項(xiàng)目融資在大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用

宋靖華

[摘要]項(xiàng)目融資是另外一種融資方式，它是我國(guó)重要的金融工具之一，其性能良好，產(chǎn)生作用明顯，能夠有效地減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，將其引進(jìn)大型工程項(xiàng)目建設(shè)資金籌集環(huán)節(jié)中去是很有必要的。但是，結(jié)合目前的實(shí)際情況可以看出，在相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)中，特別是在大型住宅建筑開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目融資的作用并沒(méi)有得到充分地發(fā)揮。本文主要針對(duì)目前項(xiàng)目融資在大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，提出了一些建議，以此擴(kuò)寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道和應(yīng)用范圍，減少房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)率。

[關(guān)鍵詞]項(xiàng)目融資；大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；應(yīng)用情況

文章編號(hào)：2095 - 4085（ 2018） 02 - 0068 - 02

當(dāng)前，我國(guó)加大了對(duì)大型住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的力度，而大型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，正好說(shuō)明了需要投入大規(guī)模的資金，因此，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的主要問(wèn)題便是通過(guò)何種渠道獲得充足的資金，而項(xiàng)目融資經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間應(yīng)用和發(fā)展，逐漸成為了大型工程項(xiàng)目建設(shè)資金籌集較為成熟的融資手段之一。

1 項(xiàng)目融資的內(nèi)涵、運(yùn)行機(jī)制和應(yīng)用領(lǐng)域

1.1 項(xiàng)目融資的內(nèi)涵

項(xiàng)目融資就是實(shí)現(xiàn)對(duì)新項(xiàng)目的合理構(gòu)建，對(duì)目前已經(jīng)存在的部分項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)，在此基礎(chǔ)上展開(kāi)融資，因此，被人們稱之為項(xiàng)目融資。我國(guó)學(xué)者在定義融資項(xiàng)目的時(shí)候，主要以特定的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目為融資對(duì)象，以項(xiàng)目的收益做資金來(lái)源渠道。這一模式和傳統(tǒng)融資模式相比較而言，特點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（1）對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制；針對(duì)于大型項(xiàng)目在進(jìn)行投資的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)面臨各種投資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生。而通過(guò)項(xiàng)目融資的落實(shí)，可以嚴(yán)格遵守風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的基本原則，這樣就能對(duì)投資過(guò)程中存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素實(shí)現(xiàn)合理的配置，并非是由項(xiàng)目投資人員獨(dú)自承擔(dān)項(xiàng)目產(chǎn)生的所有風(fēng)險(xiǎn)，以此減少投資人員的壓力。

（2）以項(xiàng)目為融資導(dǎo)向；開(kāi)展項(xiàng)目融資的重點(diǎn)在于項(xiàng)目資產(chǎn)和現(xiàn)金流量，這是最為關(guān)鍵的一點(diǎn)。對(duì)于項(xiàng)目貸款人員而言，在項(xiàng)目建設(shè)期間，在償還貸款方面要想現(xiàn)金流量的作用充分的發(fā)揮出來(lái)，由此可以看出，項(xiàng)目的融資投資、資金以及結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)價(jià)值之間關(guān)系密切。

（3）資產(chǎn)負(fù)債融資。對(duì)于相關(guān)的工作人員而言，需要對(duì)相關(guān)的項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)條件進(jìn)行全面的了解，但是貸款人員針對(duì)于債務(wù)的管理工作還具有明顯的局限，具體主要是受到現(xiàn)金流方面的影響。因此，在投資者的資產(chǎn)負(fù)債表當(dāng)中，可以將項(xiàng)目融資作為一種非常重要的的貸款方式，這樣不僅可以實(shí)現(xiàn)融資，同時(shí)還能夠提升投資效率，使投資人員有充足的資金參與更多的活動(dòng)。

（4）無(wú)追索和有限追索；在對(duì)債務(wù)進(jìn)行償還的過(guò)程中，有可能會(huì)出現(xiàn)資金不足的現(xiàn)象，當(dāng)出現(xiàn)這種問(wèn)題時(shí)，貸款人員就需要在一定的時(shí)間之內(nèi)對(duì)資金進(jìn)行追索。不僅如此，在項(xiàng)目中無(wú)論出現(xiàn)何種突發(fā)狀況，貸款人員在對(duì)資金進(jìn)行追索的過(guò)程中，都只能追索借款人員自身資產(chǎn)以及現(xiàn)金流量以內(nèi)的財(cái)產(chǎn)。

1.2 項(xiàng)目融資的運(yùn)行分析

通常情況下，根據(jù)設(shè)計(jì)情況可以將項(xiàng)目融資的內(nèi)容劃分為以下幾個(gè)方面：分別是投資方面、融資方面、資金方面以及信用方面等。

1.2.1 項(xiàng)目投資結(jié)構(gòu)

