新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中土地儲備創(chuàng)新發(fā)展路徑

王叢

摘要：在當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)過程中，為了實(shí)現(xiàn)土地利用價(jià)值的最大化，需要通過對新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中與土地儲備之間的關(guān)系進(jìn)行梳理，以此來推動土地儲備工作的創(chuàng)新發(fā)展，為新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)奠定良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：新型城鎮(zhèn)化；土地儲備；布局；生態(tài)空間；土地儲備結(jié)構(gòu)

我國土地儲備制度實(shí)施已有二十多年的時(shí)間，在土地資源從計(jì)劃配置轉(zhuǎn)向市場配置方面發(fā)揮出了極為重要的作用。在當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，需要對城市發(fā)展脈絡(luò)進(jìn)行有效把握，積極引導(dǎo)城市土地儲備的創(chuàng)新，探尋土地儲備創(chuàng)新發(fā)展的全新路徑，以此來推動城市的可持續(xù)發(fā)展。

一、重塑土地儲備目標(biāo)體系

首先，調(diào)整城市形態(tài)布局。在當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，需要對于老城區(qū)的衰退積極采取有效的措施加以抑制，積極對城市老城區(qū)進(jìn)行更新。具體可以通過拆遷整理土地，將與城市發(fā)展不適應(yīng)的土地規(guī)劃用途進(jìn)行改變，以此來促進(jìn)城市用地結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)的合理性和科學(xué)性。同時(shí)還要對高端產(chǎn)業(yè)集聚空間進(jìn)行更新改造，從而為城市新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供良好的發(fā)展空間。另外，還要對城市邊緣區(qū)域的土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置，保證城市邊緣區(qū)和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的相對穩(wěn)定性，以此來構(gòu)建城市綠色屏障，使城市邊界的增長更具合理性。

其次，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)空間布局。在當(dāng)前城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，需要進(jìn)一步增強(qiáng)核心區(qū)的輻射功能，合理發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，避免高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的同質(zhì)化。在選擇具體區(qū)位時(shí)需要具有服務(wù)能級的支撐，全面提高城市核心區(qū)的競爭力，強(qiáng)化核心區(qū)的輻射功能。對于城市商業(yè)空間要合理布局，即要從功能和級別上合理規(guī)劃調(diào)整城市商業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，增加服務(wù)半徑，實(shí)現(xiàn)城市邊緣區(qū)地域的重組。

再次，混合布局居住用地。在當(dāng)前城市保障房空間選址與布局時(shí)，需要在城中配建一定比例的保障性住房，實(shí)現(xiàn)保障性住房與城市商品房空間結(jié)構(gòu)的良性分配，增強(qiáng)不同收入階層的接觸空間，進(jìn)一步對公共用地資源配置進(jìn)行優(yōu)化，以此來實(shí)現(xiàn)城市各階段之間能夠相對均衡和公平的配置社會資源和提供公共產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)社會公共資源的均等化。

最后，優(yōu)化城市生態(tài)空間格局。在當(dāng)前城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，需要加大綠地建設(shè)的力度，進(jìn)一步對景觀生態(tài)布局進(jìn)行優(yōu)化。對于城市人工開發(fā)強(qiáng)度高及人均綠地空間相對少的區(qū)域，需要增加建成區(qū)內(nèi)的景觀異質(zhì)性，全面提高現(xiàn)有綠色的質(zhì)量建設(shè)，構(gòu)建完善的城市生態(tài)景觀格局，重塑綠地空間格局，在城市規(guī)劃中，將維護(hù)景觀生態(tài)過程和格局的連續(xù)性作為主要內(nèi)容，打造綠色廊道，對城市綠地空間格局的連續(xù)性進(jìn)行改善，促進(jìn)城市生態(tài)空間格局的優(yōu)化。

二、優(yōu)化土地儲備規(guī)模和周期

在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，需要做好產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)工作，以此來避免出現(xiàn)工業(yè)用地粗放和浪費(fèi)的情況。土地儲備工作也可以以供定需，基于城市發(fā)展需求進(jìn)行估測，并對城市土地開發(fā)容量進(jìn)行測度，以此來優(yōu)化城市土地儲備規(guī)模和周期。在當(dāng)前城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程中，區(qū)位、資金、公共政策等因素都會對土地需求量帶來較大的影響，而且土地需求量還會對土地儲備的規(guī)模和周期帶來直接影響，因此要基于時(shí)間驅(qū)動和事件驅(qū)動來對土地儲備規(guī)模與周期進(jìn)行分析預(yù)測，做好土地存量儲備的補(bǔ)充工作，以此來更好的滿足城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中對土地的需求。在定期對土地存量儲備進(jìn)行補(bǔ)充時(shí)，主要提前對土地補(bǔ)充年限進(jìn)行規(guī)定，并依照以往土地消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)值來對土地儲備數(shù)量進(jìn)行確定，具體的儲備周期是確定的。當(dāng)預(yù)警監(jiān)控模式下，需要根據(jù)城市未來一定年限內(nèi)的發(fā)展需要，以土地儲備數(shù)量的最低限度設(shè)定預(yù)警線，監(jiān)控土地儲備量，一旦儲備庫內(nèi)土地?cái)?shù)量降至預(yù)警線以下時(shí)，則要及時(shí)補(bǔ)充儲備庫。

