內部控制與國有非住宅房產業務管理

張文喜

摘要：公房是我國歷史發展的必然產物，如何強化非住宅公房管理關系到國有資產的盤活和可持續發展，一直潛默的國有非住宅房產管理問題必須得到重視，雖然這部分房產由于各種社會原因正在逐步被“蠶食”，但尚存的這部分房產的價值和可能引發的社會矛盾引起了社會各方的關注，尤其是如何通過內部控制對國有資產進行保值增值，同時有效提升非住宅公房管理水平，值得認真探討和研究。

關鍵詞：內部控制；國有非住宅房產；管理

一、國有非住宅房產的概念

國有非住宅房產是指由政府房管部門直接經管的非居民居住房產，其來源為解放初期罰沒的敵偽房產、公私合營、單位及個人上交，以及政府自建的產權屬于國家所有的房產。普遍分布在各個行業和領域，包括事業單位、國營或非國營工業、商業企業、政府機關團體、以及居委會甚至個人承租或占用的生產、倉儲、服務性和辦公用的公產房屋。

二、國有非住宅房產的管理現狀

計劃經濟時期政府對非住宅公房的租金直接定價，租金通常由銀行從承租單位劃撥到房產管理單位賬戶，或直接由管理人員收取現金，所收租金為非稅收入，全部上繳財政，實行收支兩條線管理。由于業務單一，單位機構設置僅有房管科、財務科和辦公室三個業務科室。與房產相關的收租、維修、資產管理業務全部由房管科負責。改革開放后，國有非住宅房產租金不再由政府統一規定，轉變為根據市場行情來確定的協議租金，非稅收入成為應稅收入，收支兩條線管理轉變成自收自支的資金管理模式。原來的責權不分，缺乏制衡和監督的管理模式不再適用，且存在極大的潛在風險。

三、內部控制在國有非住宅公房業務領域的意義

一是合理保證單位經濟活動合法合規，避免違法違規行為發生；

二是合理保證國有非住宅房產安全和有效租用，非住宅公房本身價值巨大，產生的收益較高，存在被侵占、轉租、貪污、破壞的風險，必須加強管控；

三是能合理保證國有非住宅房產信息及財務信息的真實完整，保障國有非住宅房產不被侵吞和隨意處置；

四是非住宅公房能直接產生較大經濟收益，由于監督不力等各種原因，舞弊和貪污腐敗行為極有可能發生，內部控制能有效起到防范舞弊和預防腐敗的作用。

四、國有非住宅房產業務風險和內部控制措施

（一）分解業務，科學設置

租金市場化使協議租金的確定成為影響非住宅收益和承租變更等一系列問題的關鍵點，多項業務由一個主體完成不符合內部控制的要求，職責不明確，權力過于集中會造成監督的失控，無法通過制衡機制達到規避風險的目的，因此目前的機構設置存在極大隱患。必須打破權力集中的格局，分權分責，建立制衡機制。通過梳理各種業務流程對業務進行細分，將原來的一個權力部門進行分解，即設立招租定價簽訂租賃合同的經營部；設立管理房屋實物資產的資產部，管理房產起租、停租、變更等業務；設立工程維修部，負責對房屋進行維修、養護和安全工作。從而建立起財會、租賃、房管、維修等部門或崗位之間的制衡、協調和溝通機制，確保內部控制在日常工作中得到實施，并發揮其監管的作用。