這一結(jié)構(gòu)，主要是指項(xiàng)目投資人員對(duì)資產(chǎn)權(quán)益的擁有形式和法律合作關(guān)系。結(jié)合我國(guó)目前普遍存在的投資項(xiàng)目進(jìn)行分析，通常情況下可以劃分為公司型合資結(jié)構(gòu)與信托基金結(jié)構(gòu)兩種形式。

1.2.2 項(xiàng)目的融資分析

在項(xiàng)目融資過(guò)程中，相關(guān)的投資人員可以在這一階段中獲取到一定的資金，它在項(xiàng)目融資中占據(jù)主要的位置。當(dāng)投資人員在設(shè)計(jì)過(guò)程中，選擇合理的融資結(jié)構(gòu)，以此實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)。經(jīng)常應(yīng)用的項(xiàng)目融資模式為產(chǎn)品支付、bot以及abs等，同時(shí)，也可以在滿足投資者需求的基礎(chǔ)上組合這幾種模式。

1.2.3 項(xiàng)目的信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)

在項(xiàng)目融資中，其安全性屬于其中非常重要的一項(xiàng)因素，分別是由項(xiàng)目自身的經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行擔(dān)保，其主要的擔(dān)保個(gè)體為項(xiàng)目的投資人員。將涉及到的擔(dān)保形式進(jìn)行有效的結(jié)合這樣就構(gòu)建出了完善的項(xiàng)目信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)。在項(xiàng)目融資設(shè)計(jì)工作實(shí)施的過(guò)程中，需要在開(kāi)發(fā)商以及銀行等其它部門(mén)達(dá)成共識(shí)的情況下進(jìn)行設(shè)計(jì)。通過(guò)對(duì)比不同方案，合理調(diào)整，選擇出最為有效的方案。

1.2.4 項(xiàng)目的資金分析

在項(xiàng)目融資資金中涉及到的內(nèi)容比較多，通常情況下包括了股本資金、準(zhǔn)股資金與債務(wù)資金等三個(gè)方面。這三個(gè)組成方面中具有非常明顯的聯(lián)系性，相互促進(jìn)，其中債務(wù)資金是目前所面臨的一項(xiàng)主要問(wèn)題。通常情況下，在項(xiàng)目融資中的債務(wù)資金方式都是采用商業(yè)銀行貸款的方式來(lái)進(jìn)行的。資金結(jié)構(gòu)從很大方面上受到了投資結(jié)構(gòu)的限制，因此，選擇合理的資金方式，能夠減少投資人員的資金輸出，提升經(jīng)濟(jì)效益。

1.3 項(xiàng)目融資的應(yīng)用領(lǐng)域

項(xiàng)目融資應(yīng)用于石油等資源開(kāi)發(fā)區(qū)域中。在上個(gè)世紀(jì)30年代，世界爆發(fā)經(jīng)濟(jì)大危機(jī)，這一現(xiàn)象的發(fā)生影響了企業(yè)資產(chǎn)穩(wěn)定運(yùn)行，資產(chǎn)狀況惡化，如果依然采取以往傳統(tǒng)的融資方式，那么將加劇企業(yè)發(fā)生問(wèn)題的嚴(yán)重性。項(xiàng)目中的管理人員以及投資人員在對(duì)貸款進(jìn)行歸還的過(guò)程中，通常都是采用產(chǎn)品支付協(xié)議的方式來(lái)進(jìn)行，由此可以看出，貸款銀行在對(duì)資金進(jìn)行獲取的過(guò)程中，并不是從產(chǎn)品銷售的成本當(dāng)中得到的，而是由將來(lái)所產(chǎn)出成品中或者是由產(chǎn)品的收益中獲取成本。此種貸款方式是一種新型的方法，它和借款人員自身信譽(yù)度擔(dān)保的方式相比較而言，可靠性更高一些。經(jīng)過(guò)幾十年發(fā)展之后，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目加大了對(duì)項(xiàng)目融資的關(guān)注度，逐漸引進(jìn)了這一模式，隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的不斷擴(kuò)大，簡(jiǎn)單的依靠財(cái)政預(yù)算、政府幫助是不行的。項(xiàng)目融資的初選為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目提供了新的融資渠道，將其引進(jìn)一些大型投資項(xiàng)目中去，獲得了不錯(cuò)的效果。

2 我國(guó)大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施融資項(xiàng)目的重要性

2.1 可以減少房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力

推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)是充足的資金，房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有一定的密集性，對(duì)于資金方面有著非常高的要求，但是資金在回轉(zhuǎn)過(guò)程中經(jīng)常會(huì)受到各種因素的限制。因此，在資金方面呈現(xiàn)出了非常強(qiáng)的依賴度和需求。當(dāng)前，我國(guó)加大了宏觀調(diào)控力度，為企業(yè)帶來(lái)了巨大的資金壓力。項(xiàng)目融資的出現(xiàn)，可以緩解這一現(xiàn)象，提升貸款比例和財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)，拓展融資規(guī)模。

