日本老舊小區更新經驗與特色*
——東京都兩個小區的案例借鑒

冉奧博 劉佳燕 沈一琛

0 引言

老舊小區更新是城市建設發展的必然議題。隨著時代的變遷，作為一定歷史時期產物的小區必然要在某些方面回應新時代的新需求。中國老舊小區規模大，建筑面積約40億m2，涉及人口多，超過4 200萬戶[1]，面臨環境品質下降、建筑性能退化、市政設施老化、公共配套缺失、公共空間匱乏、社會秩序混亂、社區文化喪失等諸多問題[1-4]。

目前，中國老舊小區更新問題已迫在眉睫。1997年出臺了《關于加強公有住房售后維修養護管理工作的通知》，意味著老舊小區更新已進入決策者視野。2007年《關于開展舊住宅區整治改造的指導意見》的出臺，標志著老舊小區更新成為城市發展的重要議題。隨著老舊小區更新被納入棚戶區改造范圍，北京、上海、廣州等地陸續出臺相關政策，近年來老舊小區更新改造在全國各地呈現出全面而迅速的推進態勢。

總體而言，我國現階段老舊小區更新改造的現行政策[5]、實踐項目以及主要研究[6-7]大多聚焦于建筑物的工程類改造，有部分涉及小區整體改造，但仍重在強調技術層面的難點突破和政策保障。僅有少量研究開始關注更新改造中的人口因素和社會問題[8]，但多為就項目談項目，尚未與所在區域乃至城市發展戰略進行關聯思考。隨著“十三五”規劃中提出老舊小區綜合整治這一重要舉措，無論從政策導向還是近期各地的整治實踐項目來看，都凸顯出老舊小區更新作為一個系統工程的重要意義。這意味著更新活動不僅涉及小區功能、用地、建筑物、公共空間、道路等整體環境的全面提升，更應關注社會人口流動與分化、需求變遷、社會協商、運營管理等社會層面的問題。

自20世紀70年代開始，日本的老舊小區發展面臨一系列挑戰。物質空間方面，老舊小區的居住環境品質下降、公共空間和配套設施不足等問題日益凸顯；社會人口方面，日本老齡化、少子化現象嚴重，尤其在老舊小區中導致住房空置、社會活力不足等問題。至21世紀初，老舊小區更新改造已經成為日本城市住宅發展的核心議題，并在過去數十年的探索中積累了豐富的經驗。本文基于對日本老舊小區更新的發展歷程和主要方式的總結，并以東京都板橋區的高島平和足立區的花田兩個小區①在日文中，兩個案例地點分別稱為高島平團地和花田團地。團地是日本城市建設的特有概念，遵循白水社《中國語詞典》等中日詞典的翻譯，本文中將其譯為小區。的更新案例作為研究對象，從參與主體、更新手段、議事機制3方面分別總結其經驗與特色。在此基礎上，總結對中國老舊小區更新的啟示。

1 日本老舊小區的更新歷程和主要方式

在日本，老舊小區的來源主要是二戰后和泡沫經濟時期為應對住宅短缺而大量建設的集合住宅。回顧日本老舊小區更新的發展歷程，可見其與住宅政策的變遷直接相關。日本住宅政策的導向經歷了1970年代由確保供應量轉變為提高質量，以及進入新世紀后轉向重視市場機制和既有建筑空間的活用的過程[9]。1976年，《第三期住宅建設五年計劃》提出推進既有住宅更新、市區再開發事業和住宅地區改良事業。進入21世紀，面臨經濟增速放緩、人口增長停滯、城市化率達到65%左右的發展瓶頸，日本住宅需求大幅度消退。2001年《第八期住宅建設五年計劃》明確將住宅政策核心轉向存量更新。特別是2004年都市基盤整備公團和地域振興整備公團的地方都市開發整備部門合并為UR，標志著都市更新為主的城市發展戰略得到關鍵性的落實。

表1 日本老舊小區物質空間的更新方式[12]

日本沒有明確的關于老舊小區的劃定標準。現在一般將適用1981年舊耐震基準的小區視為老舊小區，2016年全日本共有1 600個這樣的老舊小區。東京是老舊小區比較集中的城市，1983年以前建設的住宅小區有285個，其中近半數（147個）分布在東京中心地區20 km以內的范圍。大多數東京小區的規模不大，300戶以下的小區約占80%，5棟以下的小區約占70%[10]。

