“租售同權”住房改革的困境與突破

郭秦帥

摘要：住房租賃市場是我國房地產市場的重要組成部分。在供給側改革的背景下，“租售同權”住房制度的推行對我國深化住房改革具有重要意義。本文從供需的角度對“租售同權”住房改革面臨的問題進行分析，探討我國“租售同權”住房改革的困境，最后從加快立法、健全機制、優化結構、完善政策等方面提出了相關實施建議。

關鍵詞：租售同權 問題 突破

中圖分類號：F299 文獻標識碼：A 文章編號：1009-5349（2018）10-0058-02

黨的十九大報告明確指出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這一新提法為住房改革和發展提供了方向。住房問題關乎每一個社會成員的切身利益。盡管政府出臺相關政策調控房地產市場，但房地產市場依然存在供給結構矛盾、發展不平衡、有效需求不足、住房保障制度不健全等問題。在當前的供給側結構改革的社會背景下，“租售同權”政策的落地有助于減少炒房行為，滿足人們對美好生活的需求，使住房回歸居住屬性。

一、“租售同權”的提出及內涵

2015年的中央經濟工作會議，明確提出要發展住房租賃市場，建立“購租并舉”的住房制度。

2016年，在中央經濟工作會議上進一步提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。

2016年5月17日，國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。同年，住建部按照國務院的部署，啟動了《住房租賃管理條例》的起草工作。

2017年5月19日，就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見，并于2017年8月正式報送國務院法制辦審查，2017年年底完成租賃立法工作。在黨的十九大報告中“租購并舉”成為新的住房制度的重要組成部分。

2017年7月17日，廣州市政府發布《廣州市人民政府辦公廳關于印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》。明確規定，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

從政策本身來看，“租售同權”政策的出臺是為了緩解房地產市場泡沫化，鼓勵發展房屋租賃市場，激活房屋租賃市場的需求，達到平衡房地產市場的供需矛盾，進而平抑房價，實現從“住者有所居”轉為“住有所居”，滿足人們多樣化的需求。也就是說不再是通過過去我們認為的每個人買房來實現，而是每個人都有房子住，使承租人享有同房屋所有者同樣的權利。

二、“租售同權”住房改革的困境分析

目前，我國的租房租賃市場還不健全，供需發展不平衡，住房需求遠遠大于住房供給。房屋自有率較高，維持在70%以上的水平[1]，遠高于西方發達國家。而相對經濟較為發達的美國、英國、法國、德國和日本，其住房自有率分別在50～70%左右，其中德國更是在50%以下，大部分人群以租賃為主要的居住方式[2]。我國租賃房屋比例較低，購房與租房的需求比例差距大。

（1）從供給方面看，城市的房源供給量充足。隨著政府“租售同權”政策的傾斜，鼓勵發展房屋租賃，從長遠來看，租賃房屋的比例會大于可銷售的商品房。一方面，房屋建設的周期性致使供給量增加需要時間。另一方面，土地的供給是有限的，隨著建設用地的不斷增加，能利用的土地資源會減少，而土地作為房屋建設的必要條件缺一不可。在土地成本未明顯跌落的情況下，房價未必會降低。如果租房價格過低，勢必會影響開發商的積極性，會減少租賃房屋的供應量。雖然租賃房屋是解決住房問題的有效措施，但租房價格仍然是市場決定的，租賃成本大幅度下降絕非易事。

（2）從需求方面看，“租售同權”中“同”主要是賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益。“租售同權”實施后，租房的價格將會附加在租戶享受租賃住房的公共服務上。在我國，優質的教育資源是有限的，“租售同權”實施后，會在一定程度上緩解因教育需求而創造的住房剛性需求。但從目前房地產市場看，學區房是附加子女受教育權利的產權房。“租售同權”若要充分發揮作用，需要相關部門通力合作，不僅要擴大居住供給量，而且要擴大優質教育資源的供給。只有這樣才能縮小教育質量差距，促進教育公平，從而實現公共權利均等化。