2.2 有利于轉(zhuǎn)換我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式

在房地開(kāi)發(fā)中，主要包含兩種模式。第一，全能開(kāi)發(fā)模式，它是以開(kāi)發(fā)商為重點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商的工作需要落實(shí)到整個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，其中包括了土地的獲取、項(xiàng)目的建設(shè)以及后期的管理等方面。并且在房屋建設(shè)完成之后，開(kāi)發(fā)上還需要負(fù)責(zé)后期的銷售工作。這就導(dǎo)致項(xiàng)目所需要的時(shí)間比較的長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商為了可以使自身的經(jīng)濟(jì)效益得到明顯的提升，通常不能接受收益分享的原則。第二，在運(yùn)行模式中，市場(chǎng)化資產(chǎn)運(yùn)行模式在其中起到了重要的核心作用，并且各方面都相對(duì)獨(dú)立、類型不同，特點(diǎn)是專業(yè)化程度高，每個(gè)環(huán)節(jié)都要在完成任務(wù)之后獲取利潤(rùn)。在經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展之后，還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)對(duì)各項(xiàng)職責(zé)的合理劃分，其可以劃分為全能開(kāi)發(fā)模式。在遵循分散風(fēng)險(xiǎn)、分享收益的原則上，可以轉(zhuǎn)換現(xiàn)有的全能運(yùn)作開(kāi)發(fā)模式。

2.3 有利于降低房地產(chǎn)企業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)

在融資環(huán)節(jié)中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資模式還不具備合理的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度，由實(shí)際情況可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金有著非常高的需求，同時(shí)在融資過(guò)程中還發(fā)揮著重要的主體作用，需要對(duì)所有的債務(wù)進(jìn)行承擔(dān)。在宏觀調(diào)控的背景下，以往傳統(tǒng)的銀行貸款資金融資方式受到了限制，嚴(yán)重影響了企業(yè)的后期發(fā)展。另外，項(xiàng)目融資的另外一個(gè)特點(diǎn)是分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目融資的各個(gè)參與方在滿足各方利益需求的基礎(chǔ)上，分擔(dān)責(zé)任，進(jìn)而減少風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)機(jī)率。

2.4 屬于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的基礎(chǔ)條件

結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)目前的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，與房地產(chǎn)之間存在一定的差異，主要是因?yàn)闆](méi)有認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)配置工作的重要性，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金缺少的現(xiàn)象。因此，將融資投資落實(shí)到房地產(chǎn)企業(yè)中，可以提升資本市場(chǎng)運(yùn)行效率，發(fā)揮出資本市場(chǎng)原有的作用。

3 大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施項(xiàng)目融資的運(yùn)行程序

地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資與另外的一項(xiàng)項(xiàng)目融資相比具有相似性，它主要包含以下幾個(gè)流程。

3.1 投資決策分析

在房地產(chǎn)投資工作實(shí)施之前，需要對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行深入的分析，在內(nèi)容方面主要包含對(duì)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的分析、對(duì)于市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)、對(duì)資金的考慮以及各種風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。因?yàn)轫?xiàng)目融資呈現(xiàn)出了非常明顯的性能，所以將重點(diǎn)內(nèi)容放在了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范方面，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目資金的準(zhǔn)確評(píng)估，得出收益估計(jì)值，制定詳細(xì)的投資決策。

3.2 加強(qiáng)對(duì)融資決策的分析

在對(duì)融資進(jìn)行籌資的過(guò)程中，對(duì)于是否采用項(xiàng)目融資，還是取決于對(duì)項(xiàng)目資金的需要，對(duì)于債務(wù)責(zé)任的分擔(dān)和項(xiàng)目的融資數(shù)量，就目前情況來(lái)說(shuō)，還應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)融資顧問(wèn)來(lái)為其進(jìn)行分析和比較，相應(yīng)的提出了融資的合理方案，這樣對(duì)于項(xiàng)目的投資有著重要的作用。

3.3 對(duì)融資模式進(jìn)行合理的選擇

對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，需要在對(duì)項(xiàng)目融資方式利用的基礎(chǔ)上進(jìn)行整合，其中項(xiàng)目融資起到了非常重要的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及總結(jié)等作用，通過(guò)這種方式，是可以對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)進(jìn)行全面的分析，從而能對(duì)項(xiàng)目債務(wù)的承擔(dān)能力以及風(fēng)險(xiǎn)因素等進(jìn)行明確，通過(guò)這種方式可以為項(xiàng)目結(jié)構(gòu)的安全性提供良好的保障。另外，在對(duì)融資方式進(jìn)行選擇的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要與融資方之間落實(shí)好相應(yīng)的談判工作。

4 結(jié)語(yǔ)

在大型住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，要引用新型的項(xiàng)目融資模式，通過(guò)加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的研究，以此推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

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