總體而言，日本的老舊小區更新包含4種主要方式：小區再生、存量活用、用途轉換和讓渡返還（表1）。各種方式可以單獨使用，也可以在同一個小區更新中混合使用。UR開展的更新工程已基本覆蓋全國范圍內其下轄的所有老舊小區（完成或已進入規劃），按實施的主要方式分：小區再生包括全面建替12個小區，約1萬戶；部分建替26個小區，約4萬戶；集約更新64個小區，約8萬戶；存量活用1 254個小區，約58萬戶；用途轉換42個小區，約1萬戶；讓渡返還220個小區，約2萬戶[11]。

2 案例選擇

本文基于代表性、知名度、更新內容等方面的考量，選取花田和高島平2個老舊小區的更新作為案例研究。

首先，案例都是典型的老舊小區，其老舊特征具體體現在以下幾點：一是建成時間早，建筑物和配套設施過時或老化，花田建成于1964年，高島平建成于1972年；二是案例均是UR在日本經濟高速發展時期所修建，公共空間較少，建筑密度較高；三是從社會人口構成看，兩者的老齡化率都極高，花田小區老齡化率為54%，高島平小區為49%，而且住戶收入普遍不高；四是從地理位置看，案例距離市中心10 km左右，地處東京城市核心區。

其次，這兩個案例是日本老舊小區更新的成功案例，具有較高的知名度。花田作為UR老舊小區更新的代表性項目，曾獲得2015年好設計獎，2015年環境宜居設計優秀獎。高島平是首都圈內規模最大的小區。高島平更新項目曾得到讀賣新聞、朝日新聞、每日新聞、產經新聞、日本經濟新聞等日本諸多媒體的關注和報道②詳見：伊熊干雄. 門戸を開け 町へ出よう[N]. 読売新聞，2008-04-30. 佐藤善一. ニュータウン50年再生へ 學生が活性化の推進力[N]. 朝日新聞，2012-07-24. 鈴木敦子.世代超えてシェアハウス[N]. 毎日新聞，2013-05-20. 村上智博. 団地に活気若さで再生[N]. 産経新聞，2008-06-25. 高橋敬治. ニュータウンに若い世代流入新舊交流、にぎわい生む [N].日本経済新聞 夕刊，2017-05-15.。

此外，兩者在更新內容上各有側重，能從不同側面反映出日本老舊小區更新的多元舉措。花田曾面臨房屋本體和配套設施老化、小區運營維護不經濟、居住品質下降且存在安全隱患等問題，UR為了更好地回應國民需求，并推進公共利益的增加[13]，承擔起小區物質空間的綜合更新任務。由此，花田更新更多圍繞物質層面的整體改造展開。相對而言，高島平更新則更多聚焦于社會層面的更新和發展。高島平是東京較早安裝電梯的高層住宅小區，居住品質和適老化程度都相對較高。但也正因為高層建筑多，在頂峰時期的1980年有超過50人在此跳樓自殺[14]，令其被冠以東京“自殺圣地”的稱謂。故而，地域性社會活力的提升成為高島平更新的核心目標和最大挑戰。

3 花田小區更新活動

3.1 小區概況

花田小區位于東京市足立區，距離市中心15 km。占地19.1萬m2，共計80棟樓房，2 725戶[15]。2011年開始啟動更新活動，側重于物質層面的更新改造。由于項目規模大，更新目前還在進行中。

圖1 更新前狀況與更新規劃對比

3.2 參與主體

總體而言，花田小區的更新改造主要通過市場機制運行，同時充分結合了政府和民間的力量。花田更新改造的參與主體包括UR、足立區政府、花田協議會、社區居民和魚沼市。

UR和足立區是項目的主要推動者。UR作為花田小區土地和建筑物的所有者，花田主要的更新改造的設計、規劃和建設都是由UR完成或推動的。UR作為獨立行政法人，進行更新的主要動力仍然是經濟因素。空屋率上升使得老舊小區運營維護成為UR的經濟負擔，如何提高空間利用效率是UR的目標。更新改造可以通過空間改造直接減少空屋率，也可以提高人居環境吸引更多的住戶。

與UR在物質層面推動不同，足立區主要負責在社會層面推動項目實施。一方面與UR溝通，對更新的相關信息進行公示和宣傳；另一方面與居民溝通，收集反饋居民意見。足立區希望通過更新老舊小區提升這一片區的整體面貌，提升區域活力。

