單縣農村宅基地管理中存在的問題及對策

丁擁軍

改革開放以來，隨著農村經濟的快速發展，農民的收入逐步增加，加上人口增長的需要，農民要求改善居住條件的愿望也赿來赿迫切，新建、翻建住宅成為農村現階段存在的普遍現象。因此，有必要對單縣農村宅基地的現狀、存在的問題進行深入調查，并根據各地實際提出合理性建議。

1 農村宅基地使用現狀及其存在的問題

據2015年對單縣農村宅基地摸底調查，在調查范圍20個鄉鎮，1440個行政村中，村內閑置宅基地14480宗，面積2988563平方米，村內空置宅基地9947宗，面積1645577平方米。存在的主要問題有以下幾個方面：

1.1 土地利用粗放，耕地破壞和土地資源浪費嚴重。

隨著農村經濟發展，農民要求改善居住條件的愿望也赿赿迫切。而由于法制觀念淡薄，在沒有進行土地審批的情況下，私自建房現象屢見不鮮。村民建房選址多數在自家承包田、自留地或交通便利的村莊道路附近，沒有統一規劃，使村莊布局雜亂無章、零散分布。建新房的同時，老房子又沒有拆除，以致農村建房容積率低、一戶多宅、建新不拆舊等問題普遍存在。這樣便形成了“空心村”，使得村莊外延擴張，耕地遭到破壞、土地資源嚴重浪費。

1.2 未經先建、宅基地超標、宅基不均現象嚴重。

主要表現為部分村民未經國土資源管理部門和縣、鄉人民政府批準擅自建房或超標準建房；將舊房或者新房賣掉，重新申請宅基地，從中獲得土地收益，這種現象在城郊農村尤為突出；采取欺騙手段騙取批準宅基地，如瞞報已有房屋、虛報家庭人口、新房建起而舊房不拆等，這是造成一戶多宅的一個主要原因。與此相反，還有許多農民沒有宅基地，一家幾代人居住在一起，致使幾戶只有一處住宅，容易引發各種矛盾。

1.3 擅自改變宅基地用途，國家資產損失嚴重。

由于國家對農村宅基地實行無償供應，一部分村民就鉆法律的空子，擅自改變宅基地用途。部分村民在宅基地批準后，用宅基地建成小型工廠、商業房、飯店等，改變了宅基地用途，造成國家資產的損失。還有一部分村莊借宅基地之名搞房地產開發，這種情況主要見于城鄉結合部和集鎮所在地，一是以農村宅基地的名義申報，統一建房，向社會出售；二是未經批準，村集體就占用大量土地建住宅向社會出售。通過以上方式，村集體或個體開發商可獲得高額利潤，而國家利益卻遭受巨大損失。

1.4 村級職能弱化，主管機關監督滯后。

當前村級組織自治職能弱化，缺乏調控能力，一戶多宅的農戶不退多余的宅基地，沒有宅基地的農戶得不到宅基地。鄉鎮國土、房建等監督管理部門因受權限、政策的影響，不能安排農房建設占地指標，只能起引導作用，對農戶的需求也束手無策。

2 農村宅基地管理的措施及建議

2.1 加強宅基地法律、法規體系的建設和完善，規范宅基地管理。

針對目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低的問題，應該加強宅基地立法體系建設，盡快出臺相關法律、法規政策。以明晰宅基地產權，明確宅基地流轉，收益分配以及宅基地登機發證等問題，鑒于宅基地的市場流轉面臨的體制的產權設置，建立健康有序的農民宅基地流轉市場，允許農村宅基地在城鄉居民自由流轉，徹底打破城鄉二元分割的土地利用機制，明確農宅地流轉的形式包括買賣、租賃、抵押等。

2.2 加大宣傳力度，增強全社會土地法制觀念和國策意識。

“但存方寸地，留與子孫耕”。土地是生存之本，是發展之源。保護耕地就是保護我們的“生命線”，堅持十八億畝耕地紅線，我們要把土地法律法規政策的宣傳教育擺在重要位置，深入持久，堅持不懈地開展宣傳教育活動。對鄉、村干部，要利用多種渠道進行土地法律、法規政策的培訓，增強他們的土地法制觀念和國策意識，提高依法管地，依法辦事水平。對廣大群眾，要充分利用各種媒體進行廣泛宣傳，采取豐富多彩，群眾喜聞樂見的形式進行形象直觀的宣傳教育，使其知法、懂法、守法、努力營造全社會珍惜土地保護耕地的良好氛圍。

2.3 加強宅基地規劃管理，有計劃有步驟有重點地逐步推進新農村民住宅建設。

規劃是龍頭，規劃是基礎，規劃也是關鍵。根據經濟發展和工業化、城鎮化進程的客觀需要，科學預測農村居民點的數量和用地規模。結合新一輪土地利用總體規劃的修編工作和新農村建設，完善鄉（鎮）土地利用總體規劃，安排專項資金編制村莊土地利用規劃、村莊建設規劃和開展村莊治理試點，從嚴控制 村莊建設用地及宅基地用規模和布局，提高土地利用率，節約用地，通過充分發揮村莊居民點布局和用地，從而有計劃有步驟地改善農村生活和村容村貌。

2.4 深化宅基地審批制度改革，規范審批程序，加強宅基地審批管理。

現行的宅基地審批制度是以往計劃經濟時代的產物，已不符合社會主義市場經濟體制的要求，跟不上新形勢的步伐。國土資源部門要加強農村宅基地用地計劃管理，合理安排農村宅基地占用農用地的計劃指標。要規范農村宅基地審批行為，堅持按規劃、按計劃、按標準、按要求、按程序、按權限依法審批，堅持統一安排、定點放樣，不得自行選址；接受群眾監督。

2.5 建立統一的農民不動產登記制度，實現宅基地規范化管理。

建立統一的農民不動產登記制度，加強農村宅基的變更登記工作，加快宅基地登記發證工作步伐，從而明晰宅基地產權，解決農村宅基地超占面積、閑置、一戶多宅等問題，健全宅基地地籍檔案，實現宅基地規范化、信息化管理，為建立規范，有序的農村宅基地市場體系，推進土地資產市場化進程奠定良好的工作基礎。宏觀調控農民建房，盡量利用村空閑地，不用少用優等地，集約節約用地，這既有利于規范農民建房用地，又能達到保護集體和國家利益的目的。