淺析我國房地產(chǎn)行業(yè)的“不穩(wěn)定性”以及政府引導(dǎo)的必要性

摘 要：眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)有其特殊性的行業(yè)，而且還受到著諸多的不確定因素的影響。如資金的使用量較大，回報時間長，開發(fā)和經(jīng)營周期久，并且受政策面的影響較大。這些因素都加大了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險和內(nèi)在不確定性，同時導(dǎo)致了該行業(yè)的“不穩(wěn)定性“。在本篇文章里，我將會以房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險和內(nèi)在的“不穩(wěn)定性”為出發(fā)點，深入研究和分析導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定的因素，并將分析在國家政策面的引導(dǎo)下， 如何把握和引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)有序的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 不穩(wěn)定性 金融風(fēng)險 政策引導(dǎo)

近十幾年來隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，貨幣政策和財政政策的雙重寬松使得我國房地產(chǎn)等行業(yè)也得到了快速和迅猛的發(fā)展。同時，貨幣政策的寬松在一定程度上導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場的過熱，對實體經(jīng)濟融資難，資金由實體經(jīng)濟向虛擬經(jīng)濟流動等一系列的問題。因此，我國政府為了更為穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境和未來體制的長效、穩(wěn)定的發(fā)展，在充分認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)過熱所導(dǎo)致的一系列問題及連鎖反應(yīng)的情況下，也作出了相應(yīng)的調(diào)整，例如限制房價和限制購買套數(shù)等措施的出臺和實施，使得樓市的價格開始穩(wěn)定下來。不僅如此，房地產(chǎn)市場政策的調(diào)控，導(dǎo)致了一二線城市的房地產(chǎn)價格逐步趨穩(wěn)，甚至還出現(xiàn)了穩(wěn)中微調(diào)的情況。政府出手去穩(wěn)定樓市，就是為了防止泡沫的被刺破，避免出現(xiàn)有樓市價格飛漲而引發(fā)出一系列的問題。從根本上來說，房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定性[1]是內(nèi)生的，所以要需要政府的調(diào)控和引導(dǎo)，促進(jìn)其合理、有序、長效的發(fā)展。

有別于其他的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)體現(xiàn)出了其特殊性，即存在著內(nèi)部的“不穩(wěn)定性”。這主要表現(xiàn)在其資金使用量大，回報時間長，經(jīng)營周期久，杠桿值過高，受政策方面的影響較大等因素。隨著這些因素的相互疊加和相互作用，就會使得房地產(chǎn)行業(yè)的“不穩(wěn)定性”被成倍的放大，從而加大了該行業(yè)的風(fēng)險。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)往往會運用經(jīng)營杠桿，加大自身企業(yè)的負(fù)債，并通過利用銀行的貸款來囤積更多的土地，表面上看企業(yè)的經(jīng)營負(fù)債在連續(xù)不斷的加大，但是從企業(yè)的角度來看，大量囤積的土地會成為房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)，在房價只漲不跌的預(yù)期下，會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更高的利潤和更好的發(fā)展前景。

從 2013年起至2016年，是我國房地產(chǎn)行業(yè)上升期和飛速發(fā)展期。房地產(chǎn)行業(yè)在這四年間的飛速發(fā)展得益于政府政策的積極導(dǎo)向、金融市場的繁榮、和鼓勵信貸和杠桿，即受益于財政政策和貨幣政策二者皆寬松的時代背景。不僅如此，20世紀(jì)初的福利分房，也只是滿足簡單的居住需求，居住環(huán)境有待改善，而且隨著我國70后、80后這代嬰兒潮居民的成長和資金的積累，這代人的共性不僅追求更好的居住環(huán)境，而且還追求更高的生活品質(zhì)，因此改善性的住房需求已是迫在眉睫。隨著2014年9月30日，樓市出臺新政，解綁房地產(chǎn)市場，這是標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)放開的信號。“930新政”的核心內(nèi)容主要包含以下兩個方面：一是降低首套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)。從以前的“既認(rèn)房又認(rèn)貸”變?yōu)椤爸徽J(rèn)貸”。二是鼓勵銀行放貸給房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。同時“930新政”的出臺在一定程度上迎合了改善性的住房需求，也就是所謂的剛需的釋放。