2010年2月，UR和足立區牽頭成立了花田小區及其周邊地區綜合社區營造協議會（后簡稱花田協議會）。花田協議會③花田協議會的成員包括鷲宿町會、會組町會、都營花田公寓自治會、花田小區自治會、仲組四丁目町會、保木間11自治會、花田西町會、Estate花田自治會、保木間五丁目自治會、仲組三丁目町會、水神町會、社區綜合營造推進委員、社區綜合營造輔導員、當地商業代表、花田地區婦女聯合會、足立區區民事務所（花田）和UR。在更新改造中發揮著信息樞紐和溝通中心的作用，各個相關的參與者通過花田協議會溝通交流，對現有問題進行識別，并為這些問題提供規劃上的解決途徑。

通過完善的制度設計，居民參與在一定程度上得到了有效保障。從參與途徑來看，當地居民可以通過參與自治組織而參與更新改造，同時也能以個人身份參與；既可以通過參加花田協議會、提交意見信等方式主動參與，也可以通過填寫發放問卷進行被動參與。

花田更新還有一個特色之處是新瀉縣魚沼市的參與。魚沼市作為足立區的友好城市，為社區活動中心建設提供魚沼杉等原材料，并參與舉行一些頗具地方特色的社區活動。因為日本存在嚴重的中小城市衰落問題，足立區意圖通過東京都的老舊小區更新拉動地方中小城市的發展，提升地方中小城市的活力。

3.3 更新手段

花田更新的基本目標是在地域中與生活相連，多世代相連，與環境相連，與街道相連，形成人人都能安心生活、充滿生機的居住區[16]。更新項目整體采取“按塊劃分，分塊完成”的模式，將整個小區根據既有路網劃分為若干地塊，針對不同地塊采取不同的更新方式，包括部分建替、集約更新、存量活用、用途轉換等（圖1）。

在A、B、I地塊，為降低現狀住宅空屋率和運營成本，UR將現有居住建筑完全拆除，并將用地性質調整為教育用地。文教大學計劃在此建設東京安達校區，將國際學部和經營學部搬遷到此，并在A地塊建設棒球場，在B地塊建設足球場、籃球場。I地塊則承接原E地塊的花田托兒所。

C是既有樓棟改裝的重點地塊。為增強舒適性與適老性，對其中的29、30、35、36號樓加裝電梯，并重新設計公共空間，使其變得更加時尚；將道路鋪裝更換為透水性地磚，并在進入樓棟的路旁增設扶手，樓棟入口處增設小花園。C地塊還將27號樓作為示范項目，公開舉辦團地再生競賽，并按獲獎方案實施。不同于其他樓棟，27號樓是在樓梯間旁單獨設置電梯間，電梯在每層樓停靠，平層入戶。同時，27號樓首先完全拆除內裝，然后對各戶的室內空間也重新設計改造，由和室風格轉變為洋室風格（圖2）。

D、H、J、L、M地塊繼續保持住宅功能，主要針對公共空間部分進行改造。在D地塊，將建筑外立面改涂為淡棕色和紅茶色，以顯得更加柔和、年輕；并改造空地作為供兒童玩耍的場地，場地設有圍欄并在四周栽種樹木。H地塊作為下文提到的綠色回廊的起點。J地塊的東側建設小公園以提供居民相互交流的空間，并且起到改善花田東部地區缺乏綠地的情況。擴寬J地塊北側的道路以有利于步行。在L和M地塊，打造了街角廣場，在道路拐角處均設置長椅以便居民交流。

E、F、G、K地塊調整為以公益事業用地和商業用地為主。E北部地區將興建新的商業設施和UR租賃住宅。E南部地區建設為育兒和老年人服務的公共設施。F地塊中將建設社區商業中心，包含超市、小商品、飲食、服務和體育俱樂部等功能。G地塊在保留現有住宅基礎上，使用友好城市魚沼市提供的魚沼杉，建設木結構的社區活動中心，作為整個社區的公共活動中心，特別是大型活動的舉辦地。K地塊建設生活服務設施，首層為零售店鋪和飲食店，方便居民日常生活，打造有人氣的街區。

