機出臺的規制政策可能帶來的后果通常都在意料之中，甚至不排除已經準備了應對的“上策”。當社會經濟發展到一定階段，創新規制政策是必然選擇(發達國家走過這樣的路)，跨過一定發展階段，必須關注政策是否能夠發生轉向并適應新的發展條件，以及如何調適使其更具有效性。就微觀經濟主體行為選擇(開發商和購房者)而言，各取所需目標趨同(實現經濟利益最大化)，在房地產交易舞臺上逢場作戲；光彩照人的聚光燈下，復雜無序的房地產經濟運行系統暗藏玄機，貨幣(政府控制)與信貸(市場調整)扮演雙開關角色。未來，房子將依然發揮作用：將貨幣政策(增加供給、調整利率)用到極致，接連不斷地出臺寬松型財政刺激政策，與經濟周期疊加產生增長效應，住房供求關系調整通常又被作為調節收入再分配的手段和工具。以此為據構建規范住房市場運行三大機制：識別機制(事前)、甄別機制(事中)、診斷機制(事后)。具體如下：識別機制通過可觀測到的房地產市場運行的現象、可提取的特征事實(各主體的行為選擇博弈、房價漲幅)來構建；甄別機制要通過房價波動區間甄別房價的上限和下限，構建房地產市場的聯動機制；診斷機制實為構建房地產市場的預警體系服務，對政府和銀行的債務風險進行測度，應當創新設計出一套可供選擇的規制策略。

三、對已有研究的回應

與已有研究不同，我們認為創新住房消費問題研究具有重要的理論和實踐價值。理論價值包括：其一，對住房消費市場運行狀態加以研究，能夠豐富中國版本的微觀和宏觀經濟學學理內容體系，而剖析房地產市場經濟實踐又能夠找尋到房價形成的微觀機理。其二，重構經濟政策體系的合意和合理目標設計基準。關于政府和市場的關系討論，一直是理論界和政界的熱點話題，住有所居、勞有所獲的中國特色社會主義經濟實踐提供極佳觀察例證，豐富中國馬克思主義政治經濟學內涵。其三，深度闡釋住有所居民生問題導向研究思想的重要性，方法論意義則是再度形塑“問題決定方法”的一般認識。

(一)房價是住房消費問題研究的重要領域，但不是“第一重要”問題

解釋中國房價波動成因的維度有需求和供給，微觀和宏觀，短期和長期等。根據供求理論，均衡房價由住房需求和住房供給共同決定，住房價格的快速上漲主要由需求與供給的共同作用來決定[8-9]，高房價又是各地區高儲蓄和高房價格局并存的原因之一[10]。需求層面，主要的解釋變量有個人(家庭)收入和土地財政強化了的買房者的看漲預期[11-14]，主要控制變量有年齡結構[15-16]。供給方面，將其歸因為城市政府的土地供應、開發商的房屋供給等[17-18]。不同收入水平的家庭都傾向買房，不同收入的人群通常會被篩選出來[19-20]，房價取決于某一區域人群的平均收入，而非絕對收入[21]14。時空異質性特征解析，早在20世紀50年代，一線城市房價的上漲問題就已經被關注[22-23]。21世紀，10年間(2003—2013年)不同城市的房價翻了3～6倍，住宅消費經濟與國民經濟長期處于斷裂狀態，城市化失衡致使區域空間差異不斷拉大[24-25]。綜觀而論，將房價上漲的推手歸因為政府精準控制土地供應，此類解釋有部分合理性，而要想解答為什么中小城市的房價并未因為土地供給不足(住房供給缺位)而出現的“報復”式上漲，需要另尋他路。2006年后，房價與剛性的需求基本無關[26]；房地產(居住和商用)投資和投機需求很可能才是關鍵的決定因子，仍然遵循供求共同決定價格的運行機制和供求鐵律(需求曲線的單向移動改變價格水平)。既有研究已經抓住收入水平效應解釋房價波動及成因，并凸顯地區和城市差異。

