淺談不動產登記中權籍調查工作方法

羅進峰

摘 要：近些年，我國經濟建設的不斷發展，使得工程項目的數量日益增加，而不動產登記機構的成立，對于建立不動產登記系統與數據的整合發揮著重要的作用。為了完善不動產統一登記體系，從而需要保證不動產權籍調查工作的順利進行。本文將對不動產登記中權籍調查工作的方法展開身熱研究，以供參考。

關鍵詞：不動產；登記；權籍；調查

1 前言

構建并實施以土地為基礎的不動產統一登記制度，乃是我國產權管理機制的重大變革與創新。自從實施《不動產登記暫行條例》之后，我國便開展了全面、系統化的不動產統一登記機構整合工作。為更好達成不動產登記信息共享，構建更加完備的不動產統一登記體系，基于不動產統一登記工作持續推進的大背景下，不動產登記中權籍調查工作在其中發揮著舉足輕重的作用。

2 不動產登記中權籍調查工作的基本概述

不動產權籍當中對于不動產的權屬、位置、界址、面積、用途、等級、價格等相關內容，并結合了表卡簿冊證、圖件、數據進行綜合記載。不動產權籍調查測繪作為不動產登記工作的重要前提，對以上記載的各項內容進行登記后才能具備相應的法律效力。不動產權籍調查測繪主要是指不動產權利人通過相關途徑自行申請，政府進行統一組織安排，經由權屬調查、不動產測繪，確定不動產基本情況，然后生成相對應的調查資料，為后續不動產登記、核發證書等提供技術性依據的工作[1]。

3 不動產權籍調查測繪技術的應用

3.1 數字化測圖

科學技術水平的不斷發展，不動產測繪技術也有了很大的改進，高科技產品在不動產測繪中的引入，極大地提高了不動產測量結果的精確性。當前，數字化測圖技術不僅在不動產的測量中有著廣泛的應用，在地籍測量中也是必不可少的技術手段。它主要的技術優點就是需要的人力物力資源都比較少，同時搜集的數據信息也比較準確，而且速度相對較快。根據收集來的數據信息工作人員可以大致描繪出建筑物原有的模樣，這樣的圖像可以用于不動產的分攤以及測繪工作。

3.2 解析法

不動產測繪領域中的解析法主要應用于房屋面積、用地面積、公攤面積等面積結果的測量中，避免因面積、產權、用地等存在糾紛。作為不動產測量領域中較為準確的方法，解析法是解決糾紛性問題較為實用的一種方法。在實際測量中，主要通過界址點坐標，引用坐標解析的方法進行實際測量，從而得到更為精確的測量結果，減少誤差[2]。在保證操作流程規范的情況下，引用坐標解析的方法進行方差測量，能夠盡量避免誤差的出現，從而取得更為精確的測量結果。為有效提高標準中面積誤差限差的精度，進而控制估算中存在的誤差等，采用解析法可以達到令人滿意的效果。

3.3 GPS技術

將GPS信號接收器安裝在系統某個節點上，通過信號接收器來收發衛星信號，實現信號數據的處理，獲得實時觀測數據。與此同時，此種技術還可以借助基準臺控制得到相應坐標，將測繪數據輸入到測圖系統中實現數據的計算處理，達成房產測繪目標要求。當前的已經大部分的不動產測繪中都用到了GPS技術，通過計算GPS技術測得的數據，我們可以準確的描繪出房產的大致外形，以便用于不動產的劃分。

3.4 RS影像

RS影像技術基于遙感技術展開，它的主要技術實施對象就是對空間數據的大面積采集，通過技術系統本身來為房產產權測繪部分提供立體化三維形式的測繪圖。一般來說，RS影像技術會對房屋建筑產權面積進行標準規范，它的測圖比例為1：500。另外，該技術還利用到了多光譜航空攝影與高分辨率遙感衛星來為系統獲取圖像信息，并按照影像圖來精確測繪房屋產權面積比例，確保房產測繪成果高質量，此時的測圖比例也可以達到1：10000 甚至以上。反映房產測繪成果的高質量，一方面也體現該設備在數據采集及計算方面的高效率[3]。