花田在分塊更新的基礎上，還設計了生活軸、都市軸、地域軸和綠軸來連接各個地塊，統合整個小區的空間秩序（圖3）。生活軸作為地域內主要游步道，創造出安全、寬裕的步行者空間，溝通小區內的居住、商業、綠地以及足立區內的其他設施。都市軸連接埼玉縣草加市和東京都心部，主要通過商業區，打造有生機活力的空間。地域軸主要連接花田紀念庭院、綠色回廊和長毛川沿岸綠地，打造為當地居民休閑娛樂、放松身心的空間。綠軸分為兩個部分，一部分是連接由C地塊到H地塊的綠色長廊，另一部分是沿著長毛川的綠色長廊。

3.4 議事機制

花田的議事機制采取典型的委托模式，議事權和管理權均由居民委托給其他組織。居民的議事權通過居民承認的代表轉移到花田協議會。居民不直接參加更新決策，而是通過各個町會（類似于群眾自治性質的居委會）參加花田協議會，進而影響到更新決策。居民對社區的管理權經由花田協議會委托給UR和足立區政府相關機構執行。關于社區的公共事務相關議題，經花田協議會討論后，由UR或足立區具體實施，如公共環境問題。UR和足立區政府也通過承擔部分管理職責，換取社區居民對于改造的支持。

圖2 更新后的27號樓

圖3 花田小區空間結構圖

由于花田更新不僅僅旨在提升社區內部的人居環境，更重要的是振興區域活力；同時考慮到更新項目建設帶來的灰塵、噪音等負面影響，以及對長毛川公園等公共景觀的改造，都需要與周圍居民進行議事協商，所以花田協議會的組成上還吸納了更新地塊周邊的多個町會，覆蓋了周邊居民，一定程度上增加了間接協商成本，但也較好地保障了花田更新的順利推進。

居民如果對更新項目有任何意見，可以通過花田協議會和足立區都市建設部兩個渠道進行反映。花田協議會通過各個町會收集居民意見，定期舉辦協商會議，每次會議的主要內容以圖文并茂的方式制成宣傳手冊，在足立區官網公布，并在各個街區的宣傳欄上張貼。居民可以針對會議內容向UR和花田協議會通過電話、郵件等方式質詢，質詢結果會不定期在宣傳手冊或官網上公示。居民若有關于更新的城市規劃相關問題，可以向足立區都市建設部住宅與城市規劃課咨詢和反饋；有關于更新流程等社區綜合營造的問題，可以向足立區都市建設部社區綜合營造部咨詢和反饋。

花田更新的議事程序和公眾參與主要體現在問題識別和具體方案討論等方面，涉及較大規模的規劃改造項目，花田協議會更多發揮宣傳和告知的作用。

3.5 小結

花田更新的一大特點是UR、足立區與民間力量共同搭建花田協議會作為議事協商的組織保障，并且增加參與議事的利益相關主體，從而保障了這一大規模更新項目的多元主體協調和有效推進。

花田更新的另一大特點是多元更新手段的綜合使用。針對花田地域面積大、建筑與設施老化、住房空置率高等現狀問題，一方面從地域整體功能調整出發，因地制宜、因房制宜選取不同的更新辦法，以打造異質化社區（如采取差異化的電梯增設方案），將原來單一的居住用地調整為住、商、教、養老等功能混合布置用地。另一方面，基于整體的規劃布局，通過生活軸、都市軸、地域軸和綠色回廊串聯起地域內各個公共空間和公共服務設施，形成高度整合且協調的空間秩序。

4 高島平小區更新活動

4.1 小區概況

高島平小區位于東京市板橋區，距離市中心14 km。占地36.5萬m2，共計64棟樓房，10 170戶，鼎盛時期居住人口規模超過3萬[17]。更新開始于2004年，更多側重于社會層面的協商與活化。

4.2 參與主體

總體而言，高島平小區的更新改造主要來自社區的自發組織和運行，項目發起者和推動者都是社區的有機組成部分。隨著更新活動影響力的逐步擴大，項目后來獲得了政府支持。高島平更新改造的參與主體包括大東文化大學（以下簡稱“大東大”）、高島平報社、學生、社區居民、三者協議會和文部科學省（以下簡稱“文部省”）。

高島平更新主要依托“高島平未來網絡項目”（原為“高島平再生項目”），其主要推動者是大東大的環境創造學部和高島平報社。兩者本身是高島平社區的組成部分，是地域力量的代表。環境創造學部擁有大東大的特色學科，倡導考慮環境的自然與社會兩方面，堅持教學培養中的實踐主義、現實主義和溝通主義[18]。高島平報社是不以盈利為目的的社會組織，主要工作人員都是居住在小區內的家庭主婦[19]。更新項目在提高社區活力和凝聚力的同時，還可以為學校提供教學、科研、實踐的平臺，也為報社提供宣傳內容。

