我國商業地產的財務現狀分析

王詠梅

摘 要：房地產在我國經濟中處于重要組成部分，房地產市場發展中所面臨的社會經濟環境，已經逐漸發生了很重要的變化與改動，而商業地產則是房地產的重要內容，這也牽涉到整個房地產市場安全不安全的問題。所以，商業地產的穩固以及蓬勃發展也是國民經濟的重要保障內容之一。本文分析了當下房地產企業財務管理的影響，著重分析了現階段商業地產企業內部財務管理機制存在的問題，對這些問題的出現原因與解決辦法提出了一些解決措施，可用于商業地產企業財務管理方面的參考，提高工作效率，促進健康發展。

關鍵詞：商業地產 財務

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）12（a）-127-02

商業地產有投資數目大、周期時間長、運營的成本高等一些特點，但是現實中許多商業地產企業沒有及時地對政策和經濟發展情況進行調整，財務內部存在著許多問題，影響了財務內部控制在商業地產企業運行時的作用。我們需要搞清楚商業地產財務管理的重點和著力點，在此基礎上探索目前商業地產財務管理的現狀，總結一些經驗和問題，從而有目的性地提出一些對于財務管理的建議。

1 商業地產行業現狀與財務特征

（1）商業地產現狀。我國的商業地產行業表現出一定的供給過剩 ，而且行業內競爭很激烈，不同的地方、業態的商業地產表現出更加顯著的區別。我們將商業地產的記賬方式和財務特征結合起來，并給出商業地產運營企業的財務分析重點框架，并且對某些比較重要的指標將給出其處在行業水平高低的閾值劃分。從企業財務的表現來說，商業地產運營的企業擁有很多投資性房地產或者固定的資產，其盈利及現金流一般比較穩固，其行業債務相比于住宅開發行業要少，但因為商業地產項目不容易通過經營在短時間內得到大量的現金回流，其債務償付也對債務滾動的依賴程度較高。與此同時，其核心資產一般作為抵押從而得到融資，所以在商業地產企業財務風險分析上，更注意企業商業物業的資產質量、盈利能力的穩固性和考慮到債務滾動的情況下企業的償債能力。

（2）我國的商業地產財務風險。商業地產的運營是高回報、高投入和高風險的投資活動。加上我國的商業地產開始較晚、規模小、基礎較差，和國外的商業地產比較，我國的企業在財務管理上還并沒有實現該有的規范化，且很多商業地產公司資產負債率在70%以上，有的甚至達到了90%。因此，商業地產有著很大的財務風險。而又由于國際經濟形勢以及國家政策的影響，財務風險是我國的商業地產為生存與發展而急需要解決的問題之一。目前，我國商業地產的資產負債率平均值在75%以上，遠大于國際的60%這一警戒線。可是在高回報率的鼓動下，我國依舊有很多商業地產沒有顧及到期后是否可以償還本金與高額利息反而盲目、過度地進行各種各樣的籌集資金，大面額度存單轉貸、借貸短期流動資金、資金空轉等，這些都為企業種下了財務風險的危機。而這中間，利率的變動是商業地產財務風險中危害最大的部分。

（3）以非流動資產為主，商業的物業顯示價值大。和住宅開發銷售企業不一樣，住宅開發銷售企業資產主要是待出售的房產，歸為流動資產內的各種存貨科目，而商業地產企業所有的商業物業一般被歸為投資性房地產或者固定資產科目，所以資產大多數是非流動資產，商業物業投資的規模很大，所以賬面的價值一般都比較高，一部分商業物業有的以公允價值計量，這在房地產市場熱度居高不下之時，可以得到比較高的資產增長。

（4）盈利及現金流相對穩定，期間費用通常較高。因為商業地產在一定時間內的需求通常維持在比較穩定的水平，所以商業地產項目的出租率和租金水平在短時間內通常不會出現很大的變化，而企業在沒有進行明顯的規模擴張時，盈利和現金流相對來說是比較穩定的。與此同時，因為物業租賃成本有可能被企業計入管理費用科目中，所以，商業地產企業這一時期的規模或者費用較大。

（5）商業地產行業比住宅開發行業債務負擔更輕。商業地產在前期階段投資巨大而且投資的回報期長，我國目前在租賃地產融資領域的發展還在探索期，而由于缺少了商業地產的大規模資金投資退出機制，在商業地產經營方面相關企業的投資一般更加穩健，并且在后期的運營過程中資金需求相對而言是較低的，所以商業地產行業比住宅開發行業整體的財務杠桿水平更低。

