實施鄉村振興戰略背景下城郊閑置農房處置的建議

騰華

近年來，隨著城鎮化快速發展，農村大量人口進城，特別是城郊農村閑置農房問題愈發凸顯，如九龍坡區空置房屋（無人居住或不愿居住）4803棟、32416間，空置面積401682.5㎡，空置率5 %，據了解主城其他區空置率在20%左右。大量的農村房屋閑置，斷壁殘垣、破敗荒涼，與實施村振興戰略“產業興旺、生態宜居、鄉風文明、治理有效、生活富裕”新要求格格不入，同時也造成資源浪費，存在安全隱患，因此盤活利用農村閑置農房已成為當前實施鄉村振興戰略的一項必要措施。

一、城郊閑置房屋處置面臨的問題

（一）宅基地流轉范圍嚴格受限，政策突破難。

按現有政策，宅基地實行“一戶一宅”，只能在集體經濟組織內部以流轉等方式盤活宅基地。對社會資本投資建設連片規模達到200畝以上的高標準基本農田，只允許在周邊使用5畝土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經營活動，而開發大型田園綜合體5畝建房用地遠遠不夠。

（二）農民對補償額期望值較高，價格協商難。

農民自愿有償退出積極性不高，多數農民僅接受不低于國家征地拆遷補償安置的價格退出宅基地。同時，農民已自發形成的閑置農房交易市場，雙方通過協商達成的價格與政府制定的價格存在差異。在調研中，發現農民對宅基地資格權退出（還享有最后房屋拆遷安置補償權）要價較高，遠高出重慶周邊市場價3-5萬每宗。同時，農村宅基地的退出是分村、分組、分戶零星分散的退出，時間與位置不確定和不統一，價格不好協商。

（三）宅基地退出需要解決系列農民問題，配套政策跟進難。

如果大量農村閑置宅基地退出，戶主進入城鎮或集中居住，多數已無法日常耕作承包地，如果喪失勞動能力或承包地也無法流轉取得收入，則缺乏生活來源。因此，如果沒有農村閑置宅基地退出后的生產生活保障、居住保障、養老保障等配套政策，該群體的生產生活問題不僅成為政府財政負擔，也將成為影響社會穩定的重要因素。

二、城郊閑置農房處置的對策建議

（一）打好政策組合拳、用足用活土地政策

閑置房屋處置依據在政策，出路在用活政策。一是制定農村閑置房屋及宅基地回購補償及審批實施細則。二是建立宅基地退出政策評估機制。三是可以通過立柱架空建庭院、用集裝箱改造民宿等方式開展觀光和休閑度假旅游等經營活動。

（二）進行整體規劃、分步分地實施

強化規劃管控作用，通過規劃引導農房科學選址、合理布局，優化土地資源要素配置。一是對閑置房屋進行摸底排查。二是將閑置房屋處置納入全區鄉村規劃。三是規劃要分步分地實施。四是規劃要保護好歷史文化資源、配套好文化設施。

（三）探索多元化處置模式

1.對愿意退出或應該退出閑置農房及宅基地主要以“法定無償、節約有獎、超占有償、退出補償”原則處置，也可試點探索“跨區有償”的方式。

2.對不愿意退出房屋及宅基地的，可以采取合作社經營管理、農戶自行出租、發展“土地銀行”、開設公共服務場所等方式合理利用。

（四）拓寬引資渠道、解決資金瓶頸

建立宅基地退出資金多渠道籌措機制，才能解決資金難題。一是設立閑置農房退出項目專項資金或基金。二是通過宅基地抵押融資。三是爭取土地整治項目資金。四是引入優質的社會資本投資。五是探索閑置房屋租賃證券化。

（五）建立閑置房屋數據庫、實行動態管理

建立閑置房屋適時、科學的管理機制，才能實現處置利用的常態長效。一是建立數據庫進行動態管理。二是是建立農村空置房屋綜合處置聯席會議。三是建立獎勵制度，對農村閑置房屋處置利用較好、完成任務較好的單位及個人（鎮街、村、社、農戶）進行一定獎勵。

（六）健全居民房屋退出保障體系、確保不留后患。閑置房屋及宅基地處置是一項民心工程，需要以民為本、穩妥推進。一是要充分尊重農民的意愿。二是啟動宅基地確權核查登記頒證工作。三是完善農村社會保障體系。四是建立宅基地增值收益分配機制。五是引入保險機制。（作者單位為九龍坡區委黨校）