加油站用地法律風險與防范策略分析

陳高林

摘要本文通過對我國現行土地制度以及當前加油站用地現狀的分析可以發現，用地手續不完備、土地權屬登記不規范、土地使用權類型不合規、收購租賃管理不到位等現象屢屢發生，導致加油站用地始終存在著較高的法律風險，對此，必須要采取適當的防范策略，致力于將加油站用地的法律風險降到最低，確保加油站能夠合法、規范的運營，從而擴大企業的經濟效益，促進企業的可持續發展。

關鍵詞加油站用地 法律風險 防范策略

加油站所在的位置與其獲得的經濟效益有著密切的聯系，企業為了增強自身的市場競爭力，往往會將加油站建設在黃金地段，以期提高銷售業績，但是伴隨著我國建設用地的日益緊張，加油站用地成本也大幅度上升，與此同時加油站用地還往往會涉及到法律問題，大大增加了加油站的經營風險和經營成本，致使企業的經濟效益難以得到保證。為了轉變這一現狀，企業必須要對我國的土地制度予以明晰，同時制定切實可行的控制措施，以實現對加油站用地法律風險的嚴格防范，縮減企業的經營成本，進而為企業的健康發展奠定堅實的基礎。

一、加油站用地存在的主要法律風險分析

（一）加油站用地面臨嚴格的法律監管環境

加油站的特殊性決定了其受到的關注度較高，自加油站用地管理通知應用以來，對于加油站用地的使用提出了更高的要求，傳統的行政劃撥、協議出讓方式直接更改為招標、拍賣，使得加油站進入了有償用地的新時代。加油站建設必須要滿足多項條件，即企業要具備相應的經營資質，同時取得省級經貿部門的批準，與城區和公路沿線的布局相適應，否則將無法獲得加油站用地審批，而有時候單單依靠政府部門的支持仍然會出現加油站無法落地的情況，這需要根據具體情況具體分析，以便順利獲取土地。

（二）加油站用地管理涉及的主要法律法規

近年來，我國陸續出臺和完善了一些關于土地的法律法規，如《土地管理法》、《物權法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法實施條例》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，這些法律條例涉及到土地的開發、保護、治理等方方面面的內容，而加油站用地也要嚴格遵循上述土地制度以及國土資源部門頒布的一些規定和通知，當然了，加油站所在地也推出了地方性的土地法規，這也必須得到足夠的重視，唯有如此才能保證加油站用地管理的合法性和規范性，在一定程度上降低加油站用地的法律風險。

（三）加油站用地存在的主要法律風險

1.無用地手續或用地手續不完備

一般來說，企業在建設加油站之前必須要辦理完備的用地手續，這是保證加油站合法運營的必要前提條件，可是部分企業辦理的手續不全或者是根本沒有辦理相關手續，意味著企業與土地管理制度的某些規定相違背，因而出現了加油站建造階段被行政部門制止，企業受到了嚴厲的懲罰，輕則予以罰款和停業整頓，重則吊銷營業執照，那么企業承受的損失就會不可估量，造成了十分惡劣的社會反響。

2.土地權屬登記不規范

土地權屬需要及時進行登記，然后才能按照規定使用，這是土地基本制度中明確要求的一項內容，如果企業在加油站用地管理中對土地權屬的登記缺乏規范性，此時就會出現加油站土地權登記名稱與使用權單位的工商登記名稱存在差異的現象，加油站用地仍歸出租方所有，出租方可能會私自將土地抵押給其他機構而不告知企業，一旦出租方破產，那么土地就會被強制回收，不但會給加油站的正常運營帶來重重阻礙，企業也會蒙受損失。

3.土地的用途和使用權類型不合規

加油站用地分類管理中對土地的用途和使用權類型作出了詳細的說明，要求企業在收購和租賃土地時能夠嚴格按照合同規定實施土地的開發和利用，若企業對土地制度的了解不夠全面，使用了政府明令禁止的土地，收購、租賃的土地屬于非商業用地，或者沒有及時辦理土地轉讓手續，土地使用權類型與合同規定不符，都會引起司法機關對企業的處罰，加油站也會面臨停業整頓和吊銷執照的命運。

