BIM在房地產管理中的價值和應用

劉士偉

摘 要：隨著現代工業技術的發展，房地產產業化越來越多的被業界人士認同。房地產產業化的可持續發展的方向，是未來產業化發展模式的主要方向。利用BIM技術推進我國住宅產業化發展，改變我國建筑行業資源浪費，環境污染嚴重的現狀，實現建筑的“四節一環保”。本文對BIM技術在房地產管理中的價值和應用進行探討。

關鍵詞：BIM；房地產；價值和應用

1 建筑信息模型（BIM）的應用

BIM是建筑工程信息化歷史上的一個革新。BIM就是一個包含了建筑全生命周期，包括建筑規劃、設計、施工、運營、改造等全部過程中所有信息的大型數據庫，為真正實現建筑工程全生命周期的建設好管理提供了技術支撐。

1.1 建筑信息模型的建立與維護

信息模型的建立與維護的實質是使用BIM平臺匯總各項目團隊所有的工程信息，消除信息孤島，并且將得到的信息結合三維模型進行整理和儲存，以備項目全過程中項目各相關利益方隨時共享。將設計、施工、和運營過程融為一體，建筑企業之間多年存在的隔閡正在被逐漸打破，提高了生產效率。BIM模型往往由相關設計單位、施工單位或者運營單位根據各自工作范圍單獨建立，最后通過統一的標準合成。這將增加對BIM建模標準、版本管理、數據安全的管理難度，所以業主有時候會委托獨立的BIM服務商統一規劃、維護和管理整個工程項目的BIM應用，以確保BIM模型信息的準確、時效和安全。

1.2 虛擬施工

虛擬施工是虛擬施工是BIM技術在施工階段的運用，它是一種在虛擬環境中建模、模擬、分析建筑設計與施工過程的數字化、可視化技術。它的主要作用是。

1.2.1 分析與優化

虛擬施工技術可在建筑設計階段，對建筑設計進行分析與優化，確保設計的可施工性。復雜的建筑項目經常出現設計的可施工性不強或不可行等問題，這將增加返工量，影響施工進度。虛擬施工為此提供了一個有效的平臺，可由于設計沖突、可施工性的檢測，以及多方溝通、分析。通過“設計-檢測-設計”的循環過程消除設計錯誤和設計忽略，減少施工的返工成本。通過虛擬技術，設計檢測已經成為設計優化、提高設計質量的一個重要手段，它能確保設計是可施工性，使施工過程順利進行。整合設計，使各專業的協作在設計開始就“自然”地通過中心數據庫實現，無須具體人員的參與、組織、管理，設計中的交流、溝通顯而易見，但基本上不需要任何成本。改變了人們認識建筑的方式，通過數字模型更直接、更快速、更有效、更準確、更便宜。為客戶提供更為個性化的虛擬樣板間，如實時查詢居室空間，如不同時間房間內陽光的真實變化。使客戶身臨其境感受整個建筑的氛圍，降低銷售成本。

隨著CAD技術在工程設計中的應用，結束了設計師手工繪圖的歷史， BIM 技術在設計方面除了對工程對象進行3D幾何信息和拓撲關系的描述，還包括完整的工程信息描述，如對象名稱、結構類型、建筑材料、工程性能等設計信息，使設計者實現可視化設計。

1.2.2 “先試后建”

基于3D設計模型的建立，采用虛擬施工技術可模擬和分析相關施工方案。通過模擬，可發現不合理的施工程序、設備調用程度與沖突、資源的不合理利用、安全隱患、作業空間不充足等問題，也可以及時更新施工方案，以解決相關問題。也可以進行施工方案的優化，施工方案的優化是一個重復的過程，即通過“初步施工方案-模擬-發現問題-更新方案”循環模擬。提前發現設計和施工中存在的問題，并通過模擬找到解決問題的方法，用于指導真實的施工，直到在真實施工之前找到一個最佳的施工方法，盡最 大可能實現 “零碰撞、 零沖突、 零返工”，從而大大降低返工成本，減少資源浪費與沖突及安全問題。不僅如此虛擬技術的應用，將徹底顛覆建筑施工“一次性”的概念，引發建筑業的變革——管理方法的改變。（變事中、事后管理為事先管理，還可用于招投標階段的施工組織設計和施工方案，促進建筑業的標準化和預制化）。

1.2.3 優化施工管理

虛擬原型技術能在模擬系統里全真運行整個施工過程，項目管理和計劃人員可以了解每一步施工活動。如果發現問題，施工計劃人員可以提出新的方法，并對新的方法進行模擬來驗證其是否可行，這在虛擬施工中叫做施工試誤過程，它能夠做到在建筑工程施工前絕大多數施工風險和問題能被識別，并有效的解決。虛擬施工還提供了可視化的施工空間。施工空間隨著工程的進展會不斷的變化，它將影響到工人的工作效率和施工安全。通過可視化的模擬工作人員施工狀況，可以形象的看到施工工作面、施工設備位置的情形，并評估施工進展中這些工作空間的可用性、安全性。虛擬施工本身不消耗施工資源，卻能事先看到、了解施工過程和結果。可大大降低管理成本、減少風險、增強管理者對施工的控制。采用BIM技術，則可實現成本的動態控制，成本控制更加準確、費用更低，避免如央視新大樓投資嚴重超標的現象。

1.3 基于網絡的項目管理

建筑項目管理應用了計算機、互聯網和企業內部網絡，基于網絡的項目管理系統通過采用網絡信息技術建立中心數據庫，提供建筑工程的信息服務，促進建筑工程各參與方的交流與合作，并不斷更新數據庫中的數據，使得業主、設計師、監理工程師和承包商及時地掌握工程近況，并做出分析與決策。基于網絡的項目管理將會對一個項目組織的技術、工作環境、人際關系、開發過程帶來相當大的沖擊。

2 結束語

隨著城市化進程的不斷加快，我國城市建設不斷進步，將BIM應用于建筑設計之中，可以有效提高設計的質量與效率，極大地推動了建筑行業的資源優化，在實際應用中獲得了良好的經濟效益及社會效益。推廣BIM不是一下子推翻現有的行業做法，而是漸進的提升，同樣需要一個量變積累的過程。如能切合國內建筑行業大環境，循序漸進地推廣BIM應用，最終的結果將是我們所希望看到的。

參考文獻：

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[2] 張百忍，王軍.地產施工項目中BIM應用價值分析[J].建筑工程技術與設計，2017（25）.