高島平更新活動中參與主體的能人效應非常明顯。活動的兩位主要發起人分別來自大東大環境創新學部和高島平報社，他們同時又是本地社區居民，面對社區日益嚴峻的社會問題，自然萌生了更新意愿。項目的最初提議和前期工作常在烏冬面店和喝酒聚會等非正式場合進行[20]。之后逐步通過資源動員和組織化，轉變為社會組織行為。

學生通過2種方式參加到活動中：一是以項目優惠價格租住高島平內房屋，二是參加項目組織的活動。最初參與者只限于大東大學生，后來逐步擴展到其他學校，其中留學生較多。學生進入小區，一定程度上改變了小區的社會結構。社區居民自然增加了與年輕一代的交流，除此之外也可通過各種活動參與到更新中。

三者協議會是包含研究者、學生和社區居民的聯席會議，負責更新項目的日常運行。研究者在其中發揮主要作用，學生和社區居民可以通過協議會成為更新項目的重要決策者。文部省通過科研經費的方式資助了更新。2007年該項目作為“現代教育需求的投入支持項目”因“為地域活性化貢獻”獲得資助[21]，使更新得到很大程度的推進。

4.3 更新手段

高島平更新的基本目標是針對地域活力的衰退，支持居民的活動[22]。更新側重于社會層面，以既有空間再利用作為支撐。主要手段包括：推動學生入住小區、組建三者協議會、舉辦各類社區活動，以及創造“地域貨幣”等。

整個更新的關鍵在于整合學校力量推動UR空置房屋的再利用。大東大統一向UR征借房屋，然后以低價租給學生，學生需要通過參加公共活動來獲取低價租賃的資格④不同于中國大學，大東大等日本大學不完全提供學生宿舍，絕大部分學生須在外租房。。利用小區內空置房屋，以低價吸引學生入住，這使得小區內多年齡層次和社會背景的互動具有了客觀基礎。同時，大東大也希望創造更加良好的就學環境來獲得大量優質生源。特別是在2010年后，學生不再僅限于大東大，項目將空屋低價出租給在國書日本語學校學習日語并準備學習護理技術的留學生。留學生主要來自中國和韓國，每2—3人入住1間2DK（兩室一廳）房間[23]。由此，既為學生提供了實踐場所，也解決了老年人護理資源不足的問題。

搭建三者協議會是項目運行的組織保障。多元主體有了協商平臺，并通過協議會舉辦各類活動。大東大環境創造學部利用學校閑置的活動室，為活動提供場所。例如舉辦“社區·咖啡·綠”活動，具體內容包括：①學習活動，如留學生主講漢語、韓語等外語學習，居民主講書法、刺繡等技能培訓；②體驗活動，做飯團、從事都市農業等；③講座活動，如膝蓋保健體操、鍵盤樂器等。活動的初始參加者主要是低價租房的學生，活動內容并不固定，視參與者的專業、興趣、經驗和特長而定[24]；隨著活動的開展，非正式網絡日益壯大，活動參加者不僅僅是老年人和學生，還有兒童及其家庭成員，形成較完整的多世代參與。學校的示范行為還帶動了周邊商店的空間再利用，如利用地鐵站前的咖啡店開展社區咖啡活動。

除此之外，大東大環境創造學部的學生還與當地居民一同制作成廣播節目，內容包括上述相關活動，也有讀書分享、研究介紹、生活感想等，定期上傳到Youtube等互聯網媒體⑤具體內容詳見https://www.youtube.com/channel/UCEUMlz727rTlWewyjRekkhQ。，一方面促進了學生與居民之間的交流，同時也擴大了更新項目的社會影響力，反過來進一步激發了居民和參與者的自豪感與歸屬感。