4.土地收購租賃管理不到位

收購、租賃土地過程中存在的法律風險多種多樣，除了上述幾種之外，還能夠會出現土地出租方與土地使用權方不一致的情況，出租方沒有經過使用權方的允許私自將土地租賃給企業，這也違反了《物權法》。除此之外，還可能會發生加油站的建設手續不全、用地違規，出租方將土地抵押，企業因而無法過戶，出租方為了一己私利而將加油站用地即將拆遷的消息隱瞞不報等諸多不良現象，這些都是加油站用地管理的常見法律風險，土地租賃合同失去了法律效力，不能保障企業的合法權益，企業的經濟利益和社會形象都會受到損害。

二、加油站用地法律風險的防控策略

加油站用地可分為新增項目用地和存量用地兩種，不同類型的土地在管理上也應有所差異，需要企業能夠針對加油站用地常見的法律風險進行科學全面的分析，并以此為依據制定加油站用地管理的有效措施，徹底杜絕因管理疏失而引起的法律問題，在此情況下加油站用地的法律風險就會被控制在最小范圍內，加油站的規范化運營也會真正成為現實。

（一）新增項目用地的法律風險防范

新建加油站項目的土地類型包括自建項目用地、收購項目用地和承租項目用地，這些加油站用地的法律風險防范策略如下所示：

1.自建項目用地法律風險防范

所謂自建項目指的是企業在獲得土地使用權以后直接在該土地上建設加油站，企業需要參與土地的招標、掛牌和拍賣活動，確保這些活動能夠公平、公正、公開的進行，這樣企業才能合法獲得土地的使用權，接下來與轉讓方簽訂土地使用權出讓合同，及時辦理土地登記手續，獲得加油站項目用地批準證書，然后才能開展加油站建設的相關工作，正式投入施工。以上屬于一級市場的建設用地獲取要求，而二級市場建設用地的獲取，可以通過兼并或收購具有土地使用權資格公司的資產和股份，但是代表著企業要面臨更高的法律風險，企業必須提前進行詳細的調查，對土地的權屬情況做到了然于心，核實證件上的權屬信息與實際情況是否有所出入，土地是否可以用于加油站項目的建設等等，當確定了土地的轉讓條件全部符合要求以后，才能簽訂土地使用權的轉讓合同，將土地登記手續辦理齊全，致力于為加油站項目建設做好一切充分的準備。

2.收購項目用地法律風險防范

收購項目指的是企業直接購買已經建成的加油站，好處是不需要額外開展加油站建造工程，節省了一大筆開支，同時這種獲得土地的方式也存在著一定的弊端，即土地權屬飽受爭議。對于收購項目用地的管理，企業應著重做好土地使用風險的評估工作，樹立高度的風險管理意識，采取有效的防控措施，將加油站用地的法律風險扼殺在萌芽之中，為加油站的穩定、有序運營創建有利的條件。具體而言，企業應從以下幾個層面著手：

第一，加強土地權屬調查，對土地的信息進行核實和分析，確定土地的權屬信息與登記信息完全相符；第二，土地性質和用途都能夠充分滿足加油站項目的建設要求，若存在土地性質和用途與項目不符的情況，需要遵循法律法規辦理相關手續，將土地信息予以變更，上述工作基本上要在項目收購之前全部完成；第三，合同款的支付需要以土地登記信息為重要依據，付款之前要嚴格審核土地信息，選擇合理的付款方式，避免發生資金風險；第四，土地使用權的變更手續要盡快辦理，且要力爭做到完善，那么即使土地價值激增也與轉讓方毫無關系，雙方的經濟糾紛也能得以避免。

