基于市場(chǎng)供求視角促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改進(jìn)措施

曹恩林

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的節(jié)奏而不斷加快，但就現(xiàn)階段單從供求視角來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在諸多問題需要改善和進(jìn)步，而供求市場(chǎng)作為與人們生活息息相關(guān)的供給市場(chǎng)，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)整同樣必不可少。本文以此為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)于供求視角下促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具體措施作出簡(jiǎn)要論述。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 供求視角

一、引言

房地產(chǎn)泡沫似乎成為人們看待房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)的外帶名詞，實(shí)際上，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下，前進(jìn)得太過迅速，以至于后續(xù)的管理、限制、規(guī)章等與現(xiàn)階段的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，進(jìn)而造成了泡沫現(xiàn)象，當(dāng)然，這也僅僅是泡沫現(xiàn)象的一方面原因。另一方面，我國(guó)宏觀調(diào)控手段對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的滯后性，也同樣是泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的要素之一。

二、對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)存問題

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展至今，從單一供求角度來看，存在以下幾個(gè)方面的問題，首先是房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理；其次商品房?jī)r(jià)格不斷增長(zhǎng)，且漲幅過快；再次是關(guān)于市場(chǎng)供求視角下市場(chǎng)秩序的混亂。

（一）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不合理在國(guó)家對(duì)于房源的基本控制比例上得到最充分的展現(xiàn)，從理論結(jié)合實(shí)際的角度，在我國(guó)，當(dāng)國(guó)家對(duì)于房源控制占比能夠占到整個(gè)房源三成左右的時(shí)候，我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)就可以視為是相對(duì)合理的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，但是真實(shí)的情況是政府所占比例相當(dāng)稀少，且在整個(gè)房源比例中，商品房就占據(jù)了非常可觀的數(shù)據(jù)，這與房地產(chǎn)開發(fā)商一味追求利益有關(guān)，與稅收有關(guān)，也與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地方政府為與國(guó)家經(jīng)濟(jì)同步提升有關(guān)，[1]在多種因素的共同影響下，最終導(dǎo)致了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不合理性。

（二）商品房

商品房在房地產(chǎn)市場(chǎng)中是一個(gè)特殊且龐大的存在，商品房的價(jià)格實(shí)際上就是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的重要體現(xiàn)，當(dāng)商品房的價(jià)格出現(xiàn)浮動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)由于浮動(dòng)產(chǎn)生各種調(diào)整和問題，進(jìn)而給整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境帶來不同程度的壓力，這種壓力反饋到了有購(gòu)房需求的群眾身上，就成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)亂象的一個(gè)體現(xiàn)。[2]實(shí)際上，商品房?jī)r(jià)格的增幅并非隨意而為之，其背后必然是關(guān)于商品房開發(fā)的成本攀升以及銷售房屋一些不規(guī)范的行為內(nèi)容。

（三）市場(chǎng)秩序

市場(chǎng)秩序中存在的問題來自我國(guó)本身對(duì)于市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度不足以及準(zhǔn)入市場(chǎng)的規(guī)則完善兩個(gè)方面，房地產(chǎn)開發(fā)商中的投機(jī)者一味注重眼前利益，惡意借助外資企業(yè)，繞開我國(guó)的回避政策，炒作期房來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的快速增長(zhǎng)，致使市場(chǎng)秩序混亂，難以維持合理的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，對(duì)于有購(gòu)房需求的人們而言，當(dāng)在現(xiàn)房的購(gòu)買過程中，一些開發(fā)商還利用消費(fèi)者心理進(jìn)行優(yōu)惠宣傳與炒作，來引導(dǎo)消費(fèi)者，給予消費(fèi)者信息暗示，使消費(fèi)者盲目判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的改進(jìn)措施

促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)供給體系，結(jié)合上文中對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析，可以從以下幾個(gè)方面入手，首先加強(qiáng)有效的供給，其次調(diào)整供給缺口，最后完善整個(gè)市場(chǎng)的需求體系。

（一）加強(qiáng)供給

上文提到了關(guān)于商品房的現(xiàn)狀和商品房對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從供求視角來看，我國(guó)目前的商品房還存在非常明顯的問題，就是住房空置率，簡(jiǎn)單來說，就是房產(chǎn)實(shí)際上并沒有得到有效供給，這一方面會(huì)造成房源的浪費(fèi)，另一方面會(huì)在一定程度上擾亂市場(chǎng)。因此要進(jìn)一步加強(qiáng)供給，且確保供給為有效供給，在此基礎(chǔ)上，嚴(yán)格地管理和調(diào)整無效供給。除此之外，國(guó)家需要充分發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，以確保能夠及時(shí)提示價(jià)格信號(hào)，在購(gòu)房需求上，著重加大力度保障我國(guó)中低收入人群的購(gòu)房需求，實(shí)現(xiàn)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展。

（二）調(diào)整缺口

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，缺口的調(diào)整主要是通過宏觀調(diào)控，對(duì)于房地產(chǎn)包括相關(guān)的資金市場(chǎng)進(jìn)行整體的規(guī)范，已解決商品房供給的缺口問題，基于實(shí)際情況，在具體調(diào)整過程中，首先要從數(shù)量上進(jìn)行調(diào)整，即對(duì)于土地、房屋的出讓范圍的基本調(diào)整。其次要對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行調(diào)控，以促進(jìn)生產(chǎn)，增加供需。一般情況下，調(diào)高房地產(chǎn)價(jià)格能夠從抑制需求的角度降低市場(chǎng)的綜合需求，從而達(dá)到抑制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的間接性效果。

（三）完善體系

完善體系要從以下兩個(gè)方面入手，一方面是關(guān)于房地產(chǎn)的投資看法的制止，實(shí)際上，整個(gè)房地產(chǎn)供給市場(chǎng)中，無論是開發(fā)商還是購(gòu)房者，都或多或少地存在一種投機(jī)心態(tài)，認(rèn)為購(gòu)買房產(chǎn)屬于投資，等待增值，在這種心態(tài)的引導(dǎo)下，中低收入人群買不到房，高收入人群空置率升高，形成了斷層，而房地產(chǎn)市場(chǎng)就由于斷層價(jià)格的沖擊，出現(xiàn)了一定的泡沫經(jīng)濟(jì)，形成了惡性循環(huán)。實(shí)際上，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的體現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是住房流量?jī)H僅用作補(bǔ)給，互相關(guān)聯(lián)下形成良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。另一方面，是對(duì)于消費(fèi)層面的投資行為的禁止，上文提到了消費(fèi)層面對(duì)于購(gòu)房的基本看法，購(gòu)房者的這種心理將嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而造成泡沫房?jī)r(jià)，所以基于房?jī)r(jià)的有效控制考量，應(yīng)當(dāng)對(duì)于購(gòu)房者，也就是市場(chǎng)中的需求方進(jìn)行一定的購(gòu)房限制，有效降低空置率，減少霸占社會(huì)資源的現(xiàn)象，以確保供給需求平衡。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不僅是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要內(nèi)容，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，因此如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，實(shí)現(xiàn)該行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展一直都是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要問題，需要長(zhǎng)期、嚴(yán)格、有效地把控和對(duì)待。

（作者單位為浙江臺(tái)州高速公路集團(tuán)股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 林玲.房地產(chǎn)價(jià)格與銀行信貸關(guān)系[D].江西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.

[2] 魏旭紅，黃麗.包容性增長(zhǎng)視角下的住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究[J].價(jià)格月刊，2016（08）：20-24.