高島平更新活動中還創新性進行了“地域貨幣”的實踐探索。“地域貨幣”是原內閣審議官加藤敏春在1997年為解決地域內部護理、福祉、環境和育兒等問題提出的概念[25]。2005年，“地域貨幣”的構想在高島平被提出，旨在實現地域環境和地域社會的可持續發展[26]。兩種可持續是交互的，社會活動有效地利用了既有空間，進而減少能源消耗和碳排放。學生只要參加社區志愿活動就能獲得“地域貨幣”，用于支付房租、餐費、共享汽車，或者獲取折扣。最近，這項活動由于遭遇過度商業化的質疑[27]，擔心其脫離了僅作為地域社會助推器的初衷，而被終止實踐。

高島平更新能夠持續10余年，關鍵在于找到了一個多方參與的可能點和利益點——既有空間再利用。在既有空間上承載不同的社會活動，是盤活整個項目的關鍵，大學、居民、研究者和學生都可以從中獲益。同時，項目還有一個有著持續推動能力的關鍵行動者——大東大環境創造學部。更新主要環節都來源于專家設計，并依靠專家作為行動者連接多元主體，以形成更新共同體。

4.4 議事機制

高島平更新活動的運作模式更多體現出自治的特點，從問題識別、更新手段到落實執行都是由協議會操作。居民的議事權、決議權、管理權都可以在協議會直接行使。高島平的更新手段很多，參與者也較多元，但其核心在于協議會。具體運作辦法是由居民、學生、研究者三方提出活動相關的提議，大家共同討論，通過三者協議會運營活動。在更新過程中，還不斷加入留學生、地方小企業等新的議事對象，甚至還包括不屬于本地區、但熱心于高島平更新事務的各方主體。

4.5 小結

高島平更新的一大特點是既有空間再利用，其本質是地域內利益共享，這也是整個更新的基礎。大東大利用UR的空置房屋，住民利用大東大的閑置活動室，從根本上激活了地域內既有空間資源的活化和資產化，進而推動地域性社會紐帶的強化和社會活力的再生。

高島平更新的另一大特色，是以大東大等本地社會團體和社會能人推動的社區參與和自組織模式。面對地域內活力衰退，社區內多方主體自發行動，并借助地域內社會組織的力量，組建議事平臺，通過多元主體協商，共同參與決策更新相關事務。

5 借鑒與啟示

基于對日本老舊小區更新歷程和典型案例的剖析可以看出，其中始終貫穿著4個突出特征，也為我國當前老舊小區更新改造提供了極具借鑒價值的啟示。

其一，不僅限于物質空間改造，更關注空間改善背后的社會效益和可持續發展，重點加強空間資源與社會群體之間的有機聯結。更新手段不是單一化或簡單復制某種模式，而是強調針對不同主體、不同地域特色、不同目標，采取多元化路徑。物質更新手段提高了居住品質和租金，引入更加多元化的社會群體，促進社區的異質化和內部的互動交流；社會更新通過加強社會資本和社會聯系，重新激發了曾經衰敗和閑置的空間與當地群體之間的對話與黏性。

其二，重視自下而上的社會力量的廣泛參與，通過制度設計有效整合自上而下和自下而上的雙向資源。日本社區發展的一個重要而有效的路徑就是長期以來對社區整體營造的重視，老舊小區的更新活動也在很大程度上體現出整體營造的特色。例如案例中通過協議會制度，將問題識別到具體措施等更新活動中的多項工作都交由民眾來決定，同時輔以專家和專業機構的有效引導。政府在其中發揮了關鍵的連結和支持的作用。

其三，立足地域是更新活動的基本出發點，更新的最終目標指向地域振興與可持續發展。日本老舊小區更新不僅指向小區內部問題，還被視為整個地域發展的有機組成部分。案例中的更新實踐注重整合地域資源以實現共同更新，通過空間改造將小區與更大的地域場所連接起來，通過社會改造吸納更多的行動者參與社區發展。

其四，老舊小區更新離不開政府的引導和投入，同時也需要整合市場機制和社區自治等多元力量。事實證明，老舊小區規模之龐大、任務之繁重，全部交由政府包攬是幾乎難以完成的任務。花田小區通過更新改造提高了溢價率，租賃價格由29 600—76 700日元（25—51 m2）[15]上漲到36 800—122 600日元（25—73 m2）[28]，改造資金得以回籠，進而用于其他改造項目，顯示出市場機制和社會資本進入更新改造的巨大空間。高島平的更新案例還顯示出更新活動的資源投入不僅限于金錢，大量的社會資本更是為更新注入了無限的活力和持續的生命力，將各方主體與地域場所之間建立起緊密的聯系，有利于建構更加多元化且充滿活力的社區。