（3）從市場調控的角度看，住房租賃市場是完全充分競爭的市場。而在我國房地產租售調控的市場中，沒有很好地將居住和投資需求區分開。然而，租購同權后，房屋隨著住房自有率的下降，租房需求會增加，租金勢必會上漲。因此，要將政府“有形的手”與 市場“無形的手”有機結合起來。一是用財政、稅收調節房屋租賃的價格，同時借助市場的力量。二是抓好“保障性住房”和“公共租賃”住房建設，彌補市場失靈，穩定市場價格，促進房地產市場持續健康發展。

三、“租售同權”住房改革實現的路徑分析

（1）統籌立法，完善頂層設計。鑒于房地產市場的現狀，國家應盡快制定出相關法律法規，推進“租售同權”立法進程。用法律來規范和指導市場的行為，規定租賃當事人的權利義務，涉及租金、合同制定、押金收取、居住空間標準等多個等方面的制度。逐步使租房居民在基本公共服務方面享有與買房居民同等待遇。鼓勵社會各界積極參與政策制定，并向社會公開征求意見。大中城市可以根據本地方的實際情況，在法律允許的范圍內開展租賃市場試點工作，之后再以點到線、以線到面全面展開。

（2）供需多元化，發揮市場作用。首先，推進需求側改革，增加租房數量，擴大房源。盤活空置的存量房，多渠道增加住房供給，使其物盡其用，緩解大城市日益增長的居住需求與住房有限之間的矛盾。一是將經濟適用房住房變賣為租，鼓勵收入低者租房入住。二是為青年職工提供合適的租賃房，鼓勵畢業生租房入住。其次，增加租賃住房的土地供應，鼓勵地方政府盤活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地的有效供應。可以通過聯營、入股等方式建設租賃住房，從而增加租賃租房的供給量。引導房地產企業出租庫存的商品房，培育住房租賃企業，加強住房租賃企業和房地產開發企業合作。

（3）規范租賃市場，保障承租人利益。發展租賃市場，需要國家從各個方面著手，加強各部分之間的聯動和協同，從土地、稅收等方面加強調控，搭建房屋交易平臺，建立完善的租賃市場法律體系，規范租賃市場，同時限制租金的不合理上漲，嚴厲打擊轉租走人的“二房東”、騙租金的“黑中介”，保障當事人的合法權益。

（4）培育租賃企業，實現多元化發展。“租售同權”的落地一方面鼓勵房屋租賃市場發展，另一方面會使出售市場相對減速，房地產的高速增長會受到適當限制，作為房地產租賃市場，需要把握契機，在品牌和品質方面進行創新，而不是擴大規模。房地產企業應該轉型升級，樹立創新理念，拓展產業范圍、進軍相關產業領域來做強做大自己的企業，比如進軍醫療農業的綠城、多元化的恒大、輕資產的萬達。所以，“租售同權”這一政策的出臺，可能會減緩房地產企業規模化發展，從長遠來看會促進房地產企業由規模化向多元化轉變，實現跨越發展。

（5）科學分工，保障公平。住房問題既是民生問題也是發展問題。租售同權，不僅僅涉及解決住房的問題，而且涉及子女上學、就業、養老等一系列公共利益的問題，單靠一個部門的力量無法解決，需要多個部門協同推進。從目前的情況來看，“租售同權”的推進需要住房城鄉建設部門、公安部門、稅務部門、教育部門、民政部門等的互相配合。住房城鄉建設部門負責住房租賃市場管理和相關協調工作，公安部分負責戶籍問題，教育部門負責上學問題，各職能部門明確分工，齊抓共管，協調推進。

參考文獻：

[1]謝鴻飛.租售同權的法律意涵及其實現途徑[J].人民論壇，2017（27）：100-102.

[2]黃志龍.“租售同權”，落地前景并不樂觀[J].金融博覽（財富），2017（9）：18-19.

[3]符啟林.租售同權時代的政府角色定位[J].人民論壇，2017（27）：103.

責任編輯：孫瑤