(二)住房市場均衡格局如何得以形成

順次而論，購房者價格預期又如何影響購房行為決策，需借助于住房消費測度福利水平及幸福感。相關研究認為，均衡價格可以作為評價房地產市場交易及宏觀經濟運行的標準[27-28]；一旦市場運行偏離了均衡點，各種因素交錯影響就會加劇房價波動。理論上，住房市場均衡可以分為局部均衡和一般均衡。在局部均衡模型中，相關研究更為關注購房者、開發商、銀行信貸部門和政府主體的利益博弈，住房市場上行為人的理性或非理性預期都會加劇市場的泡沫化[29]；市場的運行效率取決于社會公眾獲取的信息量，住房市場上的集體非理性使價格變動服從羊群效應和動量效應，因此導致價格偏離均衡水平[21]40。房價持續上漲或下跌，都會影響居民的福利水平[30]，住房市場均衡格局形成主要取決于購房人的預期，相關研究主要借助于CGE和DSGE模型測度住房規制政策效應[31-32]。

切題住房市場交易行為選擇，因此而展開的幸福感和福利水平測度研究已經揭示出，因住房消費引發一系列社會性治理問題，比如“為買房而儲蓄”(預防性需求)、“為結婚而買房”(住宅居住型需求)、“為買房而離婚”(住宅投機型需求)[33-36]。購房行為選擇應驗了這樣一套邏輯：“對于任何產品或服務，消費價值的不斷增加將帶來效用的不斷增加，但邊際收益遞減。”[21]13在經濟學層面，對住房問題開展研究(無論于宏觀增長目標實現還是微觀行為選擇傾向)，終將回歸幸福的感知(心理的)和選擇的取舍(行動的)這一古老的哲理命題，不斷應驗彼德尼斯的話語，“一個人所擁有的財產，決定了這個人在他人眼中的價值”[37]。綜而觀之，住房市場的均衡論者皆認為均衡格局的形成在于均衡價格的形成，事實上此類研究只不過部分地解答了局部均衡目標如何得以實現。著眼于購房者行為決策，以往的研究過多地關注收入效應，也針對不同收入分層的人群進行細分，解答了哪些人會買房，但并沒有尋找潛在購房者全體選擇買房時的收入底線(最低收入當量的確立基準)，宏觀研究缺少微觀機理，微觀研究缺失宏觀大視野。

(三)貨幣(政府)政策調整與市場運行互促機制研究

此類研究重點探討依靠貨幣政策來調整房地產價格穩定性的時空壓縮效應。早有研究提及，開發商要與銀行“搭伙”[22]46，房地產業發展過度地依賴于銀行信貸的支撐[38]。2003年后，銀行向房地產市場過度注入貸款[39]，房地產經濟周期與金融穩定性息息相關，一旦實施緊縮性貨幣政策，就能夠在短期內有效抑制房地產價格的上漲。貨幣政策擴張效應(信貸規模)因地區經濟發展水平而存在差異，房價波動因此而呈現出明顯的此跌彼漲的地域性差異[26-27,40]；一旦房價下跌，信貸規模也將會收縮，結果可能加劇違約風險，此內容為金融危機發生的一般邏輯的經典文字通俗表述。貨幣政策調整會從兩個層面波及居民住宅消費需求變化：其一，影響居民所持有的金融資產的價格；其二，影響信貸的成本和信貸可獲得性，繼而影響居民的債務規模和住房需求量[41-44]。如果發生誘發性通貨膨脹，居民的跨期再分配就會增加儲蓄而減少消費[45]。長期看，寬松性貨幣政策不斷地吹大房地產泡沫；泡沫一旦破滅就會誘發系統性金融危機[46]，進而影響長期的均衡產出規模[47-48]，經濟周期主要與房屋建筑的循環往復周期性變化高度相關[49]。哈耶克已揭示，當利率水平較低時，高等級商品相對于當前商品的貼現率就較低，資本所有者選擇投資于高等級商品而非當前消費品就會有利可圖。現有研究在評估貨幣政策效果時忽視了微觀主體順勢預期而改變了的目標函數及約束條件，并未解答中央銀行發行貨幣的重要基準是什么，地方政府為何將房地產業的投資刺激作為拉動、穩定經濟增長的有效和慣用工具。

