房產(chǎn)稅實施路徑探討

王文天

摘要：房產(chǎn)稅關(guān)乎千家萬戶，本文評述了我國推進房產(chǎn)稅的進程，探討了房產(chǎn)稅立法的出發(fā)點，筆者認(rèn)為開征房產(chǎn)稅應(yīng)兼顧公平與資源配置效率的基本原則，針對稅收目標(biāo)、課稅對象、稅基、免稅標(biāo)準(zhǔn)提出了政策建議。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；社會公平；資源效率

中圖分類號：F812.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）012-0263-01

一、房產(chǎn)稅提出背景

2003年10月《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》提出“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”，隨即成為經(jīng)濟研究熱點問題。2011年1月27日《開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，上海和重慶率先開展了房產(chǎn)稅試點。《全國人大常委會2017年立法工作計劃》將該稅種列入論證項目。2018年3月7日十三屆全國人大一次會議新聞中心舉行的記者會，財政部副部長史耀斌就房產(chǎn)稅推進提出了“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”的思路。

二、房產(chǎn)稅立法出發(fā)點

居住權(quán)是國民基本權(quán)利之一，體現(xiàn)為人均住房面積及質(zhì)量。堅持房子是用來住的，不是用來炒的。進一步改善人民的居住生活水平，尤其是保障廣大人民的基本居住需求尤為迫切。

要明確開征房地產(chǎn)稅的政策目標(biāo)。圍繞核心目標(biāo)，組織來自各方面的論證。房產(chǎn)稅開征前，必須明確構(gòu)建怎樣的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)稅要兼顧公平性與調(diào)節(jié)收入分配雙重功能。

上海市和重慶市率先進行了相關(guān)探索，印發(fā)了《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》、《重慶市人民政府關(guān)于進行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產(chǎn)稅征收管理實施細(xì)則》。細(xì)則執(zhí)行以來，社會對征稅對象引起了社會廣泛關(guān)注。較為普遍的觀點是：只針對增量房征稅，會造成并加劇新舊購房者之間的不公平；或僅象征性征收別墅、高檔公寓房產(chǎn)稅，征收標(biāo)準(zhǔn)欠缺深層次思考；或單純以房產(chǎn)單價作為使用稅率，不能全面反映房產(chǎn)總價，進而不能正確評估納稅人支付能力。

房產(chǎn)稅政策目標(biāo)之一，是通過征收房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)各層次、各業(yè)態(tài)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)，充分釋放存量。在一定程度上實現(xiàn)財富存量的社會再分配。抑制房價過快上漲，必須通過多種調(diào)控工具形成組合拳發(fā)力，在運用財政政策的同時，綜合考量原有政策工具的取舍（如限購政策、貨幣政策等）。

三、全面推行的實施重點

（一）開征的基礎(chǔ)及公平的計稅依據(jù)

完善房產(chǎn)稅的路徑選擇。房產(chǎn)稅的課稅前提，應(yīng)建立在全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)制度、戶籍管理制度、個人稅務(wù)征收體系建設(shè)立體打通的基礎(chǔ)之上，建立集成的信息管理系統(tǒng)。

堅決打消對存量房不納稅的“錯覺”，要對存量房開刀。房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，稅源是來自居民個人所得的歷史積累，兩者分離。房產(chǎn)稅應(yīng)該定位為收入分配的工具之一，在一定程度上應(yīng)該采用累進稅率。

成熟的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)應(yīng)與一定時間內(nèi)房產(chǎn)評估價值高度相關(guān)，不應(yīng)將一定時點房產(chǎn)交易價格作為計稅依據(jù)。定期對房產(chǎn)進行評估，使用評估價作為房產(chǎn)稅稅基更公平。

建立需求與能力匹配的住房市場與制度。如進行改善型置業(yè)，在規(guī)定時間內(nèi)賣出原有剛需住房可在初次置業(yè)基礎(chǔ)上享有家庭人均住房面積的免征標(biāo)準(zhǔn)（與家庭生命周期契合，充分調(diào)動資源配置效率）。

房產(chǎn)稅的征收，要調(diào)整、合并、取消相關(guān)稅種，實現(xiàn)稅、費的重構(gòu)與優(yōu)化，以期達到合理征稅，促進房地產(chǎn)市場健康、持續(xù)發(fā)展。在我國政體下，房產(chǎn)稅政策的制定要兼顧社會公平與社會福利改進，政策制定要有“溫度”。房產(chǎn)稅的征收過程要促進政府與納稅人溝通、協(xié)商。

（二）政策一攬子工具

通過增加有充分稅源的新稅種，改變現(xiàn)有土地財政模式，加大租賃住房供地及金融支持政策，形成良性互動，組成政策組合拳。

在加大保障性住房、保障性租賃租房供應(yīng)的同時，通過提高超配置的存量房產(chǎn)保有成本，充分釋放存量房產(chǎn)，以達到平抑房價的作用。在非流通領(lǐng)域，一定累進稅率范圍內(nèi)，建議鼓勵空置房屋在接受政府租賃指導(dǎo)價基礎(chǔ)上適當(dāng)免稅。針對空置在開發(fā)商手中的房產(chǎn)，如可轉(zhuǎn)化為租賃住房，可考慮免征房產(chǎn)稅，鼓勵加大租賃住房供應(yīng)。

四、開征房產(chǎn)稅的意義

開征房地產(chǎn)稅，是進一步開征財產(chǎn)稅的新舉措，較為科學(xué)、良性的課稅范圍可以保護剛需，提升改善，抑制炒房，有力促進提升不動產(chǎn)資源的配置效率。房產(chǎn)稅完善了在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的課稅，補充了重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課稅的現(xiàn)狀，有效促進了收入再分配。促進社會公平。

房產(chǎn)稅具有收入穩(wěn)定、持續(xù)增長的特征，可以在一定程度上起到補充地方政府財政支出、緩解地方債務(wù)的作用。房產(chǎn)稅的征收，促進地方政府轉(zhuǎn)變職能，朝公共服務(wù)型政府轉(zhuǎn)型。促使地方政府不唯上，增強為納稅人服務(wù)意識，真正做到財權(quán)與事權(quán)的匹配。房產(chǎn)稅持續(xù)擴大的稅基，改善了公共財政，房產(chǎn)稅的收益“取之于民、用之于民”，進一步將房產(chǎn)稅收益資本化進入社會公共品領(lǐng)域，形成“房產(chǎn)稅～公共品～房產(chǎn)增值～稅基增長”的良性循環(huán)。

房產(chǎn)稅作用之一，是有效配置城鄉(xiāng)房產(chǎn)資源、土地資源。房產(chǎn)稅差別化的累進稅率具有一定積極意義，起到了倒逼城市舊改釋放存量土地的作用，對于土地集約化利用、淘汰老舊危建筑、改善城市面貌、加大節(jié)能環(huán)保材料運用、改善人均住房環(huán)境等均有直接推動作用。