房企并購開啟生存之戰

宋慧芳

經過一年多的市場調控洗禮，房地產行業集中度快速提升，房企江湖上的“馬太效應”愈演愈烈。

近期，有幾家房企先后宣布告別房地產行業。3月12日，珠江控股更名為京糧控股，此前該公司已陸續處理掉旗下地產業務；3月9日，中天金融（原中天城投）以246億元出售旗下地產業務，徹底從房地產轉向金融行業。業內專家普遍認為，中小房企告別房地產行業是受外部環境及內在需求等因素影響，隨著房地產行業集中度不斷提升，房企間并購整合頻頻出現，未來，越來越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇。

并購擴大

2017年中國房地產收并購規模，創下了近幾年以來的歷史最高值。據普華永道最新發布的房地產行業并購報告顯示，2017年全年中國房地產交易超過480筆，交易金額同比增加31%，達逾800億美元，平均交易規模明顯增大。2017年房地產并購交易額大于10億美金的交易額占比增加21%，1～10億美金的交易額下降17%。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，在行業集中度上升的背景下，不進則退的企業戰略心理很濃厚。并不是所有房企有自信投注下一輪“賽程”，據不完全數據統計，在已經披露業績預告的82家房企中，18家發布預虧公告的房企，均為轉型或中小型房企。

“當前房地產市場并購談判暗潮洶涌，有的企業為了剝離不良資產，有的企業因為資金兌付壓力加大，有的企業則是為了調整市場布局。”同策研究院首席分析師張宏偉說。

對于龍頭房企而言，“規模之爭”仍是主基調，這象征了行業座次與地位。尤其是碧桂園、萬科、恒大三家5000億級別的房企，依舊保持雄厚的野心。特別是近期隨著各大房企財報的發布以及企績會的召開，對于2018年或者未來3年的銷售目標的披露，可見各房企之間正在經歷生死之考。

效仿碧桂園，啟動跟投機制的陽光城制定了到2020年實現3500億元的銷售目標；拿地支出“名列前茅”的龍湖，同樣具有規模野心。1月30日，龍湖CEO邵明曉制定了新的目標，未來三年，龍湖依然要保證行業規模前十，2020年龍湖會爭取跨過3000億元。三年內將誕生至少17個百億級以上的地區公司。除此之外，新城控股將2018年銷售目標定為1800億元，旭輝集團期望2018年達到1400億元。

對于中小房企而言，賣股賣項目的主要原因就是盈利下降以及資金壓力拖累，畢竟出售部分資產相比賣房子要容易而且資金回籠更陜。

易居克而瑞指出，市場下行周期中，通常是房地產行業洗牌加劇的時段，并購將成為大型房企維持并擴大規模的重要方式。該機構指出，2016-2017年，恒大、融創等公司有超過70%的土地儲備來自非公開市場收購，土儲的持續增加是企業銷售增長的主要推動力，這一趨勢在今年還將延續。

擴充土地

隨著地產“黃金十年”的過去以及土地成本的不斷抬高，“收并購交易”正逐步成為部分房企增加土地儲備的主要渠道。

據指數研究院對300城土地供應隋況的數據顯示，對于住宅用地，2016年供應1.22億平方米，2017年供應1.28億平方米，較2016年增加4.9%；對于商辦用地，2016年供應0.35億平方米，2017年供應0.38億平方米，較2016年增加8.4%。土地供應增加，并購交易非但沒有減少，反而更加活躍。

與普華永道在其最新的房地產并購報告中表示，招拍掛中配資被禁止，地產商需要以100%自有資金進行拍賣，收購企業則不受此限制。加之拿地門檻變高，同時各地限價和限購的政策降低了房企通過拍賣拿地的意愿。除此之外，土地是房企的生命之源，各大地產商都在積極進行土地儲備，而收購公司可以一次性取得多塊土地和物業，從而在土地存量上占得優勢。再加上通過收購公司的方式往往能以較低的成本獲得土地，因為目標公司本身的風險和稅務因素降低了成本，并且被收購公司持有的地塊往往是早年間拍賣的位置相對優越的核心地塊，收購企業可以幫助買方直接進入當地的市場。