3.5 全站儀

全站儀是當前房產測繪工作中的主要數據測量設備，它通過點坐標來顯示房屋面積與形狀。舉例來說，在某些已施工完畢的房屋內可能會存在某些不規則圖形，如果僅在施工圖中是找不到這些圖形的，而全站儀就可以測出其圖形的具體點坐標，并通過坐標來計算不規則圖形面積。常規房屋面積測繪對某些邊長過長的狀況常常束手無策，如果采用全站儀就能為過長邊長設置坐標，通過坐標聯系來計算總邊長結果。這主要是因為全站儀設備內部存在微處理器與測角測距裝置，所以它能夠對某些房屋測量較困難位置進行自動測量，同時計算出精確結果，一方面反映房產測繪成果的高質量，一方面也體現該設備在數據采集及計算方面的高效率。

4 如何做好不動產權籍調查測繪工作

4.1 規范調查，堅持調查工作利民便民

4.1.1 開展一體化調查

需要把不動產單元作為基本單位，基于地籍調查，一并開展林木、房屋、海域、土地等定著物的權屬的測量與調查工作。針對一個不動產單元相應權籍調查事項而言，需要由一家調查機構為主導，來完成與實現，防止多家調查機構對同一不動產單元進行多次調查。

4.1.2 確定調查內容

不動產權籍調查需要以宗海、宗地為基礎單位，對宗海、宗地及其林木、房屋等定著物構成的不動產單元狀況進行調查，包含有房屋信息、宗海信息、宗地信息及林木信息等。結合登記或申請調查的不動產權利類型，始終秉持“面積準確、界址清晰及權屬清楚”的原則，將不動產權籍調查內容合理確定下來。

4.1.3 明確調查的基本方法

將實地調查與內外業核實緊密連接，將不動產單元的界址、權屬狀況及用途等內容查清，確保不動產單元擁有明確的空間相對位置關系，界址清楚，權屬清晰。對技術可能性、經濟可行性、工作需求及基礎條件等進行統籌考慮。真正做到因地制宜，選擇與本地區實際相符的不動產測量方法。

4.2 規范調查成果

對于調查結構而言，需基于不動產單元，提交規范、統一的調查成果，包含有不動產權籍圖、不動產測量報告及不動產權籍調查表等，真正做到面積準確、界址清晰及權屬清楚。此外，還應盡可能保障不動產單元代碼的唯一性。所得成果需要進行審核確認，對于不動產授權機構或登記機構來講，需嚴格審核、把關不動產權籍調查結果。于前期行業管理過程中，針對已經產生并且還經授權機構審核確認，并且與不動產登記要求相符的成果，需繼續沿用。

4.3 明確不動產單元設計規則

依據相關規則，針對集體土地所有權宗地而言，需專門設置為一個不動產單元；針對沒有定著物的使用權宗地，需設置為一個不動產單元；針對有定著物的使用權宗地，于宗地內，各定著物單元與此宗地，需設為一個不動產單元。

5 結語

不動產登記中權籍調查工作是保證權籍調查準確性的重要方式，現階段我國雖有不少規范標準對其進行控制，但是在實際的不動產權籍調查測繪工作過程中仍舊存在一定的混亂局面，直接影響了不動產統一登記工作的落實，所以在不動產權籍調查測繪工作過程中要嚴格遵從國家相關規章制度，研究統一的標準和方法，充分保證不動產統一登記工作的落實。

參考文獻：

[1] 伍友俊.基于《不動產權籍調查技術方案（試行）》的相關問題探析[J].測繪與空間地理信息，2016（3）：211～213+219.

[2] 魯藝玲，羅秦嶺，韓麗麗.新形勢下不動產權籍調查測繪解析[J].科技創新與應用，2016（29）：265～266.

[3] 李君，李樹云.淺析不動產權籍調查與地籍調查的關系[J].西部資源，2015（3）：184～185.