改善性需求的釋放，使得人們對于房子的購買熱情高漲，而且貨幣政策的寬松也使得個人住房貸款的需求與日俱增。購買者也更多的涌入房地產(chǎn)市場，通過利用銀行貸款來加杠桿，并以相對較低的首付形式，撬動價值較高的房產(chǎn)。但是隨著場外資金越來越多的涌入房地產(chǎn)市場，該市場開始出現(xiàn)過熱的情況，越來越多的人通過不斷地加杠桿來獲取更多地超額利潤，這種行為讓“有心人”覺得掙錢的容易，逐漸脫離腳踏實地的掙錢方法。資金追逐利潤的本質(zhì)，會使得大量資金轉(zhuǎn)向虛擬經(jīng)濟，資產(chǎn)的泡沫越積越多、越吹越大，實體經(jīng)濟的資金鏈開始吃緊，真正腳踏實地干活和從事實體經(jīng)濟的人，倒不如通過加杠桿“炒房”來獲取的高額利潤。最終這些行為都導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的飛漲，并且背離了房子是用來住的本質(zhì)。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和不確定性也加大了該行業(yè)的風(fēng)險，還陷入了一種惡性循環(huán)。

我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)看到美國的此貸危機[2]的警示作用。美國“此貸危機”是利用寬松的貨幣政策，和低利率的住房貸款，使得大量資金迅速流入房地產(chǎn)市場，次級房貸的貸款額度連年增加，甚至占到了全部住房抵押貸款20%的比例的。信貸的增長會隨著經(jīng)濟向上發(fā)展的趨勢而增加。但是當(dāng)經(jīng)濟的發(fā)展開始顯現(xiàn)出下降得趨勢是，信貸就會進(jìn)行調(diào)控、收集。美國“次貸危機”就是隨著房地產(chǎn)市場的價格發(fā)生逆轉(zhuǎn)，引發(fā)了投資參與者的恐慌，并拋售房地產(chǎn)，最終導(dǎo)致了此貸危機的爆發(fā)。

近些年隨著我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，樓市價格日趨高漲，通貨膨脹也日趨嚴(yán)重，大量資金開始流向房地產(chǎn)行業(yè)，地產(chǎn)的泡沫在不斷的累積，這些因素也隨之加大了以銀行業(yè)為核心的金融系統(tǒng)的風(fēng)險，這與美國此貸危機前的房地產(chǎn)泡沫有著相似之處。信貸和經(jīng)濟這種順向發(fā)展的趨勢，造成了金融體系的內(nèi)在不穩(wěn)定性，而且金融體系的脆弱性又導(dǎo)致了風(fēng)險。所以一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂的可能，就會釀成經(jīng)濟危機的爆發(fā)和金融體系的動蕩。

本文以房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險和內(nèi)在的“不穩(wěn)定性”為出發(fā)點，通過結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，深入研究和分析導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定的因素，并得出了我國房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在國家政策面的引導(dǎo)下， 穩(wěn)定和有序的促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長效、有序的發(fā)展。 其實從一開始，我本來是把我國房地產(chǎn)行業(yè)的“不穩(wěn)定性”和“不確定性[3]”放在一起來分析的，因為在我看來，我國房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營過程中有諸多的因素相互影響、相互作用，從而造成了房地產(chǎn)業(yè)的“不穩(wěn)定性”，而不穩(wěn)定性又往往和不確定性聯(lián)系起來， 但最終并沒有把二者放在一起作為該行業(yè)的特點。這是因為美國經(jīng)濟學(xué)家F-H-奈特在《風(fēng)險、不確定性和利潤》的一書中，明確界定了風(fēng)險和不確定性是有所差異的，并進(jìn)行了重要的區(qū)分。奈特認(rèn)為：風(fēng)險是“可以測定的不確定性”，而不可測定性才是真正意義上的“不確定性”。因此可以從此處引申出來，房地產(chǎn)行業(yè)是不穩(wěn)定的，而且在房地產(chǎn)業(yè)的運行中存在著風(fēng)險，但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險還沒有達(dá)到真正意義上的不確定性。

