房地產企業成本核算存在的問題及對策

武曉娣

[摘 要]房地產企業開發周期長、資金投入大、成本構成較多，相應的風險也高于其他行業。因此，確定正確的成本核算對象和選擇合理的成本分攤方法在房地產企業財務管理中尤為重要。房地產成本核算的準確性，對產品定價、稅務籌劃、利潤指標的實現起著關鍵性作用，是企業里一個重要的研究對象。

[關鍵詞]房地產企業；成本核算；稅務籌劃

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.30.157

隨著國家對房地產行業宏觀調控的不斷加強，房地產市場的競爭日趨激烈。房地產企業要想實現長期穩定發展，就必須提高財務管理水平，實現精細化的成本管理。為了實現房地產企業的收益增加和長期發展，探究房地產企業成本核算的問題和對策，就成為完善成本核算的重點之一。

1 成本核算在房地產企業中的意義

房地產企業是指對城鎮使用土地進行開發，對房屋建筑進行售賣改造或是出租轉讓的行業。房地產企業的成本構成包括：土地費用、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費及開發間接費用（包括項目資金成本、現場施工管理費用等）。具體如下：①土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用。②前期工程費，指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。③建筑安裝工程費，指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。④基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出。⑤公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈予地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。⑥開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。

房地產投資項目具有資金投入大、投資風險高、開發周期長、核算環節多等特點，房地產開發行業的成本組成比其他一般行業的成本組成都要復雜得多，成本核算在財務管理中的意義非常重要。這就需要房地產企業在整個開發過程中進行事前、事中、事后的全成本管理。包括拿地前的成本預測、開發過程中的成本核算及開發完成后的清算管理。成本核算則為重中之重。

2 成本核算在房地產開發企業中存在的問題

國家對房地產成本核算方法特別是各項成本的分攤方法沒有具體的規定，只是在財會〔2013〕17號財政部關于印發《企業產品成本核算制度（試行）》的通知中對成本核算對象和成本分攤方法做了原則性的規定，沒有詳細的操作細則。目前各企業只遵循國稅發〔2009〕31號文對土地成本、公共配套成本及借款費用做了統一的處理。其他各項成本由企業自行確定，各自處理差異較大，主要存在以下問題。

（1）房地產開發成本核算對象的問題。

合理確定成本核算對象才能順利進行成本核算，大型房地產開發項目開發周期長、資金壓力大，一般都會采用分期開發的方式，開發業態也多樣化，成本核算對象可選擇性較大。另外，并不是所有的房地產開發企業在進行成本核算時，都能夠把所有成本涵蓋的對象考慮全面。因此，在成本核算對象的分配上，就會出現一些不容忽視的漏洞。由于成本對象確定比較復雜，在實際操作過程中會出現過粗或者過細的狀況，劃分過粗會導致核算不準確，進而影響各業態的定價及利潤水平，也不利于成本分析及管理；劃分過細會導致分配工作量加大。

（2）房地產開發企業成本核算的歸集與分配問題。成本核算對象一旦確定之后，房地產開發企業就是根據核算對象進行成本歸集與分配，因為在具體的規定中只給出總體的成本分配思路，沒有具體的實施方法，就導致各企業在實際操作中，以追求當期利潤為目標就少分攤成本，以降低稅負為目標就多分攤成本；在各產品業態成本分配方面，銷售好價格高的產品業態多分攤成本，滯銷或價格低的產品業態少分攤成本；在完工與未完工產品之間也存在分配不均的現象；在公共配套費的分攤上也比較隨意，導致會計信息披露不準確、成本分析資料不可靠、不完整。

（3）房地產開發賬面成本不能反映真實成本。房地產企業的開發成本核算周期，也會因為各種因素的影響發生變化，核算周期不穩定受到多方面的影響。目前房地產企業賬面確認成本多以支付多少工程款收到多少對方發票為依據，收到多少工程及材料發票則計入多少開發成本，歸集的成本與工程實際進度不匹配；在實際操作中，收入確認的差異也會影響成本結轉，有些以開發產品實際交付業主為原則確認收入同時結轉成本；有些以收到全款且開發產品已辦理竣工驗收為原則確認收入同時結轉成本。另外，房地產開發項目在完工時還會存在一些未結算工程，雖然有些企業會預估未結算部分，但是沒有明確的預估方法，會導致利用預估成本來人為調節利潤，等等。這些都會使得在某一時點上企業的報表數據不能真實反映企業的資產和負債情況，不能真實反映某一期間的利潤，也不符合權責發生制的會計核算原則。

3 房地產開發企業成本核算的策略

（1）房地產企業必須明確成本核算對象。正確劃分成本核算對象是準確核算成本的基礎，在房地產企業當中，成本核算對象的分類方式很多。企業應綜合考慮交付時間、產品業態、產品結構等因素合理確定成本核算對象，可將同一交付時間的產品劃分為一類成本核算對象，這種劃分與項目的開發周期匹配，而且有明確的節點和相關的證照支持，更有利于合同管理和項目管理；可以根據業態如住宅、商業、辦公、車位等劃分成本核算對象；可以根據產品結構如：高層、洋房、別墅等劃分成本核算對象。在實際操作中，成本對象的分類可通過在科目中設置輔助核算實現。

（2）房地產開發企業成本的合理分配。房地產企業成本分配有建筑面積法、占地面積法及預算造價法三種方法。對不同的成本項目應采用不同的成本分配方法。

土地成本一般采用占地面積法進行分配，分期開發的，首先按本期全部成本對象的占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，再按某一成本對象占地面積占本期全部成本對象占地面積的比例進行分配，占地面積法能解決不同容積率產品的土地成本分配配比問題，如同一開發用地上，有別墅，有高層，如果按照建筑面積法分配土地成本就會導致別墅類產品分配的土地成本過低，不能為產品定價提供合理依據，也不符合收入與成本配比原則。

前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費應根據合同及工程進度歸集成本，按照建筑面積法在各成本對象間進行分配。

資本化借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按照預算造價法進行分配，這也要求企業具有較高的預算管理水平。

（3）合理預計房地產項目的完工進度和結算成本。由于在進行成本核算時會有時間上的差異，從賬面成本很難看出實際成本。這要求房地產企業要定期根據完工進度預估成本，使賬面成本數據與工程進度匹配。對于已完工未結算的成本對象需預估后續將發生的成本，作為計算開發產品成本的依據。在工程結算后，要對預估成本沖銷，按照結算差額計入相應成本對象，使得各成本對象的成本完整、可靠。

（4）房地產開發企業應當制定全面的成本核算制度，提高成本核算人員的專業能力。

房地產企業應當根據自身開發項目的特點，合理制定成本核算制度和原則，一經確定，不隨意變動。房地產成本核算相對于其他行業較為復雜，在成本核算中需要考慮會計、融資、稅務等一系列專業，亦要考慮到可能出現的風險因素，要求企業必須加強員工綜合素質和能力的培養。

4 結 論

綜上所述，在房地產開發行業中，企業所面臨的風險評估和成本預測有著很大的挑戰，這需要科學有效的方法進行專業推斷，不斷進行修正完善。但由于個人知識欠缺，以上提出的問題以及對策可能不夠全面，還望諒解。

參考文獻：

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