規范房地產市場秩序的實踐與探索

陳衛東

摘要：當前商品房交易中出現的買賣糾紛，是城市房地產市場中的一大頑癥，崇慶市江陽區先后發生購房業主與開發商因房屋交付、質量、面積、價格、逾期辦證等問題，圍攻房屋售房部、堵塞交通、到政府集訪等事件，影響社會穩定，激化了購房戶與房地產開發商、政府的矛盾。

關鍵詞：規范；房地產市場秩序；對策

中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）012-0356-01

房地產開發企業侵犯購房者權益的情況較為突出，購房人在購房過程中承擔的風險較多，從我區法院審理情況看，涉案案件較多，人數有時多達幾十甚至上百人，以購房戶居多，從法院審案的結果來看，房地產開發商因資金缺乏，導致逾期交房、逾期辦證等違約敗訴的比例較高。城市商品房買賣糾紛增多的原因：

一、銷售商品房存在違規違法行為

一是在未取得預售許可證前，擅自銷售或以認購等形式收取房屋認購金等費用；二是在訂立商品房買賣合同中，擅自修改市級國土房屋、工商行政管理局的標準格式合同，在合同中使用含有免除自己義務或者加重購房人責任、侵害購房人合法權益條款的合同，或利用虛假合同套取銀行貸款、偷逃稅款；三是取得預售許可證后，存在炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等行為；四是違規收取有關費用，商品房銷售未實行明碼標價。有部分房地產樓盤在沒有取得商品房預售許可證的情況下即開始進行房屋預訂，違規收取定金、辦理VIP卡、貴賓卡，違規進行廣告和戶外廣告宣傳，有的樓盤推出先交二萬抵三萬，以此優惠吸引購房戶。現行預售制度風險不對稱、利益不對等、行為不規范的問題，成為阻礙市場健康發展及房價的不穩定，也是房地產市場矛盾糾紛大幅增加的問題所在。

二、向社會民眾融資的問題

受國家調控政策的影響，房地產開發企業在銀行方面貸款日漸困難，一些房地產開發企業系因開發房屋項目才成立，本身資金不足、實力不強，為了維系房地產項目的運轉，不惜通過民間借貸高利息借款，一旦房屋銷售狀況不佳時，資金鏈就會斷裂。同時，房地產開發企業所得利潤相當一部分需要支付社會融資成本，如果開發項目經營管理得好，尚能獲得一定收益，如果經營不善，高額的成本會大大影響項目的開發經營。如我區個別房地產商就因資金鏈斷裂，造成東門、習沙、龍平等項目停工，引發系列借款和購房糾紛，涉及數百以上購房戶，此類案件購房者抱團維權的情況較為普遍，不依法向法院提起訴訟，大都采取到房企鬧事、信訪、沖擊政府及有關行政部門等極端方式維權。

三、監管問題

一是房地產開發項目監管不精準。項目準入門檻過低、資質違規掛靠現象比較多，同時存在項目分包、轉包行為。從事房地產開發活動的房地產開發企業大部分是根據開發項目來申報的暫定資質，項目建成了，資質也不一定繼續使用了，另外部分房地產開發企業實力欠缺，資金不足，向民間借貸后無法及時還款還息，造成爛尾樓、一套房多賣、逾期交房、逾期辦證等現象。二是開發評估不到位。開發周期長，不確定因素多，使房地產開發商風險增大，開發商預收了購房者的房款后，所建項目未能按期竣工或如期交付房屋，部分房地產開發企業經營管理不力、交房嚴重逾期、基礎設施不全、物業管理前期不到位、房權證辦理緩慢，嚴重影響房地產市場秩序和市場消費信心。執法懲處監管力度不夠，基本流于形式。三是開發監管機制不健全。房地產市場監管體系不健全，特別是相關職能部門之間的信息不共享，土地的取得、項目的準入、項目的報建、項目的銷售各自分離，出現很多管理的真空和盲區；相關部門各自為政，在管理、執法、介入等方面缺乏溝通和合作，房產開發項目問題處理沒有共同發力，部門之間相互之間扯皮推諉、出現很多不應該的問題和矛盾，從而導致房地產開發市場監管缺位無力。

四、對策建議

由于商品房買賣糾紛涉及人數多、范圍廣、影響程度深，處理難度較大，僅憑法院一家力量難以從根本上解決問題，需要工商、建設、國土、規劃、房產等各級政府相關職能部門的密切配合，建立一套嚴格、有效、順暢的監管體制，促進房地產業健康良性發展，建議政府采取有力措施，加強房地產市場監管，規范房地產交易行為，具體如下：

一是嚴格執行房地產開發項目審批程序，加強項目的跟蹤管理，嚴格市場準入制度，以市場發展為導向，以加強和改善開發企業資質管理為重點，以突出企業管理水平和社會信譽度，以強化企業資本實力與開發能力為原則，進一步提高市場準入門檻。加大對違法違規企業的清理力度，淘汰不合格企業，促進企業自覺規范市場行為。

二是加強對商品房預售條件、預售款、銷售環節的管理力度，實行預售審批公示，嚴格商品房預售許可。加強購房消費引導，在媒體、社區和售樓部進行購房警示，積極與銀行等金融部門協同配合，引導各地建立健全商品房預售資金管理措施；二是要規范開發項目宣傳監管，認真審核房地產開發企業發布商品房銷售廣告的真實性、合法性和準確性，對違規發布銷售廣告或發布虛假廣告的，或采取不正當競爭手段的，進行嚴肅查處。

三是加強房地產市場監管的建議要推進房地產業持續健康發展，就要形成事前、事中、事后的三級監管機制、信息共享機制、風險防范機制；相關職能部門依法行政、協調聯動，要創新舉措、全面監管，要切實履職、共同推進。嚴肅查處各種違法違規行為，保障購房者合法權益創新管理方式，完善監管手段。

四是重視群眾信訪，政府相關部門對群眾來訪信訪要及時介入，做好疏導解釋工作，政府相關部門切實負起責任，督促開發商對群眾合理訴求及時整改。

五是建立公開檢查機制，繼續做好房地產開發銷售中介行為專項治理工作，要聯合工商、發展改革（物價）等相關部門依法對轄區內的房地產企業的以下擾亂房地產市場秩序的行為予以從嚴查處：無預售許可證進行銷售、發布虛假信息、炒房賣號、捂盤惜售、捆綁搭售、哄抬房價、制造銷售旺盛、超房源數量收取定金及發放VIP認購卡、拒絕公積金貸款、以存款證明或強制資金限制作為看房條件等。

六是規定未取得《商品房銷售許可證》，以認購、預定、排號、排卡、入會等方式或以借款、理財、保險等名義向買受人收取或變相收取定金、預訂款、購房款等費用，將視為違規。