任何行業(yè)都存在著一定程度的不穩(wěn)定性，實體行業(yè)的不穩(wěn)定性相對弱一些，而與之有顯著對比的則是房地產(chǎn)行業(yè)。我國房地產(chǎn)業(yè)的不穩(wěn)性是其天然的、內(nèi)生的。因而其造成的風(fēng)險也是不可避免的。所以政府對房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)也是必須的，因為政府可以給與該行業(yè)強有力的依靠，即保持“穩(wěn)定性”。隨著近些年房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有了非常大變化，市場占有量和對我國經(jīng)濟的貢獻(xiàn)也都是巨大的，而且房地產(chǎn)行業(yè)是有著其較明顯的特質(zhì)：不僅資金的使用量較大，回報時間較長，杠桿值過高，而且開發(fā)和經(jīng)營周期過久。除此之外，還會受政策面的影響較大等因素的影響。因此，總結(jié)來說這些因素都加大了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，及其內(nèi)在的不穩(wěn)定性。

開發(fā)和建設(shè)周期長、籌措資金量大

我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和建設(shè)的周期性較長，這是因為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)和建設(shè)過程大致有如下的步驟：先立項，在審批、建設(shè)，然后預(yù)售、驗收[4]，再到最后的交付使用。這一時間周期，通常需要兩年至五年的時間來完成，而有的項目則需要更長的周期。而這一過程都是由一家房地產(chǎn)企業(yè)獨立建造并完成的，所以說這是房地產(chǎn)企業(yè)所特有的性質(zhì)。不僅如此，房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)的諸多環(huán)節(jié)，如征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用，都要求房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營的過程中，需要有巨額資金的不斷的投入。不僅如此，高額的土地價格、房屋工程的修建費用也都需要更多資金的投入和追加。

房地產(chǎn)企業(yè)對于資金和土地過于依賴，土地和資金是地產(chǎn)企業(yè)的命脈。使用的好就能提高企業(yè)的盈利，并且能減低企業(yè)的風(fēng)險。土地不僅是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)原料，而且是企業(yè)最為重要的利潤來源。更關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展。

杠桿值過高

房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿的使用是衡量企業(yè)和風(fēng)險和效用的重要指標(biāo)。杠桿值過高或者過度的“加杠桿”會加大房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，從而危及企業(yè)的經(jīng)營狀況和自身發(fā)展。但是杠桿值過低則說明企業(yè)的盈利能力沒有充分發(fā)揮出來，因此要確定合理的杠桿值域，不僅要在追求利潤最大化的同時，還要控制好風(fēng)險。總結(jié)來說，“杠桿值在合理值域內(nèi)的公司經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險比較合理，公司發(fā)展前景較好，杠桿值在合理值域以外的公司經(jīng)營業(yè)績波動較大，面臨某種程度的危機，但同時也存在著機遇。”

政策面影響較大

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，乃至房價的變化都和我國的財政政策和貨幣政策息息相關(guān)的。為了維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，抑制房價的過快上漲趨勢，房地產(chǎn)的調(diào)控一直在不斷地推進(jìn)和完善中。“限價”、“限貸”，以及樓市的調(diào)控手段和調(diào)控力度都在不斷創(chuàng)新和加碼，我國房地產(chǎn)稅的立法草案也已放到審議日程之上，預(yù)計今年年底前會有基本草案公布，而且房地產(chǎn)長效機制也將會更快的得以實施。在2018年7月31日召開的中共中央政治局的會議上，明確的指出：要解決房地產(chǎn)市場的問題，特別要注意的是此次的表述是“遏制房價上漲”，相比以往少了“過快”兩字，這不僅說明了中央政府維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)的決心，而且對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心也不容小窺。既要做到防范市場風(fēng)險，也要保障民生的客觀需求。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡介：欒軍（1983--），女，中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)研究生，研究方向為國民經(jīng)濟學(xué)。