（二）風險分析及關鍵控制措施

1.資產管理控制

（1）資產管理的主要風險

①崗位職責權限不清，要求不明確，容易導致相互推諉扯皮，形成房產毀損或流失的風險；

②房產變更依據不充分，變更流程設置不科學，辦理變更手續不及時甚至不作變更，導致舞弊、房產流失、信息失真、賬實不符等風險；

③對房產的巡查沒有制定明確的制度，管理人員長期未巡查房產或巡查不到位，造成房產被非法侵占、惡意破壞、修繕不及時、流失、承租人使用不當引起糾紛等風險。

（2）關鍵控制環節和控制措施

①明確崗位職責，落實管理責任，嚴格設置管理權限和審批程序。

②設定科學的變更流程，明確變更依據，建立部門和崗位之間的溝通協調機制，嚴禁違反制度使變更滯后或缺失。

③建立房產臺賬和管理員手冊等管理制度，財務和房產管理部門應當定期對賬，一旦發現不符，應及時查明原因，根據單位的相關規定和調整程序盡快解決問題。

④加強溝通，明細責任，對房產巡查做出時間上的要求，發現問題必須第一時間通知單位領導、維修部門及其他相關部門。

2.經營業務控制

（1）經營業務主要風險

①不公開、合理定價，協議租金低于市場標準，造成舞弊、惡意轉租的風險；

②租賃期限過長導致管理被動、產生糾紛、訴訟等風險；

③租賃銜接不緊湊，造成空租期造成收益減少的風險；

④違法違規簽訂租賃合同導致不可預測后果的風險。

（2）制定關鍵控制措施

①經市場調查后，應首選公開招租、競租模式，通過公開、公平、公正的交易方式取得理想效果，從而帶來較好的收益。

②由政府相關部門出臺非住宅租賃指導價，再使用比較法結合房產具體情況在適當范圍內進行調整。

③公開選取專門的評估機構評估定價。

④有特殊情況的，須經過核查檔案、重新評估等程序，經集體討論確定租賃價格并公示。租賃期限要根據實際使用情況合理確定，租期較長的，要在租賃合同中增加調租的具體條款。

⑤簽訂租賃合同要遵循法律法規，明確雙方權利義務，必要時由法律顧問把關，減少不良后果。

3.收租業務控制

（1）收租業務主要風險

①不按合同約定收租，未經審核調整租金或交租期限，導致違規收租，財會核算無依據的風險；

②業務部門和個人未經批準直接收租，而不是由財務部統一辦理收支業務，可能導致錢款未及時到賬、私自挪用公款、貪污等風險；

③財務部未取得租賃合同，無法掌握所有應收房租的租金標準、交款時間、租賃保證金等重要依據，造成應收未收或延遲收費，對單位利益造成損害風險；

④票據和印章的管控不規范，未嚴格執行相關制度，可能導致票據和印章失管、被鉆空子發生錯誤或貪污的風險。

（2）制定關鍵控制措施

①收租必須按照有效合同條款執行，如有調整應當及時簽訂補充條款，嚴禁未經授權擅自調整。

②明確由財務部歸口管理收租并進行會計核算，業務部門嚴格履行程序，在租賃合同簽訂后及時將變更申請、承租戶詳情和租賃合同等資料提交財務部。財務部每收取一筆房租都應當與合同核對，尤其是承租人、金額和租期是否與合同相符；定期對應收未收房租進行統計，及時與業務部門進行溝通，落實催收責任。

③建立健全票據和印章管理制度。嚴格按照國家票據管理規定，對確需攜帶票據外出收租的，要由專門人員提前辦理票據借用手續，嚴禁未經批準擅自出借票據。

4.房產維修維護控制

（1）維修維護業務風險

①實地勘察不認真，缺乏真實的維修依據，審核審批程序不合理，對維修標準沒有明確要求，導致維修不到位或過度整修甚至裝修，浪費資金并留下隱患的風險；

②維修項目方案設計不合理，預算與實際相脫離，維修工作無法開展和落實，導致維修質量存在隱患、維修資金失控以及后期維護成本過高等風險；

③維修項目變更頻繁，不履行程序，審核不嚴，可能導致預算超支、工期延誤造成在汛期仍不能消除房屋安全隱患，甚至帶來人身財產安全問題等風險；

④價款結算管理不嚴格，結算不及時，竣工驗收不規范、把關不嚴，導致工程進度延遲或中斷、資金損失、工程交付使用后存在重大隱患的風險；

⑤長期安排系統內部人員進行維修，未建立公開招投標機制，導致維修質量不能保證、私自改擴建且不進行資產登記、營私舞弊、侵吞國家財物的風險。

（2）制定關鍵控制措施

①維修立項要經各相關業務部門共同勘察確定，嚴禁任何個人單獨決策或者擅自改變集體決定。

②經有經驗的專業人員編制預算，建立相關審核機制，按照批準的預算?？顚Ｓ?。財會部門應當準確掌握維修進度，加強款項支付審核。

③如無特殊原因，未履行程序批準不得對維修項目進行調整和突破，實際工作中應于上年汛期結束后對房屋進行大排查，據實立項，第二年汛期之前按計劃開展維修，如遇防汛搶險等特殊狀況確需調整，應當按照單位有關規定報經批準；緊急情況特事特辦，事后將資料補充記錄完整歸檔。

④維修項目竣工后，應當組織專業人員進行決算和驗收，并按規定辦理檔案和資產移交等工作。必要時聘請獨立的第三方機構進行監理。

⑤對于大額維修項目要采用公開招投標方式選擇施工單位，小額項目或日常維護對施工單位的選擇要注重其資質、信譽，并通過簽訂合同、收取保證金等方式對其進行約束。

五、結束語

內部控制應用到國有非住宅房產管理領域意義重大，必須與實際相結合，對于重要業務事項和高風險領域應該特別關注，建立完善的制衡機制，設計科學的管理流程，采取更為嚴格的控制措施。同時強化全員內部控制的意識，按期開展內部控制自我評價，從而確保國有非住宅房產的有效管理和良性發展。

參考文獻：

[1]財政部會計資格評價中心.高級會計實務，2018，3.