例如，融創收購萊蒙國際、聯想控股等眾多物業項目，快速增加土地儲備；信達地產收購淮礦物業，布局安徽和浙江市場；云南城投收購成都會展，成功進入四川市場等等。

另外，易居地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進還表示，通過股權并購而非資產并購的模式，可以為企業獲得較大的稅收減免或優惠等。

擴大融資

2017年房企融資門檻提高，2018年在此基礎上進一步加強。房地產作為資金密集型行業，對金融有著天然的依賴性。

交行金融研究中心高級研究員夏丹表示，實際上，近幾年銀行對商業地產貸款都很謹慎。而今年在銀行貸款規模整體收縮的情況下，商業地產能分到的額度更為有限。廣東省商業地產投資協會會長黃文杰表示，受此影響，商業地產開發商一方面另辟其他融資渠道，另一方面也尋求與資金雄厚者合作。

在信托、銀行、海外發債、社會融資等途徑接連不順的情況下，對融資需求比較大的房地產來講，險資成為房企一根救命稻草。其周期長、金額大，成本相比信托較低的特點對于房地產商來說無疑是很好的渠道。而作為現金回款良好的房地產項目，也是險資偏好的方向。

近年來，除通過多種金融工具投資房地產股票、基金、信托項目等，險企還積極參與到拿地和購買大宗房產中。據相關資料顯示，近幾年來，已經有超過50家房企被包括安邦保險、前海人壽、中國人壽、平安集團、泰康人壽、珠江人壽等在內的險資舉牌，其中，遠洋地產、金地集團、碧桂園、萬科、金融街、招商蛇口、保利地產、首開股份、泰禾集團、蘇寧環球、北京城建、華僑城、新城控股等知名房企名列其中。

然而，蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，對于中國房地產企業來說，面對“資產荒”的困局，最好的解決方式無疑就是資產證券化。對此，國家還在不斷地探索中。從目前已經有實質性進展的項目來看，資產證券化路徑往往借道“租購并舉”的住房制度設計，在長期租賃市場上進展順利。部分房企借此開始謀求轉型。

加速轉型

拿地成本居高不下，房地產存量待消化，可開發的增量市場有限，房企整體利潤下滑。加之融資成本上升，盈利壓力增大。為謀求新的增長點房企近年來正在通過并購實現業務組合、模式切換、產業拓展等多元化及新業務進行轉型。

房地產企業除了通過加速并購以實現從“拿地賣房”模式向“出售與持有運營并舉”的轉型之外，部分房企也在不斷嘗試改變當下重資產業務結構，轉向以文旅、金融、互聯網等為主業的輕資產模式，來為房地產行業提供更好的服務平臺。

2017年2月27日，昆明百貨大樓集團連續密集發布12份公告，以總支付對價約65.6億元收購我愛我家100%股權，進行互聯網業務布局探索。2017年招商蛇口成立地產基金，作為其在地產金融和輕資產業務試點。金科股份提出了“美好生活服務商”轉型升級標準。

除此之外，更多房企通過收購成熟品牌物業，加快社區等物業類增值服務的發展或進軍長租市場，同時踴躍參與地產金融和輕資產業務，未來更多企業通過并購進行轉型。

2017年1月9日，融創房地產（或其指定關聯方）通過增資事項以人民幣26億元的價格獲得北京鏈家6.25%的股權，進軍長租市場，以適應國家提出的“租購并舉”的政策導向。2017年7月和2018年1月，萬科分別參與收購物流服務供應商普洛斯的股份，以及凱德地產的多家購物中心，在物流地產和商業地產領域大幅加碼。還有今年3月4日，融創上海商置與盛煦地產宣布，將共同發起國內首只存量資產并購基金，規模達200億元人民幣。這也是融創首次以基金形式“試水”商業地產存量市場。