“營改增”對房地產業上市公司稅負的影響研究

□（西安科技大學管理學院 陜西西安710054）

一、引言

自2012年1月開始實施營業稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”），到2016年5月全面推開“營改增”試點，范圍從交通運輸業、郵政業、電信服務業擴大到建筑業、房地產業、金融業、生活服務業，并將企業新增不動產納入抵扣范圍，增值稅正式完成多行業全覆蓋。

房地產業是關系民生的先導性和基礎性產業，2015房地產業增加值占GDP總額的6.1%，2016年房地產業增加值占GDP總額增至6.5%。《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）中發布了房地產業改征增值稅的實施細則。房地產企業“營改增”后稅負的變化，將決定房地產業新稅制能否平穩推進，也關乎此次稅制改革能否達到調整經濟結構和產業內部轉型升級的預期目標。基于此，本文分析房地產業“營改增”后企業流轉稅負和整體稅負的變化，并針對研究結論提出了相應的控制并降低企業稅負建議。

二、文獻綜述

收集文獻發現國外學者對于房地產業實施“營改增”的直接研究涉及較少。國內學者的研究主要分成兩個階段：房地產業稅改以前，圍繞實施“營改增”的必要性和測算稅負可能出現的變化展開研究，稅改以后主要針對房地產企業稅負變化以及相關對策的研究。孫作林（2015）通過三家房地產企業進行稅負變化測算，認為只有房地產企業毛利率大于30%時，企業的流轉稅負相較于以前會增加，而現實情況中房地產企業毛利率難以達到30%，稅負會整體下降。余淑均（2017）通過案例分析得出，房地產企業一般納稅人的人工及物料成本收入率大于28.9%時，“營改增”后稅負減輕。宗式華、周松德（2013），彭曉潔、王安華（2015），黃玲、向文彬（2015）和李釗（2017）等學者測算分析了增值稅替代了營業稅后房地產企業應交稅額的變化，認為在稅制改革的初期可抵扣進項比例較低，導致企業稅負升高，但是隨著改革的全面深入，“營改增”減輕企業稅負的積極意義將會得到體現。

為了讓房地產企業的“營改增”順利進行，消除不利的影響因素，為企業減負，部分學者提出了建議。楊志銀（2016）運用投入產出分析方法分析“營改增”后企業稅負變化，認為房地產業 “營改增”后應實施差別稅收政策，并加快增值稅立法進程，提高征管水平。劉寶娟（2016）認為房地產企業需要設置稅務管理崗位，并積極地梳理目前的納稅主體和過渡期合同，加強營銷管理和招標采購管理，規范成本費用支付和增值稅發票開票流程，促進企業利用好過渡政策，減低企業稅負提高企業效率。姬昂（2017）通過檢驗“營改增”對房地產企業稅后凈利潤的影響，建議按具體經營的業務不同，進行業務拆分設置對應的分公司，盡可能地充分享受對不同納稅人的稅收優惠，減低企業應交稅額。

梳理國內外學者的觀點可以發現，由于其他國家與我國經濟發展歷程不同，國外許多國家沒有經歷營業稅改征增值稅。國內己經有部分學者隨著“營改增”政策的發布，不斷深入對企業和行業影響的研究，但是針對房地產業實施“營改增”前后企業實際稅負變化分析的文獻較少，基于此，本文就房地產業“營改增”實施前后的稅負變化進行對比，給出管理措施及應對建議。

三、研究樣本選擇和樣本描述

（一）樣本選擇。參照證監會的行業分類標準，共有139家房地產上市公司。為確保研究結果的準確性，剔除ST公司和B股公司，剔除2015年與2016年數據缺失的上市公司，選取余下117家上市公司作為研究樣本，研究所使用的上市公司數據是從Wind數據庫和公司披露年報中提取。

（二）樣本描述。對選取的樣本企業，按營業收入與資產總額進行企業規模統計，按注冊所在地進行分布區位的統計，對我國房地產業上市企業目前的發展現狀進行簡單的描述分析。

參照國家統計局中對大中小微型房地產企業的劃分標準，按營業收入與資產總額對選取的樣本公司進行規模區間統計（見表1、表2）。截至2016年，樣本公司類型和數量如下：（1）有81家大型房地產企業，其中營業收入集中在500億以下區間且資產總額集中在1 000億以下區間。（2）有36家中型房地產企業。（3）大型房地產企業中，以萬科A、綠地控股、保利地產的營業收入與資產總額為首，規模最大；中型房地產企業中營業收入與資產總額最低企業是中房股份，企業規模最小。