城市土地承載力是指在特定時(shí)期與區(qū)域，一定的社會、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)環(huán)境條件下，城市土地資源所能承載的人類各種活動的規(guī)模和強(qiáng)度的閾值。某一城市的土地生態(tài)承載力體現(xiàn)為以該城市生態(tài)環(huán)境容量為基準(zhǔn)，即自然生態(tài)條件所能容納的最大人口規(guī)模，進(jìn)而確定城市規(guī)模和土地利用范圍；城市基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)容量是指各類基礎(chǔ)設(shè)施所能服務(wù)的最大人口數(shù)量。城市的發(fā)展規(guī)模受到基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)容量的制約，在土地儲備規(guī)模和周期決策過程中應(yīng)當(dāng)考慮現(xiàn)有和新建城市基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù)容量，針對新區(qū)和已有城區(qū)的服務(wù)容量進(jìn)行測度，引導(dǎo)城市健康有序發(fā)展。

基于供需平衡角度對城市土地儲備規(guī)模和周期進(jìn)行分析，需要通過城市發(fā)展需求估計(jì)和土地開發(fā)容量測度建立一套符合可持續(xù)發(fā)展要求的預(yù)測、評價(jià)體系。將城市土地開發(fā)容量引入土地儲備規(guī)模與周期的預(yù)測體系中，首先，應(yīng)當(dāng)確定土地的開發(fā)容量指標(biāo)和需求量指標(biāo)，以開發(fā)容量作為土地儲備和供應(yīng)的最高限制，以預(yù)警監(jiān)控量作為最低限制，并通過定期的開發(fā)容量測度對限制范圍進(jìn)行調(diào)整；其次，在資金允許的情況下滿足城市發(fā)展所需土地的最大需求，進(jìn)而確定合理的土地儲備規(guī)模和周期。

三、構(gòu)建區(qū)域生態(tài)空間與優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu)和時(shí)序

基于可持續(xù)發(fā)展理念，城市土地集約利用工作中開始從只注重土地產(chǎn)出高效化向土地利用效益綜合化轉(zhuǎn)變。城市土地利用不應(yīng)片面地追求經(jīng)濟(jì)效益，而是綜合考慮，從而體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)環(huán)境效應(yīng)的統(tǒng)一發(fā)展。

從土地價(jià)值角度出發(fā)，生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施可以提升周邊土地價(jià)值，使土地的潛在價(jià)值充分發(fā)揮出來。首先，良好的城市公共景觀對于城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有顯著的正效應(yīng)，因此房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)為城市公共景觀建設(shè)做出貢獻(xiàn)，政府可以通過征收環(huán)境稅等方式為城市生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金開辟來源。其次，將城市公共景觀的外部效用作為土地利用規(guī)劃和城市土地儲備考量的重要因素，在規(guī)劃與儲備過程中，考慮生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施給土地帶來的捕獲收益，為日后城市土地儲備結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市空間合理布局提供方向。

城市土地生態(tài)承載力評價(jià)可以為城市土地儲備結(jié)構(gòu)與供應(yīng)時(shí)序提供一種衡量標(biāo)準(zhǔn)或構(gòu)建方法，用于指導(dǎo)城市土地利用和城市空間布局趨于合理，實(shí)現(xiàn)城市土地的節(jié)約集約利用。運(yùn)用土地生態(tài)適宜性評價(jià)指標(biāo)對城市待儲備土地的生態(tài)適宜量進(jìn)行測度，并根據(jù)結(jié)果劃分不同的生態(tài)適宜性等級，將不適宜建設(shè)用地作為城市生態(tài)用地進(jìn)行儲備，適宜建設(shè)用地作為建設(shè)用地儲備，從而可以從生態(tài)的角度出發(fā)確立城市的土地儲備結(jié)構(gòu)。

四、結(jié)束語

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，土地作為城鎮(zhèn)化發(fā)展的重要載體，土地儲備是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo)的重要手段。新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中，越來越多的人聚集在城市中，這就需要通過創(chuàng)新土地儲備來使其為城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展提供重要的保障和支撐。因此在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，需要根據(jù)城鎮(zhèn)化的發(fā)展規(guī)律，積極探索城市土地儲備創(chuàng)新發(fā)展之路，以此來促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)和持續(xù)發(fā)展。

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