“營改增”對商業地產企業財務的影響分析

楊振安

摘 要：“營改增”作為國家稅務改革中的重要內容，對各行各業的發展都產生了巨大的影響?！盃I改增”的全面實施給商業地產企業的財務指標和稅負帶來了很大影響，只有認真分析這種影響，才能提高企業經濟效益。本文就針對“營改增”對商業地產企業財務的影響進行分析和探究。

關鍵詞：“營改增” 商業地產企業 財務 影響

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）12（a）-032-02

作為社會主義市場經濟發展中的重要主體，商業地產企業的發展水平對市場的穩定有著直接影響。由于傳統稅收政策的影響，商業地產企業承擔著較重的稅收負擔，存在稅種復雜、重復征稅等，嚴重影響了企業財務管理工作的實施[1]。而“營改增”政策的全面推開，能有效緩解資金流緊張問題，優化資源配置與管理工作，減少經營成本，促進商業地產企業財務管理的現代化發展，為后續工作實踐的有序開展打下堅實的基礎。

1 “營改增”政策概述

在社會主義市場經濟剛剛發展的階段，我國針對經濟發展中出現的各種問題進行綜合考量，實行分稅制改革，將增值稅與營業稅的征收范圍進行區分，兩稅并存。然而由于經濟的迅猛發展，兩稅并存不再適應實際發展需求，對增值稅的抵扣鏈條制度造成破壞，影響市場競爭環境的公平性，無法發揮出增值稅稅種中性的特征；同時營業稅存在重復征稅現象，致使企業稅收負擔有所增加，不利于經濟的良性發展。為解決該矛盾，我國以稅收制度改革為依據，頒布了營業稅改征增值稅（營改增）的試點方案，通過規范稅制、統籌設計、全面協調等方式，進一步擴大營改增的試點范圍，并逐年在試點范圍中納入全部營業稅納稅人，如金融業、建筑業、生活服務業、房地產業等?？傊?，“營改增”政策的實施能在很大程度上改革創新財稅體制，對國家治理結構現代化予以完善，實現國家的全面深化改革。

2 “營改增”對商業地產企業財務的影響

2.1 對稅負水平的影響

“營改增”政策實行之前，商業地產企業對不動產進行銷售時，需要繳納5%的營業稅；該政策實行之后，企業銷售不動產的適用稅率發生了明顯的變化，即由營業稅的5%變為增值稅的11%，雖然有所變化，但可以抵扣增值稅的進項稅額，加上增值稅和營業稅分別屬于價外稅和價內稅，不具備可比性，不能直接予以比較[2]。鑒于此，“營改增”政策實施后，商業地產企業的稅負是降低還是增加尚需對比分析。本文以一般納稅人的情況為例進行分析，為使分析結果有效，可假設商業地產企業的含稅成本和含稅營業收入在“營改增”前后保持不變。

假設商業地產企業含稅營業收入在“營改增”前后都為A，應稅收入中可抵扣成本占據的比率為B；“營改增”前應繳納的營業稅和“營改增”后應繳納的增值稅分別為A×5%=（1+11%） A×11%-（1+11%）A×11%×B。假設稅改前的營業稅與增值稅相等，即：A×5%=（1+11%）A×11%-（1+11%）A×11%×B，得出B=49.5%，即營業稅與增值稅相同的臨界點為49.5%。當應稅收入中可抵扣成本占據的比率為49.5%，稅改前營業稅的稅負與增值稅的稅負相同；而應稅收入中可抵扣成本占據的比率不同時，可獲得如表1所示的結果。

由表1可知，稅負率會隨可抵扣成本占比的增加而不斷下降，當B>49.5%時，營業稅的稅負率大于增值稅的稅負率；當B=49.5%時，營業稅和增值稅的稅負率均為5%；當B<49.5%時，營業稅的稅負率小于增值稅的稅負率?？傊ㄟ^實施“營改增”政策，應稅收入與實際可抵扣成本的比率決定著商業地產企業稅負水平是否能降低。

2.2 對財務指標的影響

2.2.1 現金流

很多商業地產企業都是選用預售許可制度，實施“營改增”政策之前，企業在預售環節則需對營業稅進行繳納，這樣往往會造成資金流的占用，使企業現金流出。實施“營改增”政策之后，企業會對所需的原材料及設備進行提前購買，致使其銷項稅額在建造期間低于進項稅額，所以企業在建設初期不需再繳納稅費，能對現有的流動資金加以高效利用，減少稅費對現金流的占用，有利于實現企業的長遠發展。