表1 樣本上市公司2016年營業收入區間統計表

表2 樣本上市公司2016年資產總額區間統計表

參照國家統計局對東、中、西部的劃分標準，對樣本房地產公司的地域分布進行劃分（見表3），其中有98家在經濟發達的東部地區，只有19家分布在中部和西部地區。因為東部地區區位優勢明顯，以萬科A、綠地控股、保利地產等為代表的大型房地產企業都集中在東部地區。

表3 樣本上市公司區域分布統計表

四、“營改增”對房地產企業稅負的影響分析

根據“營改增”前后的117家房地產業上市公司2015年和2016年度報告中的相關財務數據，得到 117家房地產上市公司“營改增”前后流轉稅額和總體稅額，以及流轉稅稅負率和總體稅負率，并對其變化情況進行分析。

（一）“營改增”后房地產企業稅額變化區域分析。

1.“營改增”后房地產企業流轉稅額變化區域分析。從樣本公司年報以及相關資料整理得出2015年和2016年的企業流轉稅，對樣本上市公司2015年和2016年流轉稅額進行區間統計，對“營改增”后企業流轉稅額的影響程度進行說明。表4表明，與2015年相比，2016年的區間企業數明顯向稅額較高的流轉稅額區間集中增加，說明企業流轉稅稅額整體上升。

以各公司2015年流轉稅額為基礎比較2016年度流轉稅的變動，得出流轉稅變化額；對流轉稅變化額進行區間劃分，用區間企業數集中的區間頻數說明“營改增”后稅額的變化程度。計算公式如下：流轉稅變化額=2016年流轉稅稅額-2015年流轉稅稅額。

表4 樣本上市公司2015年和2016年流轉稅額區間統計表

表5 樣本上市公司2016年與2015年流轉稅增加額區間統計表

通過表 5可以看出：（1）從變化額區間看，“營改增”后上市公司流轉稅額上升的幅度明顯大于企業流轉稅下降的幅度。（2）從變化額區間企業數看，117家樣本中，有87家公司流轉稅額增加，僅有30家公司稅額下降。說明多數企業“營改增”后流轉稅額上升。（3）從樣本流轉稅變化額度看，117家上市公司中77家集中在［0，50）的上升區間，占總樣本的65.8%；對于流轉稅降低的樣本來講，只3家企業集中在區間［-16，-10），稅負降低最多的企業是陽光城。

表6 樣本上市公司2015年和2016年總體稅額區間統計表

2.“營改增”后房地產企業總體稅額變化區域分析。“營改增”后企業稅負變化主要體現在企業的流轉稅稅種的稅負變化和相應的營業稅金及附加變化，以及“營改增”后營業收入、營業成本的變化導致的企業所得稅變化。因此假定“營改增”后其他稅種稅額不變，根據企業流轉稅額（增值稅、營業稅、相關流轉稅附加）和企業所得稅費用，估算總體稅額。計算公式如下：總體稅額=企業流轉稅+企業所得稅費用。表6表明，與2015年相比，2016年的區間企業數明顯向稅額較高的總體稅額區間集中增加，說明企業總體稅額整體上升。

以各樣本公司 2015年總體稅額為基礎比較2016年度總體稅額的變動，得出總體稅額的變化額；對總體稅額的變化額進行區間劃分，用所在區間企業個數集中的區間頻數說明 “營改增”后企業稅額的變化程度。計算公式如下：總體稅額變化額=2016年總體稅額-2015年總體稅額。

通過下頁表7可以看出：（1）從樣本總體看，“營改增”后上市公司總體稅額上升的幅度明顯大于企業總體稅額下降的幅度。（2）從增加額區間企業數看，117家樣本中有89家公司總體稅額增加，僅有28家總體稅額下降。（3）從樣本總體稅額的變化額度看，共有81家樣本上市公司集中在 ［0，100）和［100，1 000）的上升區間，占上升樣本的91%；總體稅額下降的28家企業中有21 家企業集中在區間［－10，0），說明稅額下降的企業稅額下降的幅度也并不明顯。

表7 樣本上市公司2016年與2015年總體稅額變化區間統計表

（二）“營改增”后房地產企業稅負率變化分析。根據企業流轉稅額和總體稅額計算企業的流轉稅稅負率和企業總體稅負率，將2015年度的流轉稅稅負率和總體稅負率與2016年度的進行比較，利用SPSS描述性統計分析，分析選取的樣本公司2015年和2016年度的流轉稅稅負率和總體稅負率，可以明晰地解釋“營改增”給房地產上市公司帶來的稅負變化和影響。計算公式如下：企業流轉稅稅負率=流轉稅稅額/營業收入×100%；企業總體稅負率=總體稅額/營業收入×100%。

