杜邦分析法下綠地控股業績評價研究

傅子宇，周珺雅

（河北經貿大學，石家莊050061）

一、杜邦分析體系的財務分析

（一）權益凈利率總體趨勢分析

本文根據綠地控股2013年-2017年資產負債表、利潤表與現金流量表各項財務指標，計算出權益凈利率和相關指標如表1所示。

表1 綠地控股2013-2017年權益凈利率與各影響財務指標

從表1可以看出，綠地控股的權益凈利率總體上處于上升的趨勢，由2013年的3.18%增加到2017年的14.45%，其銷售凈利率、總資產周轉率與權益乘數也出于上升的趨勢，同時，綠地控股銷售凈利率較低而權益乘數較高。

（二）銷售凈利率分析

銷售凈利率反映了企業的盈利能力，根據綠地控股的相關數據計算出2013-2017年銷售凈利率如圖1所示。

圖1 2013-2017年綠地控股銷售凈利率趨勢圖

由上圖可知，近五年綠地控股的銷售凈利率總體趨勢由7.64%降至4.68%，其中2014年銷售凈利率下降幅度大，降至-333.88%，但在2015年迅速回暖，其后兩年銷售凈利率平穩增長，于2017年增至4.68%。由權益凈利率的公式可知，銷售凈利率的下降會對權益凈利率產生負面影響，而銷售凈利率與企業營業收入、營業成本、期間費用關系密切，為進一步說明影響銷售凈利率下降的主要因素，根據2013-2017財務報表列示的相關數據如表2所示。

表2 2013-2017年綠地控股相關財務指標（單位：萬元）

由上表可知，2013年后，綠地控股各項影響銷售凈利率的財務指標都呈上升趨勢，其中營業收入增長迅速，2017年營業收入達到近3千億元。與此同時，其營業成本基本與營業收入保持相同的增長幅度。綠地控股2015年的各項數據與2014年對比明顯出現大額漲幅，其原因在于綠地控股與2015年在A股上市，吸引了大量資金。同時，綠地控股的銷售凈利率相對較低的主要原因是營業成本較高，而更深層次的原因在于綠地控股在2015年上市后處在擴張階段，需要投入大量成本開拓市場。

（三）總資產周轉率分析

總資產周轉率表示主營業務收入與平均資產總額之間的關系，綠地控股的總資產周轉率如圖2所示。

圖2 2013-2017年綠地控股總資產周轉率

由圖2可知綠地控股的總資產周轉率在2015年快速上升至0.6819，其后的2016年與2017年總資產周轉率降至行業均值0.35左右。而在2017年房企總資產周轉率下降的背景下，綠地控股基本與2016年保持持平，這表示這段時間內綠地控股的銷售能力很強。同時，綠地控股總資產中存貨占比達到50%以上，而存貨占比較高是房地產企業的行業特殊性，所以分析總資產周轉率時要考慮存貨的影響。

由存貨周轉率近幾年的變化情況可以看出，綠地控股的存貨周轉率變化趨勢基本與總資產周轉率相同，而綠地控股2017年存貨周轉率在所有房企中排名第19，相對于綠地控股的企業規模來說，其存貨周轉率較高，說明綠地控股存貨資產變現能力強，銷售賬款良好。

圖3 2013-2017年綠地控股存貨周轉率

（四）權益乘數分析

權益乘數主要反映企業的負債情況。從表1可知，綠地控股的權益乘數自2015年之后迅速增長，其后兩年大體上保持了增長趨勢，但在2017年小幅回落，這說明企業在2015年上市后開始增加債務融資規模。

與同行業其他企業對比，綠地控股的權益乘數2015年后就高于行業均值，其原因在于綠地控股上市時間較晚，且股價較低，當上市所帶來的資金不足時，綠地控股的資金短缺只能通過債務籌資方式獲得。由權益乘數的公式可知，企業權益乘數高，資產負債率也大，近年來綠地控股的資產負債率都在80%以上，2017年其資產負債率甚至達到了將近90%，負債水平很高。而從該公司的權益凈利率看出，其銷售凈利率較低，總資產周轉率每年相差不大，其權益凈利率的增長主要依靠的就是較高的權益乘數，這代表綠地控股很好的利用了債務帶來的財務杠桿，但債務占比較大也會給企業帶來負擔，一旦企業難以償還債務，就會出現危機。

而從負債結構可以看出，綠地控股的流動負債占比較高，2017年已接近80%，盡管流動負債的資本成本相對較低，但其也有較高的財務風險，一旦企業資金鏈斷裂，可能會給企業帶來較高的財務風險。

綜上所述，綠地控股的權益凈利率雖一直在增長，但也存在一些問題，首先企業盈利能力不高，其原因在于企業營業成本較高拉低的銷售凈利率的水平；其次企業資本結構畸形，負債規模大，在目前國家隊房地產行業加大宏觀調控的背景下，雖然能給企業帶來財務杠桿，但也可能產生較大的風險。

圖4 2013-2017綠地控股流動負債占比

二、提升控股業績的建議對策

（一）擴展拿地形式，降低營業成本

首先，房地產企業可通過收并購、合作等低成本拿地方式獲取土儲資源；其次，部分房地產企業可通過自身運營優勢，選擇代建等發展模式控制更多的市場資源；再次，通過舊改方式擴大土儲規模。因此，綠地控股可通過擴展拿地形式來減少營業成本。

（二）調整資本結構，豐富融資方式

綠地控股的資產負債率較高，2017年達到近90%，過于單一的資本結構也會增加企業的風險，且綠地控股流動負債占比較高，而房地產企業由于前期投入高，回收期長的特點，更需要長期資本的支持，因此流動負債可能并不適合房地產企業的行業特點與長期規劃。所以綠地控股應調整資本結構，控制負債水平，降低財務風險，尋求長期資本的融資方式與股權融資，從而保證資金鏈的安全。