2 目前商業財務管理的問題

（1）對于財務管理還不夠重視。在所得到的資料可以看出，我國一部分商業地產還不怎么重視自己的財務管理，這主要體現在缺少權力保障和相關的制度，而對財務管理人員的重視程度以及激勵力度也不夠，于是便給各種商業地產財務管理的問題發生埋下了不少伏筆和隱患。具體而言，企業領導者的思想落后和管理方式過于單一等方面是商業地產企業對于財務管理的不重視主要原因，由于某些商業地產的領導并不是財務管理出身或知識水平比較高的企業家，他們對商業地產的了解還處于買地皮建房、賣房這一傳統模式上，而對于這之間的綜合財務管理卻并不了解。還有，即使是有一些了解，可是也只是用那些傳統的財務管理模式，比如記賬、制作財務報表、報銷等一些方式，而達不到財務管理的要求，也就是實現資金使用的安全以及獲取最大的效益。

（2）商業地產的財務制度不夠完善。財務管理要在相對來說比較完善的財務制度下運行，這也是現代管理理念所提出的要求，同樣是組織運行理論的必然要求。通過調查與了解，在財務管理制度上，我國的一些商業地產還處在相對不完善的情況下，這里的不完善主要指兩個內容：一是制度的存在與否；二是制度的好與壞。對于這些問題，都直接受到重視程度的影響，而如果沒有高度重視，那也不會有相關的制度或是比較完善的財務管理制度。而制度是好是壞，也主要體現在制度在設計的時候敷衍了事以及后期對于制度的更新很緩慢等情況，一方面在于對相關的事情重視程度不足；另一方面在于相應的更新、完善技術方法系列指標的不到位，從而導致了制度更新以及完善的力度還不夠，所形成的效果也不好。

3 商業地產財務管理的相關對策

（1）必須增強對財務管理的重視程度。對商業地產的財務管理來說，相關領導的重視程度必須得到提升，這是提高財務管理能力以及效果的基本內容，也只有以此為基礎，所做的措施以及相關的對策才可以進行實施。而如何提高領導者重視程度？第一是要讓商業地產的領導者實實在在的體會到財務管理所帶來的好處，不管是商業地產有關的資金的安全程度提升還是資金效率的提升都可以；第二是要整體增強財務管理意識，從而構建起企業級別的財務管理對策與措施，而且可以用企業宣講、納入企業文化等一些方法，塑造起商業地產財務管理這一內容的良好氛圍。

（2）建立與完善商業地產的財務制。財務制度是商業地產在進行財務管理工作時候的具體指導以及基礎，這是財務處理工作時的主要依據，財務管理工作只有按照制度才可以合理、合法，而不是名不正言不順或者是變成以人為中心，從而出現人治的這一不好現象。財務制度是一個承上啟下的工作，又必須有很高的重視程度，又必須有良好的財務管理能力以及技術作為基礎。所以，在進行財務管理制度的建立和完善應該充分利用優秀的管理理念以及成熟的管理人才經驗，以便積極深入的分析目前商業地產項目中財務管理中還有的問題，從而按照財務運營的相關特點進行一些有針對性的計劃。一開始的設計也許還有時代的局限性，所以要在制度中留下以便后期進行修改與完善的窗口，以更好的進行升級與創新。

（3）創新商業地產的財務管理方式。財務管理方式的好與壞直接影響商業地產財務管理的作用和效率。所以，商業地產項目應該大力引進先進的管理人才，從而可以很快的提高財務管理的能力，而且先進的人才還可以有建立更好的氛圍以及促進財務制度加快完善，這對于財務管理方式的創新也是有不錯的促進。所以，商業地產必須積極創造足夠的吸引條件，以便吸引財務管理人才，與此同時把內部的財務培訓工作完成好，從而給商業地產相關的后續財務管理做好基礎。另外，不能為了創新而創新財務管理方式，應該基于商業地產的具體行業情況來實行，還應該做好相關的創新評估，用科學的評估方式確定管理方式的好壞。在目前大數據管理方式盛行下，我們也鼓勵有相關條件的商業地產企業可以結合起自身實際情況，從而一步步地建立起財務的大數據中心庫，再根據未來的財務數據分析，通過機器學習等方法，逐步開始建立自動化的財務決策模型以及判斷模型，從而提高財務管理的效率。

4 結語

商業地產作為房地產市場的重要部分，它的財務管理在實際中還存在著一些問題以及不足，通過上面的一些簡單分析介紹，希望商業地產企業在具體運營時，可以按照自身的相關情況考慮，從提高對財務管理的重視程度、建立和完善財務管理制度、積極創新等相關管理方式等一些內容入手，從而提高對于財務管理的能力和信心，逐步推進財務管理的提高工作，提升自身的財務管理能力，推動企業資金的安全、提高商業地產的資金使用效率，把資金使用成本降低，從而推動我國商業地產進一步發展。

參考文獻

[1] 劉瑜.營改增背景下加強商業地產企業財務內部控制的研究[J].中國商論，2018（2）.

[2] 耿翠萍.基于商業地產財務管理現狀及對策的探討[J].中國國際財經（中英文），2017（8）.