3.承租項目用地法律風險防范

承租項目也是企業獲得土地使用權的一種有效方式，出租方經常會將自身風險轉讓給承租方，使得企業面臨的風險加劇，遭受的損失也會成倍的增加。在承租項目用地的法律風險防控上，企業需要做好下面幾點工作：

首先，做好出租方主體資格和履約能力的審查，尤其是集體經濟組織，土地屬于全體村民共同所有，只有村民都同意將土地出租，并有相關文件作為證明，租賃合同才具有法律效力，出租方的主體資格和履約能力也能真正得到承認。其次，做好土地權屬信息的調查，確保土地的權屬情況符合實際，土地租賃截止日期不能超過土地使用權的剩余期限，否則加油站用地將面臨著法律糾紛。再次，確定土地的承租與出租條件完全契合，土地用途為商業用地，使用權類型為出讓，如果出租方屬于集體土地，需要出具當地政府部門批準的集體土地建設用地規劃許可證和使用證，企業要對這些文件加以詳細的審查。最后，承租項目的期限必須在20年以內，合同到期之前企業要及時與出租方簽訂續租合同，以免給加油站運營帶來不利影響。

（二）存量用地法律風險防范

我國的法律法規在不斷的完善和更新，現有法律與原有法律可能會存在一些不同之處，需要企業以現行法律為主，對加油站存量用地實施精細化的管理，做到權屬清晰、登記規范、使用科學，從而竭盡所能的降低加油站用地的法律風險，保證加油站的良好運營。

1.自有土地法律風險防范

自有土地的法律風險防范要考慮三種情況：其一，加油站用地尚未辦理過戶手續，轉讓方的配合度較低，與其協商不夠順利，導致加油站用地的權利人存在爭議?？梢约訌娕c轉讓方的溝通，獲取其大力支持，及時補辦過戶手續；對于轉讓方拒不配合的情況，企業應將證據提交給司法機關，由其判定土地所有權歸屬，轉讓方除了要配合過戶之外，還需承擔賠償責任。其二，加油站用地尚未辦理土地使用權證的應及時查明原因，達到辦理條件的應立即辦理相關證件，存在糾紛的需要協商處理或者通過司法渠道來解決，從而將土地使用權證的辦理落到實處。其三，對于企業變革引起的土地登記名稱與所有權人名稱不一致的問題，需要盡快變更土地登記信息，填補稅費差額，以防止土地使用期間產生更大的法律風險。

2.承租土地法律風險防范

企業作為承租方要積極與出租方溝通和交流，盡快將土地的變更手續完善齊全，并將租賃土地及時備案，辦理土地使用權出租他項權利登記，取得租賃他項權利證書，以維護企業的合法權益。對于加油站用地法律風險的防范要充分重視，落實到租賃合同中，合同條款中如果沒有具體說明，則要與出租方簽訂補充協議來遏制法律風險。切實掌握出租土地的使用權人基本情況，向出租人索取土地權屬證明復印留存，或到土地房產交易中心調閱權屬信息，建立租賃土地檔案資料備查；開展出租方履約能力調查，掌握出租方的履約能力動態，防范因出租方履約困難或違約而給企業造成損失。加強與當地政府土地管理部門、周邊社區、鄉鎮、村寨等有關單位的聯系，隨時了解當地的土地管理動態和政策信息，提前掌握可能出現的風險。此外，對于已經演變為現實的風險，以及可以預見將成為現實的風險，通過溝通協調、談判磋商、行政調解和法律維權等途徑，積極化解風險，最大限度降低企業的損失。

三、結語

法律法規是保障企業切身利益的有力武器，企業應加強對法律法規的學習和研究，以便于將其靈活應用于加油站用地管理之中，確保土地的獲取完全符合國家的法律規定，同時還要對歷史遺留問題進行妥善解決，徹底消除加油站用地的法律風險，防止其給企業帶來經濟損失，那么企業的經濟效益必然會邁上—個嶄新的臺階，市場競爭力有所增強，企業的發展前景也會更加的廣闊和光明。