(四)土地財政是推高房價上漲的原因，但不是“第一重要”原因

解密那些作用于住房市場、能夠使其平穩運行的政策性要件，扣緊土地財政謎題來概括供給和需求沖擊效應如何形成。住宅經濟運行可作為宏觀經濟運行的晴雨表，也將涉及住房的威克塞爾效應、財富效應和資產負債表效應等分析。套用一般邏輯就會得出這樣的研究判斷：房價上漲是政府行為，增發貨幣是慣常做法[50-51]，家庭或個人通常會采取一系列的規避策略加以應對。概言之，也即解答政府能夠調控的空間有多大，市場能夠進行自動調整的邊界在何處？瞄準供求關系變化的引導性產業政策眾多，而以什么樣的方式來幫扶弱勢民眾解決住房問題的公共政策甚少，保障性政策惠及群體不明，住房供求關系失衡是各項社會與經濟矛盾滋生的根源所在。早在1987年，一份題名《2000年的中國》的研究報告已經勾勒出后來房地產經濟的運行機制，該報告的政策建議提及“城鎮住宅的根本出路是商品化”，闡釋性文字有“商品房可能成為消費能力的‘蓄水池’，國民經濟的‘穩定器’”。2003年后，中共中央和地方黨政部門出臺的政策、規定、通知、條例、法律和規劃文本中，房地產一詞出現的頻次較高，調控需求的政策有稅收、利率、消費信貸等[52]；在供給面，有國土部門的土地指標規定、城市規劃、用地規劃，城市房地產中介服務管理規定，廉租房和經濟適用房建設規定等。大多數國家房地產行業發展與宏觀經濟增長之間依然存在著捆綁關系，中國將房地產作為發行貨幣的基準，以此重構經濟新秩序的做法并不例外[53-54]，中國經濟逐步地虛擬化和資產化。1958年，中共中央發出要節省基本建設用地的政治號召，正確的政治路線是因為同經濟發展階段特征相適應，最后就必然要勝利，此表述只是“政治是經濟的集中表現”的重新解讀[55]。政府調控住房消費的政策，短期內對房價的漲幅能夠起到一定的抑制作用，但從長期看，政策不能改變供求關系(經濟規律)，最后也只能交由市場來自動調整。目前罕有研究關注政策實施效果評估，住房交易運行絕非純粹的市場行為，買賣雙方都形成較強的房價上漲心理預期，這樣的“理性”多是建立在涉及交易的各項政策和未來政策穩定化的假定基礎之上。

綜觀可獲取的類似研究會發現，在中國住房消費市場尚未完善之前，理論界已從需求與供給、土地財政與貨幣政策等方面展開論述，發表此類文章的期刊主要有《建筑學報》《學術月刊》《改革》和《國際經濟評論》等。此后，題名或關鍵詞包含房地產的海量文獻，無論是理論高度，還是指導實踐的價值，并未超越20世紀90年代以前的同類研究。后續研究所關注話題、學術命題和思想集成等都只是早前的翻版或低水平的重復。在經濟新常態格局下，如何讓住宅回歸居住屬性，重回均衡狀態，罕有文獻提及。繼而查閱與住房問題相關的國家社科、自科資助課題和報刊發表文章，能夠描繪住房消費問題研究的全景。其一，歷年國家社科項目(1991—2016年)都會有涉及房地產的研究課題，依據出現的高頻詞匯排序為：房價波動、貨幣政策、系統性金融風險、調控(或政策評估)、住房保障制度、土地供給等。其二，依國家自然科學基金課題資助項目數量對相關高頻詞匯排序：房價、調控、住房保障、貨幣政策、空間差異(城市和區域)、預警、地方政府、土地等。其三，根據題名中含有“房地產”而查詢到的國內主流期刊、報紙的文章，最早發表于1921年，題名中含有“住房”的文章最早發表于1977年。自1980年之后，住房消費問題研究就已經成為熱點，1998年住房貨幣化改革之后，文章數量水漲船高。2003—2010年，題名中包含“住房”“房地產”“房價”的文獻急劇增多。

總體看，已有研究要么只是經驗性的，僅僅描述房地產市場及其交易的特征事實，沒有上升到一定的理論層面；要么沒有真正理解政府和政策的真正意圖，只是以“看似完美的模型”，忽略了研究方法是服務于研究問題的一般常理，忽視了解釋變量和被解釋變量之間因果關系和相關關系的邏輯。給定房價總會不斷上漲基本假設前提，早有研究觸及價格波動的成因分析、城市和地區差異性解釋、收入和價格的作用機制解析；罕有研究在設定“房價下跌”場景下，關注居民家庭福利水平損失、政府預防和規整策略選擇、預警體系與機制設計等學理和實踐難題。

四、方法論及核心思想

(一)研究方法創新

第一，跨學科交叉建模，可以借鑒消費經濟學、社會經濟學、人口學、空間經濟學、信息經濟學和發展經濟學等經濟學學科分析方法，借助控制論、概率論展開數學建模以更好地厘清住房供求關系和空間聯動實現路徑；運用系統動力學(模擬仿真)方法，將住房經濟視為一個動態的無序復雜系統，定性定量研究相結合，探討梯度房價分布的最優空間體系結構，運用數學模型來反映人口空間布局及住房消費經濟系統特征、結構和演化過程；以結構方程模型(SEM)簡析微觀運行機理，政策效果評估則需要借助動態隨機一般均衡模型(DSGE)。