1.流轉稅稅負率變動情況分析。

通過表8分析可以看出：（1）樣本上市公司2015年流轉稅稅負率的平均值為4.5744%，2016年流轉稅稅負率的平均值為4.7509%，2016年相比于2015年度有0.1765%的小幅上升。流轉稅稅負率上升最多的公司是中國高科，稅負率上升了12.54%；下降最多的公司是萬澤股份，稅負率下降了-2.86%。（2）2016年流轉稅稅負率偏度為2.831，2015年流轉稅稅負率偏度-1.365，表明“營改增”后流轉稅稅負率明顯偏右，顯示流轉稅稅負水平明顯上升。（3）2016年峰度值為 19.831，大于2015年的3.447，說明2016年房地產企業之間的稅負差明顯加大。

2.總體稅負率變動情況分析。

通過表9分析可以看出：（1）樣本上市公司的 2016年總體稅負率的平均值為 9.2581%，與 2015年總體稅負率的平均值8.9773%相比，有了0.28%的小幅上升。總體稅負率上升幅度最大與流轉稅上升幅度最大的公司一致，同樣是中國高科，總體稅負率下降最多的上市公司是榮豐控股。（2）2016年總體稅負偏度為 2.146，2015年總體稅負率偏度0.852，表明2016年的總體稅負率明顯偏右，顯示整體稅負水平明顯上升。（3）峰度值 2016年和 2015年分別為 34.515、1.562，表明 2016年“營改增”后房地產企業較于2015年總體稅負差距變大。

（三）“營改增”后稅負率變動顯著性檢驗。為了分析“營改增”對房地產上市公司稅負率的影響程度，本文利用SPSS軟件配對樣本T檢驗比較 “營改增”前后稅率是否存在顯著性差異。根據相關數據得到表10、表11結果。

分析表10的配對T檢驗結果，“營改增”前后樣本上市公司顯著檢驗值 Sig.為 0.198，大于顯著性水平 0.05，所以沒有通過顯著性檢驗。表明2016年對比于2015年，樣本企業2016年房地產業的流轉稅負率上升幅度并不十分顯著。即“營改增”后對樣本企業的流轉稅稅負的影響并不顯著。

分析表11的配對T檢驗結果，樣本上市公司2015年和2016年的總體稅稅負率顯著檢驗值Sig.為0.732，大于顯著性水平0.05，表明樣本企業“營改增”前后，房地產業的總體稅負率上升并不十分顯著。即“營改增”后對房地產上市公司的總體稅負的影響不顯著。

五、結論與建議

（一）結論分析。根據以上數據分析，研究得出：（1）“營改增”后房地產業上市公司流轉稅額和總體稅額整體增加。（2）房地產企業之間的流轉稅稅負率和總體稅負率差距拉大。（3）多數房地產企業的稅負增加但行業稅負增加幅度不大，“營改增”對房地產企業稅負的影響并不顯著。

對于產生以上結果的原因，本文認為：（1）可能是由于我國房地產行業發展不均衡，資本結構和融資渠道也不完全相同，在短時間適應統一的稅收優惠政策較為困難。（2）可能是由于進項稅抵扣困難，房地產企業的進項稅可抵扣項目中的供應商（如建筑材料與勞務）大多為個體、小規模納稅人等，難以開具增值稅專用發票。（3）“營改增”后企業的財務處理難度加大，需要在新舊稅制過渡期轉換稅務處理方法。因此，企業調整并適應房地產新政很可能需要經歷探索的過程。

表8 2015年與2016年流轉稅稅負率描述性統計

表9 2015年與2016年總體稅負率描述性統計表

表10 2016年流轉稅稅負率和2015年流轉稅稅負率的成對樣本檢驗

表11 2015年總體稅負率和2016年總體稅負率成對樣本檢驗

（二）對策及建議。“營改增”是我國重大的稅制改革，可以推進房地產業的行業間稅負公平，更能促進所在行業規范化和有序化發展，因此需要房地產企業積極做出調整。本文為部分“營改增”后稅負增加的房地產企業盡早適應新的增值稅稅收政策，提出以下建議。

1.供應商的辨析和管理。對于正在合作的供應商，辨析其所屬的納稅類型，包括梳理采購項目以及獲得的發票類型；通過供應商的利潤情況和稅務登記等基礎情況，來判斷營業稅納稅人供應商未來是否可以轉為增值稅一般納稅人。財務部門要針對不同類型的供應商制定“營改增”后重新的分類議價策略，淘汰無法提供增值稅專用發票的和比價中價格較高的供應商。

對于未來可能合作的新供應商，應調整招標的要求。采購部門應在新的招標條件中首先明確投標企業的報價是否含稅，其次添加對投標企業的一般納稅人或小規模納稅人的稅務資質要求，并針對不同項目進行選擇，以開發項目需要的納稅方式選擇相應資格的投標企業。如果有一般納稅人和小規模納稅人都參與的項目，則利用成本、增值稅、相關附加稅費計算綜合成本，對投標價格進行比較擇優，選出綜合成本更低的供應商。