2.2.2 銷售收入

對于商業地產行業而言，其增值稅的稅率為11%。銷售收入在“營改增”前后分別是含稅收入與不含稅收入，若商業地產企業的銷售收入在政策實施前后保持不變，且對其他變動因素予以忽略，則企業銷售收入在“營改增”前后分別為A與（1+11%）A=0.9A，即銷售收入比稅改前有所下降，且下降9.91%。

2.2.3 凈利潤

假設商業地產企業的營業收入、成本費用在“營改增”前后分別均為A、D，“營改增”后D包含的進項抵扣額為H。其中企業所得稅稅率、營業稅稅率、城市維護建設稅率、教育費附加稅率、地方教育費附加稅率分別為25%、5%、7%、3%、2%，則能獲得如表2所示的結果。

由表2可知，“營改增”前后的凈利潤變化為0.84H-0.0412A，若凈利潤的變化大于0，則H與A的比應超過49.05%，這時“營改增”后的凈利潤有所上升，而H與A的比低于49.05%，這時“營改增”后的凈利潤有所降低。

2.2.4 成本費用

第一，費用成本。通常大型施工企業具有較少的固定資產，而商業地產企業涉及較多的開發項目，在項目建設中使用的機械設備多為租賃模式，而一般租賃公司所提供的租賃發票無法進行進項稅額抵扣，加上稅改后有形資產租賃增值稅稅額有所提升，且進項稅額抵扣存在較大難度，稅改后的有形資產租賃實際稅率上升，致使建筑業費用也有所上升，繼而轉嫁至商業地產企業。第二，材料成本。在“營改增”政策實施之后，建筑企業的適用稅率有所變動，即由3%的營業稅轉變為11%的增值稅。通常企業采購的材料種類繁多，材料供應商多為個體戶或小規模納稅人，致使企業采購材料所取得的發票不是增值稅專用發票，增加增值稅進項稅額的抵扣難度與稅負水平，繼而增加企業材料成本。第三，人工成本。目前商業地產行業獲得了突飛猛進的發展，勞動力短缺問題愈加嚴重，導致人工費不斷增加，而企業的勞動人員基本都是來自勞務公司或零散的農民工，無法開具增值稅專用發票，不能抵扣人工成本的進項稅額。“營改增”的施行必然會增加企業人工費用的稅負，繼而造成企業成本的增加。

3 “營改增”背景下商業地產企業財務管理的對策

一是加強管理增值稅發票。審計機關和稅務機關檢查執法的重要依據就是增值稅專用發票。在“營改增”政策實施之前，商業地產企業對不動產進行銷售時，只需開具《銷售不動產統一發票》，發票管理較為簡單，致使企業在發票管理方面的水平不高；而“營改增”政策實施之后，企業將改開增值稅專用發票，相比其他發票在開具、領購、認證、保管等方面更為嚴格。進項稅額的可抵扣程度決定著企業的稅負水平，而抵扣基礎是以增值稅專用發票的獲取為前提，所以企業做好發票管理工作至關重要。

二是完善會計核算制度。商業地產企業要想滿足“營改增”稅制改革的要求，必須要立足實際，進一步完善現有的會計核算制度，有效會計處理增值稅；同時根據增值稅征收的具體要求來設置賬目明細，為增值稅的抵扣與核算提供參考依據，確保核算工作更為標準、規范，減少稅收負擔，促進會計核算水平的提升。

三是優化合同條款，強化業務談判。實施“營改增”后，商業地產企業需嚴格把控供應商納稅人的資質，簽訂合作協議之前可利用招標的形式進行公平競爭，以獲得進項稅額，減輕稅收負擔。同時企業可選擇配件齊全與規模大的供應商，加強與其的長期合作，采用預付款的方式對零配件予以購買，開具增值稅專用發票；或者是做好地產招標工作，始終堅守經營成本，以實現最大化的經濟利潤。此外，企業的業務拓展部門應積極與客戶進行談判，結合實情對合同的金額進行調整，配合企業做好“營改增”工作，進一步提高企業的經濟效益。

4 結語

“營改增”背景下的商業地產企業在財務指標和稅負等方面發生了一定的變化，為提高經濟效益，減輕稅負水平，減少經營成本，商業地產企業必須要立足實際，加強管理增值稅發票，完善會計核算制度，優化合同條款，強化業務談判，優化財務管理工作。

參考文獻

[1] 汪華君.探討“營改增”對商業地產開發企業財務影響[J].商場現代化，2018（14）.

[2] 劉瑜.營改增背景下加強商業地產企業財務內部控制的研究[J].中國商論，2018（21）.