第二，運用一般均衡分析方法(考慮其他部門經濟變化測度房價變化對整體經濟運行的增長效應)和局部均衡分析方法(對應住房消費市場價格水平及波動趨勢進行研究)，進而評價規制政策的效果。使用比較靜態分析方法(工資性、財產性收入，利率，投資回報率，國際資本流動比例等參數具有收斂性)，探討各種經濟行為主體是如何為實現自己目標最優化而共同行動，借此研究構建起較為穩固的利益分占機制。

第三，使用計量分析方法。采用空間誤差模型(SEM)，分析住房消費市場變化的動態性、可見性、復雜性和平衡性。構建聯動和平衡的聯立方程模型(SEMS)、門檻效應模型(Threshold Model)、馬爾可夫區制轉換模型(MRSM)等，用以解析那些作用于住房市場運行的政策性沖擊、供給和需求沖擊因素，深度闡釋房地產泡沫形成機制和破滅機理。將與住房問題相關的社會經濟政策、規定、通知、條例、法律和規劃文本數據化，通過提取關鍵詞出現的頻次及變化，分析對房地產市場交易、價格變化及新建住房變化的影響；采用定性歸納演繹和定量評估相結合的分析方法，用事件史分析(Cox)方法研究住房交易行為，借助于PS-DID方法(PSM和CEM)評估政策效應，建立SEM模型揭示政策的傳導機制和房地產市場的微觀運行機理。

第四，運用時域分析法研究住房經濟系統的動態特性和穩態誤差。找到系統穩定性的時間突變點：高房價時間節點上，運用系統熵值方法(EAM)研究住房經濟系統內的均衡(政府、企業、購房者、中介博弈)，運用開放宏觀分析模型(M-F模型)研究系統外的均衡(貨幣市場均衡、產品市場均衡、國際資本市場平衡(國際游資))。用熵值表示整個大市場下的小市場的交易行為，熵值越大，買房的家庭數越多，家庭實施購房行為的概率就越大。

第五，采用比較分析方法(CAA)。構建判別住房市場穩定性的時間和空間標準，提取經驗事實，以為構建長效機制提供經驗證據。設立時間標準，選擇何時的穩定狀態測度指標數值作為對比標準，可選取的時間即為1987年前和后各取最穩定和最不穩定年度進行比較；確立空間標準，選擇典型城市作為參照系進行比較(北上廣深)，以美國和日本住房市場經濟發展為鑒，測度全國不同時期各大中城市(70個大中城市)平均水平并進行比較。由于農村住房的權屬性質并未發生改變，因此將農村部門作為參照系，能夠透析城市住房市場化溢價機制，進行城鄉比較能夠概述住房市場變遷的一般規律。

(二)本土化和規范化論綱

在中國，住房消費問題不僅僅是經濟問題，透過政策文本的具體內容闡釋，解決住有所居的民生問題，有足夠的理由相信，住房非常態運行難題解決必然牽涉政治(分權)、社會和法律等諸多治理難題。因住房棘手難題解決而倒逼的規制政策設計，處處牽連到土地財政和收入分配，有什么樣的住房制度設計就會催生什么樣的經濟增長道路選擇；房地產承載著增長引擎、增加稅收的雙重任務，住房因而偏離了居住的一般屬性。必須承認，住房市場的發展也確實改善了國人的居住環境，房地產經濟成為經濟運行的晴雨表。在實踐中，《憲法》《中華人民共和國土地管理法》賦予政府調控一級土地市場交易的合法權力，土地財政的本質是融資而非收益，政府出售土地未來70年的增值為公共服務投融資。因住房市場的非平穩運行，滋生了各種社會矛盾(貧富分化、征用土地的利益分配不均和房屋拆遷糾紛等)。房屋居住權利獲取，看似是經濟秩序問題，實則是社會與經濟發展失衡的必然結果。基于我們已經開展的一系列研究思考，提出如下一系列基本判斷。