2.合同的管理。合同管理是房地產企業稅負管控的必要環節。首先，房地產企業與業主和上游供應商應保持積極的溝通。對“營改增”后企業可能出現的價格變動及時協商，有助于預防潛在的合同和開票爭議。其次，要細化合同的涉稅條款內容。財稅［2016］36號文件規定了新的納稅義務發生時間，從風險防范的角度要明確合同稅務的合規性，明確供應商提供貨物和服務后開具什么發票，什么時候開具發票，不按時開具和提供發票將承擔什么樣的責任。房地產企業的物業管理不是交易實質性的標的物，所以合同應據實將服務的方式、服務的內容及提供服務的地點等細節進行清晰規定。

3.增值稅專用發票管理和相關制度制定。增值稅專用發票是反映納稅人經濟活動的會計憑證，也是銷售方納稅義務和進項稅額的合法證明。房地產企業應在日常經濟業務中對增值稅發票加強核查，檢查開票時項目填寫是否齊全，是否加蓋發票專用章；對于取得稅控系統開具的貨物或勞務清單同時需要加蓋發票專用章，以保證獲得更多的進項抵扣，降低企業稅負。

房地產企業結合現有的內部控制和財務管理辦法，根據稅收管理和企業管理要求，以及財務人員的業務能力，制定增值稅專用發票管理制度，保證管理制度的可操作性符合企業的實際需求。

4.積極進行納稅測算和稅務籌劃。稅務籌劃是事前對涉稅事項的合理測算，為了盡可能地降低企業負擔，稅務籌劃在獲取利益的同時，還需保證選擇的納稅方案符合國家法律法規和公司經營條件。現根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅［2016］36號）其中涉及有關房地產行業的新政策和過渡性政策，提供納稅籌劃新思路。

一是企業老項目納稅方式選擇的稅務籌劃。根據規定，2016年4月30日以前開工建設的房地產老項目的計稅方法有兩種，包括稅率為11%的一般計稅方法和稅率為5%的簡易計稅方法，一般計稅方法進項可以抵扣，簡易計稅方法進項不可以抵扣。

假設房地產開發企業銷售額為I，當期允許扣除的土地出讓金為V，可抵扣進項（建筑物料成本）占應稅銷售額的比例為 M,進項稅稅率為P%。對于老項目，選擇簡易計稅或者一般計稅方式的測算模型及分析如下：

簡易計稅方式應交增值稅=I/（1+5%）×5%

一般計稅方式應交增值稅=（I-V）/（1+11%）×11%-I×M/（1+11%）×P%

兩個方案的比較主要取決于 V、M兩個因素。當該項目的土地出讓金占總體開發價值的比例較高時，房地產企業選擇一般計稅方法，可以繳納更低的增值稅稅額。作為影響M高低的因素，主要參考該公司目前簽訂合同的條款，如果合同已經簽訂且無法獲得增值稅發票，那么可抵扣進項的比例就會很低。因此主要參考簡易計稅和一般計稅方式稅額的計算結果，最終擇優挑出最佳的方案。

二是供材方式選擇的稅務籌劃。根據規定，一般納稅人為甲供工程提供建筑服務，可以選擇簡易計稅方式計稅。房地產企業在招標時與乙方建筑企業簽訂施工合同時，選擇簡易計稅方式還是一般計稅方式，通過以下測算來選擇。

若房地產開發企業（甲方）準備開發一期新的項目，預計建筑工程總造價Y元，其中工程材料X元，與建筑企業（乙方）招標簽訂合同時，選擇用一般計稅還是采用甲供材料？

計算兩種方式的稅負平衡點：

一般計稅（乙供材料）方式，就建筑工程部分繳納稅額，企業應交增值稅=Y/（1+11%）×11%。

簡易計稅（甲供材料）方式，就提供的材料繳納增值稅，對建筑工程部分簡易計稅，企業應交增值稅=X/（1+17%）×17%-（Y-X）/（1+3%）×3%。

推導出，當X占Y的60.35%時，即材料占到總工程造價的60.35%時，一般計稅方式和簡易計稅方式繳納的稅款相等。所以企業選擇兩種繳稅方式的臨界點參考值是：甲供材料的價稅合計小于60.35%的工程總價稅合計，選擇一般計稅方式更優；甲供材料物料價稅合計大于60.35%的工程總價稅合計，則選擇甲供材料有利。同時，也還需要考慮施工單位（乙方）的實際管控稅負能力，如果施工方獲得進項抵扣的可能性較小，也會更傾向于簡易征收。