其一，在人的基本需要內容中，居住一項既不靠前也不靠后；住有所居，并非建筑房屋不足，市場經濟條件下該問題的本質是如何獲取居住權。從經濟學角度理解，住房問題的本質是如何破解生產力與生產關系的矛盾。作此判斷，可找到更為確切的學理研究證據；如果只是看見物的關系，而不看見在物的關系中所反映出來的人與人的關系，其實就是一種拜物教[56]。如果只盯著經濟數據的漲落，忽視民眾幸福感、獲得感的多寡，就會透支社會發展潛力，穩定的發展也終將難以持續。

其二，從某種意義上講，住房消費市場改革政策出臺表面上看似解決錯配的老問題，實則是為創寫新故事做準備，反復干預或刺激其實又是打破舊秩序建立新秩序的動態發展演化過程。規制(政府順應或悖逆市場運行規律而出臺)政策和手段，總是孕育著道德風險和逆向選擇。以往頻頻再現的調控政策，大多成為一種暫時性的穩定市場預期的安慰劑。

其三，政府主導的住房市場早已形成了一整套嫻熟的發展邏輯，政府和企業通過調控房價來完成原始的資本積累。

其四，為降低城市住房市場運行風險加劇的可能性，抓住有利時機從根源上破解由來已久的“住有所居”民生發展難題，需要營造良好住房消費環境、創新機制，讓政府和市場兩只手共同發力。在城市房源優化配置過程中，政府規制與市場調整相得益彰。關鍵在于，政府何時以何種方式實施規制政策，又如何設置好政府及部門的干預禁區；市場機制起作用的邊界在何處，何種購房行為選擇恰恰需要政府不作為。

五、結語與展望

開展住房消費問題研究，必然觸及政府和市場的關系探討，極有必要認清以下要領：其一，政府穩定化政策最終目標的設定依據是什么？既然理想目標是讓住房市場運行達到一種有序狀態，穩定化的政策也就是如何實現住有所居，在“穩”中有進的經濟發展進程中糾偏住房消費規制政策。不要簡單地將住有所居定位為經濟政策，更應當是政治綱領、社會政策和民生政策。其二，當消費業態偏離了“住有所居”的正常軌道，住房市場運行偏離了其均衡穩態時，需要創新機制扭轉供求錯配格局。為有效解決住房匹配失調的難題，不能只是簡單地給出市場價格高或低的識別標準，而是應當將住房匹配理解為收入分配失衡問題，原因在于無論房價高還是低，總會有人買不起房子。其三，住宅消費經濟在國民經濟本體運行中的作用再審視，如果將住宅消費看成是一個被壓制著的彈簧，搞清楚不同城市的房地產市場的時空變異性特征事實就顯得尤為重要。

構建基于“住有所居、勞有所獲”公平社會價值取向的機制設計理論分析框架，探尋一種既不犧牲經濟效率又能夠實現“住有所居”發展目標的道路選擇。我們認為，極有必要將居民家庭的住房消費視為一種建立在合意價格基礎上的匹配行動。針對不同城市、不同收入水平購房者行為選擇進行有差別的對比分析，因城、因群體差異而進行的機制設計須兼顧長期性、針對性、全局性和普適性。

當住房市場發展步入成熟階段，存量和增量消費就會逼近于“穩態”的可能性邊界。一旦植入房產“中介”主體，即可分解住房市場體系中復雜利益網絡，展開對政府、開發企業和居民家庭(個人)等主體的利益博弈研究(圖 3)。住房消費市場規整的靜態機制的設計，可視為一種檢驗已知結果是否合乎我們要求的“驗證想定”，因此需要將詢問機制設定為每個參與主體能夠接受已知結果，通過模擬和校準來診斷市場上的參與主體是否接受，關鍵的關鍵在于是否能夠設定出一整套切合于經濟理性人的“激勵相容”標準，即如何構建合意性準則，政府作為穩定秩序建構的決策人，也即要求在“合意法則”下來調整政策、設計新機制，設計出一整套精準、科學的診斷住房消費市場的運行狀態的識別體系。價格的動態波動軌跡隨消費者偏好改變而變化，不同微觀主體行為選擇又會波及住房市場運行的穩定性，從而致使整體和全局住房價格水平波動方向更具不確定性，現實中也存在臨時價格下降的機制和普遍可能性。開展中國住房消費問題研究，逃脫經典消費理論的捆綁與束縛并非易事，也難以脫離市場完備性、信息充分性假設與真實市場運行相差甚遠的學理難題。即便如此，還是希望關注中國住房問題的同仁，有信心、有能力講清楚住房消費的中國故事，建構切合于中國實情的理論體系。

圖3 植入中介組織的住房市場交易復雜利益關系